爆料|一紙限購令，眾多購房者遭遇「退定金、預付款競折腰」

導讀：一紙限購令，讓無數定金、預付款競折腰。去年10月，鄭州實施新一波的限購政策。近日調查發現，不論是買新房還是二手房，都有被限購者遭遇「退定金、預付款難」。

對此，省內房地產界資深業內人士提出：限購有實施細則，因限購無法退定金、預付款的買房者，能否有政策保障？

鄭州市政府有關部門，徵集被限購者定金、預付款不退案例。

案例

中介不願退兩萬定金房東悄悄把一萬元還給她

由於2萬元定金，周女士的生活軌跡，改變了。

「我去年12月14日交的定金，通過金水區國基路與索凌路交叉口向南100米路東的房產中介購買二手房。」周女士說，當時向中介公司繳納了2萬元定金。「當時，中介告訴我，10個工作日內準備齊資料。」

周女士說，她帶著孩子在鄭州生活。如果買了房，落了戶口，孩子就可以順利在鄭州參加中招考試了。

「去年12月24日，我帶齊資料找中介簽合同。但是中介卻告訴我，限購政策升級了，外來人口購買鄭州限購區內房子，要增加2年社保或納稅證明。」周女士說，按照她的情況，買不成房子了。但是，中介又說，這個事兒，不怨中介，所以定金不退。

周女士說：「這時候，房東說我很善良，這個事不怨我。最終，房東悄悄把一萬元還到我手裡。」

原來，周女士繳納的兩萬元定金，有一萬在房東手裡。善良的房東，把錢又還給周女士。

「現在，中介還拿著我一萬元。一萬塊錢對我而言真的很不容易，我一個月工資才2000多塊錢，還要帶著一個上學的孩子。」周女士說話一度哽咽。她說，因為這事兒，她過年也沒有過好，直到現在，仍感覺身心疲憊。

17萬預付款開發商遲遲不退還

買二手房的市民遭遇退定金難，買新房的老百姓，也遭遇退預付款難。

高女士反映，她在2016年9月份購買位於航海路與嵩山路交叉口附近一處商品房項目的房子。由於2016年10月1日鄭州市政府出台限購政策，她不符合條件因此不能繼續購房。

高女士稱，她已經向開發商交了預付款17萬，現多次向開發商協商要求退還預付款，但開發商就是遲遲不退還。

河南王牌企劃有限公司董事長上官同君說，17萬預付款，對開發商不是事兒，對一個小家庭是天大的事兒。因為限購產生了糾紛，為何最後卻讓老百姓買單？

問題

因限購無法退定金、預付款的買房者，能否有政策保障？

周女士、高女士，以及許許多多類似的老百姓的遭遇，都和鄭州市出台的限購政策有關。

2016年9月14日深夜，鄭州開始第一波調控，「限地價競房價」、熔斷機制紛紛出台。

去年國慶假期，鄭州房地產調控正式升級，市內五區、航空港區、鄭東新區、經濟開發區、高新區施行限購180平方米以下商品住宅；鄭州戶籍允許購買2套，外地戶籍允許購買1套；限貸政策要求首套首付提高至30%，二套首付提高至40%。

2016年12月21日，鄭州調控再次升級，增加了180平方米以上房源的限購；外來人口購買增加2年社保或納稅證明。

昨天，調查周女士遭遇的時候，一位資深房產界人士提出：周女士是去年12月21日之前交了2萬元定金，鄭州更嚴厲的限購政策是她繳納定金之後出台的，這種情況，嚴格意義上應該被限購嗎？

昨天，從鄭州市房管部門獲悉，鄭州限購政策一經頒布就立即執行，是以網簽為依據。

鄭州市政府知情人士稱，鄭州2011年也曾出台過限購政策，從2011年出台政策至2013年調控升級，相隔兩年之久。而去年10月限購政策出台後，不到3個月就出台升級版調控政策，表明政府對於房地產市場堅決調控的態度。因此，調控政策執行非常嚴格。

河南財經政法大學教授劉社說，因限購無法退定金、預付款的買房者，能否有政策保障？多名業內人士提出，政府對限購政策如何實施有很詳細的細則，但是對老百姓如果遭遇「因限購無法退定金、預付款」的情況，缺乏明確的規定。這實際上縱容個別中介、房企侵犯購房者的利益。在強勢的中介、開發商面前，普通購房者想要討回公道很難！

說法

受到限購政策影響沒法簽訂正式合同,定金、預付款應該退

「無論如何，從周女士和高女士遭遇的情況看，他們的錢應該退。」河南仟問律師事務所律師羅新建說。

他說，這個問題分成兩種情況。一種情況是，雙方已經簽過正式合同，不受限購政策影響，那麼合同繼續履行。開發商有交房義務，買方正常付款。另一種情況是，雙方合同還沒有簽訂，交了定金、預付款，受到限購政策影響。現在，他們沒有繼續簽訂合同的條件，這個錢應該退。因為雙方都沒有違約。

《合同法》第94條也規定，因不可抗力致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。有觀點認為，限購屬於不可抗力。但是，羅新建認為，「不可抗力」是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況，一般是指地震、水災、旱災、戰爭等。從法律上講，政府政策不屬於不可抗力。雖然政府政策不是不可抗力，但是政策帶有強制性，直接導致交易不能達成。「所以，原來收的定金也好、預付款也好，必須退。」

鄭州多名律師建議，鄭州市房地產行業協會此時應該出面，通過行業自律妥善解決這個問題。畢竟，部分中介和開發商的行為不能代表整個鄭州市房地產行業的形象，應該從行業健康發展的角度出發，果斷出手。

若有：限購者定金、預付款不退，請親們大膽爆料。

針對此類情況，大多數網友支持消費者權利，認為應該退還定金。

@花花：不管定還是訂，因為政策調整都要退。

@HR砰砰4：買房錢不是無理由退房嗎，幾萬塊錢都要黑，太垃圾了吧。

@平凡人：一般都退的，你這個開發商肯定有問題。

@業主在看：能退，限購屬於不可抗力，我諮詢過律師了，告他們。

定金應全部退還

那麼，限購令出台後退定金到底是否受保護呢？

房買賣小編就此採訪了鄭州金水區律師事務所律師王誠。

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。

也就是說，買受人在政策沒有出台前向開發商交了一部分定金，但沒有簽訂購房合同，在選擇退房時應該退全部定金。一般來講，若是買受人違約，定金可以不退；但因為國家政策發生變化，買受人因此無法繼續購買的，賣方應該將定金全額退還給消費者。

PS：中原房買賣全民眾銷O2O平台。買房找優惠，賣房賺傭金就上房買賣！

文|新媒體碩碩

城市很繁華，碼上有房...