租購同權如何反對租購同權

看上去很美好的、可以壓制商品房市價的租購同權，由於其在邏輯上的自相矛盾，目前看來又是一個預后頗為尷尬的行政補丁。

當廣州市推行租購同權，「賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益」時，其規章依據來自於《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，意在通過權益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益，壓制房價。可是，從經濟學的道理出發，租購權益平等意味著允許更多的人去爭取附著在房產上的社會利益，從而只能增加學校和醫療等資源的稀缺性。租購同權的目的和行動看起來南轅北轍，面臨著自我否定的困境，其他一線城市的效仿應當謹慎。

將社會保障、福利收益和戶籍狀況、有無住房等社會屬性捆綁在一起，是一種通過行政規章來配置資源的方式。凡是通過行政手段配置資源，其本質都是轉移支付和收入再分配；凡是需要通過行政手段配置的資源，其本身也都是稀缺的資源。租購不能同權，來源於教育和醫療資源的供給短缺。教育和醫療資源如果稀缺，按照市場的方式，學校和醫院便會遵照高價者得的原則獲取收益。但是，公立教育和公立醫院由於戴著公有的帽子，便採用行政規章的方式將這些資源就近配置給有房者或本地戶籍居民，即便如此，也還會難以避免資源哄搶的事情發生。

這就是說，那些本該由學校和醫院獲得的潛在收益，此時按照行政配置資源的方式轉移給了有房的人。市場的計算能力是無處不在的，當有房者通過房屋買賣變現這些收益時，就形成了所謂的學區房、醫療房。更不幸的是，如果有房者同時又多半屬於高收入或者富裕人群時，這種收入再分配就是窮人補貼富人，可以說，此時的行政規章就是在殺貧濟富。

所以，從純粹經濟理論的角度來分析，無論是採取市場原則還是行政原則，總是富有的人群更有機會獲得稀缺的教育和醫療資源，只不過渠道不同，看上去人人機會平等的「公立性」，實際上很難經得住推敲。

而學校和醫院則由於行政命令限制了市場收入，最終結果是限制了供給，催生了學校和醫院的軟反抗：學校里並不教考試真正用到的技巧，需要額外付費報輔導班，那裡才有學生們應試真正需要的東西；而醫院則通過以葯養醫，過度醫療，收拿紅包，轉行做葯代等等方式逼近市場收入。

所以，權利均等的要害是供給充足，克服稀缺性。比如，在一些三線小城，城市戶籍並不再有什麼吸引力，即便農民在城市買了房也不再將戶口遷入城市，因為城市戶籍所捆綁的一切並非那麼有價值，學校和醫療並不那麼緊張，保留農村戶籍還可以保留生計的底線。而在北上廣深這樣的大城市，總是會面臨著人口的凈流入以及教育醫療資源的緊張。於是，即便基本的公共教育和醫療供給充分，龐大的人口基數又會再次賦予少數優質的教育資源和醫療資源以稀缺性。

反過來看廣州推出的租購同權，一方面增加建設和提供租賃住房，一方面賦予租房人就近入學的權益，這是在增加對於教育和醫療等資源的需求，或者說在加大這些資源的稀缺性，而並非相反。或者簡單說，租得起房子的人總是比買得起房子的人多，那麼，租購同權作為目的，和租購同權作為一種制度安排本身就是相悖的：五個人的糧食尚且不能滿足十個人的需求，何況又增加到十五個人，怎麼滿足這十五個人享有同等權利？

按照這個道理講下去，租購同權先是會使得更多的人群涌往重點學區的住房，這些區域的房租會出現上漲，甚至帶動更多區域的房租上漲。然後呢？恐怕就沒有然後了。政策的目的顯而易見，是希望人們選擇租房而不是買房，從而降低商品房價格，尤其是學區周邊的房產價格。租房替代買房，這一結果的成立依據太多的假設。

