北京樓市整體趨穩 政府需保持調控定力

差別化信貸政策、嚴格社保繳納周期、離婚申請貸款算二套、平房納入限購、規範「商改住」「產業改住」違規行為……自從3月17日出台《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》起，北京新一輪樓市調控已經進行了3個多月，持續出台的10餘項調控政策不斷封堵政策漏洞，完善調控措施。

  日前，《瞭望》新聞周刊調研了解到，建立長效調控機制一直是北京房地產市場調控的方向。北京市委書記蔡奇多次表示，以建立購租並舉住房制度為主要方向，深化房地產業供給側結構性改革，抓緊研究建立長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。

  在一系列有力而又有效的調控政策影響下，北京樓市整體趨穩，買賣雙方重回理性。業內專家向本刊記者表示，在樓市短期下行的情況下，應避免因對GDP下滑擔憂而放鬆調控政策，鞏固治理成果仍需保持定力。

  市場整體趨穩

  位於朝陽區的北苑地區是北京較為集中的居住區。去年第三季度和今年年初，這裡的樓市行情火爆，不少小區的二手房單價已經超過每平方米6萬元。

  最近，《瞭望》新聞周刊記者再次走訪位於北苑地區的房產中介門店，看到的卻是另外一番景象：不僅鮮有顧客光顧，不少經紀人也紛紛開始休假。「現在每天就是拜訪一些客戶，對於急於換房的客戶來說，現在真是一個好時機。」一家知名中介門店的經紀人郭先生對本刊記者說。

  本刊記者看到，此前成交均價早已超過每平方米6萬元的項目，不少房源的報價僅僅是5萬元出頭。「實際成交的價格可能還會更低，現在還可以砍價。」郭先生口中的好時機不僅僅是價格的回落，還有整體氛圍的理性，「對於買賣雙方來說，現在都可以好好想一想，談一談了，這在調控前是很難想象的。」

  據鏈家地產提供的數據顯示：5月，北京市二手房成交均價環比下跌2.3%。這是經歷了連續17個月上漲之後的連續第二個月下跌。鏈家5月成交量環比下降23.9%，不到3月成交量的六分之一，處在2015年以來的最低點。在最能反映供需情況的新增房源和新增客源方面，5月繼續回落，分別環比下降14%和10%，二者與3月水平相比分別下降50.8%和62.8%。

  北京樓市的變化源於最新一輪調控的一系列動作。《瞭望》新聞周刊記者了解到，為做好調控工作，北京市成立房地產市場調控工作專辦，連續出台10餘項政策，不斷完善調控政策。

  針對通過假離婚變為首套購房者的亂象，出台了離婚申請貸款算二套的政策;針對有購房者補繳社保或納稅獲得購房資格的情況，明確繳納周期必須為連續60個月;針對有投資者炒作平房「學區房」的做法，把平房也納入北京限購範圍……

  北京市住建委市場處處長倪娜向《瞭望》新聞周刊記者介紹，這輪調控政策有兩大最顯著的特點：除了不斷完善政策，做到「查缺補漏」「不留死角」，還從供給端進行調控，增加供應穩定預期，探索建立長效機制。

  「北京市首次對外公布周期為5年的土地供應計劃，預計提供150萬套住宅，極大地穩定了預期。」此外，倪娜說，北京正研究擴大租賃住房賦權，完善「租購併舉」的住房制度。

  「從需求端抑制投資投機需求，規範市場秩序;從供給端加大土地供應力度，提供滿足不同層次需求的房源，穩定市場各方預期。」首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池向《瞭望》新聞周刊記者表示，「基於『房子是用來住的、不是用來炒的』的定位，北京的樓市調控方向十分明確，已經建立起清晰的調控路線圖，就是從供需兩端發力，讓住房回歸居住屬性。」

  完善「租購併舉」

  根據計劃，在北京今後5年150萬套住房的建設需求中，產權類住房為100萬套，租賃住房為50萬套。2017年，北京市將提供30萬套住宅，其中包括10萬套租賃房和5萬套自住型商品房。

  「北京正在完善『租購併舉』的住房制度，持續推進『以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求』的住房供應體系建立。」北京市住建委副主任鄒勁松向《瞭望》新聞周刊記者表示，讓住房回歸居住屬性，首先要提供滿足不同群體需求的房子。

  比如根據制度設計，剛來北京創業，或者是剛畢業的大學生可以用公租房或租賃房滿足居住需求;「夾心層」可以購買具有共有產權性質的自住房;一般收入家庭可以購買中低價位、中小套型的住宅;高收入群體可以考慮改善型住宅。

  近日，朝陽區錦都家園自住房項目啟動網上申購。該項目70%的房源面向朝陽區戶籍和在朝陽區工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽區工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭出售。

  此前，作為公租房試點項目，北京市保障房中心持有的朝陽區馬泉營項目300套和大興區高米店項目100套房源，共計400套公租房源，拿出不少於30%，即120套以上給穩定就業的非京籍無房家庭實施專項配租。

  「龐大的『新北京人』為北京城市建設和管理作出了很大貢獻。」鄒勁松說，對長期穩定就業的「新北京人」實現專項配租配售，把他們納入住房保障的範圍體現了這個城市應有的包容度和溫度。

  「我們的目的是把蛋糕做大，讓『新北京人』、『老北京人』共同分享改革開放的成果和首都社會發展的成果。」鄒勁松說，30%的房源面對「新北京人」進行分配的制度會進一步優化。鄒勁松表示，應考慮對北京的貢獻程度，進一步優化准入條件，可以和積分落戶制度相結合。

  《瞭望》新聞周刊記者了解到，北京此次計劃供應的50萬套租賃住房主要在集體建設用地上建設。這既是在盤活農村集體土地，也是在降低租賃住房建設的成本。

  政府需保持調控的定力

  據《瞭望》新聞周刊記者調研觀察，嚴密的調控體系下，房產中介門店的「關店潮」近期一直在蔓延。除了「商改住」市場交易量不大等原因外，還有二手房市場整體成交趨緩、對高價學區房交易限價等因素的影響。據鏈家地產介紹，3月底以來，鏈家在北京中介門店的關閉數量達到近300家。

  2016年，北京二手房交易超過26萬套，新房交易不足6萬套。北京房地產市場正在進入二手房交易為主的時代。北京市住建委相關負責人介紹，目前來看，仍有部分中介試圖突破調控政策，企圖打政策「擦邊球」。穩定市場、規範秩序，房產中介的作用不可小覷。未來除了繼續嚴查，還需發揮行業協會的引導作用和大型中介的示範作用，推動行業從他律走向自律。

  對於此輪調控的政策效果預期，一些業內人士還心存疑慮。中原地產首席運營官李文傑表示，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，政府就應該保持應有的定力，不應因存在經濟下行壓力而動搖調控決心。

  趙秀池表示，從歷次調控情況看，一些利益相關方經常利用媒體等渠道，過分誇大房價下行態勢，過度渲染市場冷清程度，以誘導政府放鬆調控政策。有關部門對於這些惡意引導輿論的行為應該予以嚴查和重處。(文/記者 梁相斌 孔祥鑫 王迪 刊於《瞭望》2017年第28期)