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葉檀:房價跟油價有點像 上漲如火箭 下跌如滴水

葉檀:房價跟油價有點像 上漲如火箭 下跌如滴水

文/葉檀財經女俠 | 毒舌善心

房價下跌了,但房地產價格跟油價一樣,下跌如滴水,上漲如火箭。

22日國家統計局發布了1月70個大中城市住宅銷售價格統計數據,兩大目標貌似已經達成:

一是熱門城市房價下降,三四線城市略有上漲

二是分化形成,去庫存持續進行中

15個一線和熱點二線城市中,11個城市新建商品住宅價格環比下降;3個城市持平,分別為北京、杭州和成都;僅廣州一城出現環比上漲。一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲。據易居研究院對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算,1月份,一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為0.0%、0.1%和0.4%。這是房地產歷史上罕見的穩定的數據。

被政策抑制的房價,並不能代表未來的趨勢。房地產價格歷史告訴我們,上漲快、下跌慢。

去年房價大漲,國家統計局公布的70個大中城市價格指數,1月北京新建住宅價格指數上升1%,深圳上升4%,合肥上升1.5%; 2月北京上升2.1%,深圳上升3.5%,合肥上升2.3%,而近幾個月雖然「降降降」,跌幅通常不到1%,有的僅僅0.1%。

北京「睡城」燕郊土地落宗事件傳得沸沸揚揚,這就是燕郊房價如火箭一樣上竄后突顯的問題。據《華夏時報》報道,以燕京航城為例,該項目2008年曾賣過每平米3800元,目前在二手房網站的報價已經達到每平米28000元。

燕郊房價分水嶺一是2008年,二是2010年,三是2014年。這三個分水嶺顯示了三大原因,2008年是穩定經濟貨幣增長,2010年是「新國十條」限購令使北京房地產迅速溢出到燕郊等地,2014年以後是樓市回暖加上京津冀一體化。連燕郊如此,如果北京不限制,會到什麼地步?

即使現在燕郊房價下跌到3萬元以下,也不可能回到2萬5以下,更不可能回到萬元以下,這意味著債務的崩盤,也意味著中產收入階層的貧困化。別忘記,根據西南財大家庭金融研究中心的數據,北京、上海等城市居民財富的主要呈現方式就是房地產。房地產崩盤,除了現在買不起房的,對各方都沒好處。但現在買不起房的不必開心,到那個時候,買不起的也就失去了工作。

現在一切政策都是測試,不是讓房價大幅下跌。通過測試,找到房價增速穩定還不影響經濟的臨界點,讓民間資金實實在在地進入市場,填平槓桿窪地,未來房地產大幅下跌的可能性幾乎為零。

最重要的是貨幣的原因。我們昨天寫了關於60萬億固定資產投資文章,答案很清楚,60萬億並不算是非常激進的增速,但由於基數極高,這樣的數額會讓債務繼續上升,換句話說,未來通脹壓力不會縮小,吃個普通蘋果可能就要8塊錢。這不是央行有沒有道德的問題,而是的經濟能不能承受壓力的問題,壓力必然傳導到居民頭上,除非我們能夠找到其他的蓄水池。

貨幣購買力下降,我昨晚買芒果,同比去年價格上漲了30%以上,讓人心驚,投資是保持生活水準不下降的必然路徑,一方面是找專業、誠信的證券投資機構,另一方面是找到具有安全邊際的城市的房地產。

舉個例子,上海、深圳等城市的房價是硬被壓制的。

這兩個城市土地供給不足、去化率很高,《21世紀經濟報道》披露,從上海商品住宅存量面積來看,截至2月20日,上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米,但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米,降低到目前的不到60萬平方米。從歷史上看,這樣的數據意味著上海的房價再壓也不可能跌。上海成為亞太地區最具吸引力的房地產投資目的地,日本東京降至第二位,這是22日下午CNBC報道引用的仲量聯行的數據。

深圳土地同樣緊張。到2020 年,深圳建設用地上限是976 平方公里,截至2015 年已使用940平方公里。這意味著,2016 年起,深圳只有30 平方公里的新增建設用地指標,平均每年僅6平方公里新增建設用地配額。舊房改造、遠郊土地熱拍的原因,就源於供給量不足。

有人拿著深圳那位二胎爸爸買房失業的例子,印證深圳房價大跌,完全榫不對卯,這不是深圳房價沒戲造成的悲劇,而是不懂得控制現金流造成的悲劇。沒有生活與投資的常識,不是倒在這個坑裡,就是倒在下一個坑裡。

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