不到一年房價從6千到1萬+ 北於洪HQD崛起價值不容小覷

北二環板塊吸引眾多房企爭相搶駐 8月土拍現場 365淘房/攝

隨著瀋陽三環內城市化進程進入後期，土地供應連續四年不斷縮減，瀋陽土地市場競爭格局在發生著巨大變化。

回顧過去三年，2014年以前，開發企業基本可以無競爭拿地，到2015年部分優質地塊出現3-5家同時競爭，大部分地塊需要溢價10-20%才能取得，2016年土地競買企業增加到5-8家，開發商需要承受50%左右的溢價才能獲取土地，2017年瀋陽土地市場再次風起雲湧，稍有規模地塊一經推出便贏得多達10餘家房企競相追逐，接近或者超100%溢價率地塊比比皆是，2-3環土地樓麵價正式邁入5000+門檻，瀋陽正在向准1.5線城市跨進，資產價格不斷提升，以此推算瀋陽明年三環內房價大概率將超過萬元大關。

如今2017年已經過去三分之二，市場也展現出一類現象：瀋陽眾多領軍房地產開發企業拿地情況呈現出集聚效應，而從目前來看，集聚區域逐漸形成高端生活區態勢。

北二環吸金力強 金地華潤萬科相繼進駐

8月15日，華潤以5700元每建築平方米的價格競得赤山路南八家子地塊，總價4.67億，溢價率73%。

8月30日，萬科以5000元每建築平方米競得千山西路39號-1地塊，總價3.35億元，溢價率106.5%。

北於洪兩宗地塊高溢價率、高地價的售出，贏得市場廣泛關注的同時，也讓人們對這個極具吸引力的板塊產生好奇。

資料顯示，兩宗地塊拍賣時吸引金地、萬科、華潤、美的、格林等眾多房企的關注，紛紛舉牌參與競買。雖然最終兩宗地塊僅有兩家房企勝出，但從另外一個角度也可以看出，眾多房企對板塊看好及板塊對房企吸引力。

值得一提的是金地以前瞻性眼光，繼2014年金地首入鐵西開發區（三一重工地塊，金捷運西檀府）帶動區域快速成熟，一年後華潤、萬科等領軍房企全部跟進，如今鐵西開發區「金山角」已炙手可熱。2017年4月，金地再次於2017年4月與世紀華泰進行戰略合作簽約儀式，全面接管世紀華泰大型低密度項目（總計容建築面積近40萬平，其中悅時光12萬平，尚未開發土地28萬平）。讓金地在板塊尚處價值窪地時成功搶駐，同時也成為2017年第一個搶駐北二環的房企。

截止到2017年8月30日，縱觀瀋陽土地拍賣市場，北二環是2017年瀋陽眾多板塊中唯一一個再次匯聚金地、華潤、萬科等品牌相繼入駐該區域的板塊，足見眾多房企對於區域價值潛力的充分認可。

2016-2017年北於洪土地拍賣情況 365淘房/供圖

房價5000到地價5000 北二環HQD崛起

對於整個北二環板塊而言，在2016年前，5000元是普通高層價格，現在5000元/平是土地樓麵價格。

據365淘房統計，2016年北于洪區，尤其是怒江北街板塊，出讓土地寥寥無幾，萬科2016年所拍5萬平蘭花基地地塊，目前高層售價近12000元，預計年內售罄。長江府的發售，帶動板塊內的房價也由原來的6000元/平左右，到現在的10000+，2017年8月板塊內成交的華潤赤山路南八家子地塊、萬科千山西路39-1號地塊距長江府僅2公里。

業內人士分析指出，以5000+的地價推算，兩項目預計於2018年6月份前後入市，入市高層售價勢必過萬，洋房售價超過15000。整個北於洪板塊在金地等大品牌領軍房企進駐后，土地屬性、土地價值正在快速轉變，區域已逐漸向高端住區轉變，北於洪HQD逐漸顯現。

北二環高端生活區逐漸顯現 未來升值潛力巨大 365淘房/攝

所謂HQD即由「highqualitydistrict」縮寫而成的HQD概念也應運而生，即瀋陽高端生活區。目前瀋陽已經呈現出以渾南新城、渾南長青板塊、長白島、鐵西新區等為代表的多個高端生活區的現象，有趣的是，上述幾個高端住區幾乎都能找到金地、萬科、華潤三巨頭的身影。從目前來看，北於洪板塊剛好處於正在崛起的HQD，整個板塊未來產品價值、升值潛力可以與現在的長白、鐵西新區等參考，成為瀋陽新晉高端生活區。

相關業內人士也指出，該區域房價之所以不斷攀升，一方面是因為以品質見長的領軍房企相繼進駐，引領區域發展，帶動區域產品升級，促使板塊內產品品質提升，另一方面也是因為區域配套已經逐步成熟，未來升值潛力無限。

值得一提的是，縱觀整個板塊，像金地接管的悅時光等較早進駐區域的項目佔據低地價、規模大、品牌影響早等得天獨厚優勢，未來升值潛力更大。

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