假設之一，也是最本質的假設是，人們真的能在學區附近無門檻的租到學區房。既然有學區房的存在，就證明學校規模並不會隨著周邊住戶的增加就及時擴大規模。如果租購同權，那麼誰能租到學區房只能是按照先到先得的原則，或者是排隊的原則。關鍵的問題是，小孩入學的年齡階段是不能輪候和排隊的，那麼無法租到學區房又有教育需求的人還是會選擇買房子，這是他們避免排隊的唯一選擇。有沒有數據能夠說明，租購同權能使得租到學區房的概率會比買到學區房的概率更高？

即便人們能夠在學區房無門檻的租到房子，租購同權能夠降低房價成立的假設之二，是此時選擇租房的人，本就有購房的能力，由於可以租房就選擇不買房，這樣才能起到降低商品房需求的作用。而實際情況是，大多選擇租房的人，本就無力承擔商品房的價格，購房人和租房人往往處在兩個分割的市場。如果租購同權能夠提高租金，反而降低了租售比，使得高房價更顯得合理，為什麼有購房能力的人不去選擇買房呢？再考慮到人對於持有房產的心理情結，租購同權似乎也很難實現用租房替代買房。

租購同權降低房價能夠成立的假設之三，是租購同權能夠降低非學區商品房的需求。這裡的問題是，非學區的房價本身已經排除了學區房的要素，學校等資源已然處在並不稀缺的位置，租購同權當中的同權所帶來的收益本身就要削弱很多。在這些地區，房價是金融波動、就業機會、交通及其他非社會福利因素決定的，沒有戶籍制度的國家從一開始就是租購同權，可是房產市場的增值並未因此而降低。另外，增加租賃住房的供給本身意味著商品住房供給的降低，商品房反而面對著供給減少的風險。

因此，租購同權正在反對租購同權，此做法並不能消解附著在住房上的社會性收益，只不過是允許更多的人去進一步爭奪捆綁在房產上的收益，與這些房產本身是出租性質還是出售性質並無太大關聯。如果現行戶籍分割制度、聯考配額制度沒有變化，解決社會公平問題的方案在租購同權的對立面，即使得公共資源的經濟價值處在最低水平，而不是維持高價值的同時承諾更多的人可以享有。

社會保障的最重要原則之一是保基本，也只能做到保基本，公用事業在最低水平的教育和醫療資源上起作用，才能保證這些資源不是稀缺的，是公正的，才能避免人們利用其它渠道爭搶。如果還有窮人連基本的公共服務都無力購買，就需要用累進稅等方式補貼窮人，否則，對於所謂同權的過度追求，不過是在嘗試用更多的錯誤來糾正一個已經發生的錯誤，只能引致設租尋租、逆向收入再分配，出現窮人補貼富人的局面。

那麼，廣州市的租購同權新政，有無改革大城市戶籍制度和聯考制度的試點意義呢？從當下推出的租房租賃新政看，還只是出於貫徹和落實國務院和廣東省的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出的租購同權僅限於義務教育階段的子女入學，而且僅對於本地及積分落戶的人群適用。這些規定相對於學區不那麼嚴格的地區來說，可以說並無政策上的新意。

如果退的更遠一點來看，關於房價的大起大落，原因往往是出自各項行政性的干預，本應軋平經濟周期的政策調控，有時成了放大波動的推手。從土地開發使用的行政壟斷，再到戶籍、教育和醫療資源的行政扭曲，最後到限售限購限價的行政干預，的房地產市場變成了一個怪物，補丁一直在打，仍然積重難返。

於是，看上去很美好的、可以壓制商品房市價的租購同權，由於其在邏輯上的自相矛盾，目前看來又是一個預后頗為尷尬的行政補丁。租購同權也似乎並非牽一髮而動全身的改革切入點，其他存在嚴格戶籍控制的一線城市理應謹慎跟風，且看試點政策在真實世界里如何發生作用。