報告連載|2016年度中國公寓白皮書（一）

(一)公寓發展概況

近年來，公寓作為租賃市場中的新興力量，發展勢頭迅猛，尤其是隨著互聯網的滲透以及消費觀念的升級，市場前景愈發明朗。房地產龍頭企業，諸如萬科、龍湖、旭輝等都已紛紛切入布局。據邁點研究院(MTA)統計顯示，截止到2017年4月初，全國至少已有22個省市出台了促進住宿租賃市場發展的意見或建議。

巨大的發展潛力加上國家政策的支持，公寓行業已迎來蓬勃發展之勢，傳統行業紛紛藉此拓展資深領地，創業者爭相攜帶資本湧入淘金，部分開發商、房產中介、酒店都想從中分得一杯羹，整個公寓租賃領域可謂是風起雲湧、群雄逐鹿。據邁點研究院(MTA)數據不完全統計，2015年僅長租公寓融資就達21起，共計融資約60億元;在投資環境遇冷的2016年，長租公寓融資也有13起，共計融資約30億元。

(二)公寓品牌指數與報告

的公寓雖多，但企業品牌化意識不強、品牌化戰略尚未全面形成。為加強公寓企業的品牌意識，引導市場關注、資本介入和政府扶持，邁點研究院(MTA)繼續發布「住宿業公寓品牌指數年度榜單」。目前，邁點品牌指數MBI數據監測的公寓品牌已達500多家，實際有數據的為135。此份報告基於這些品牌的數據進行互聯網和移動互聯網消費客群的影響力分析，通過這份報告，可以更加了解各品牌2016年度在消費者心目中的反響如何，清楚看到哪些是自身的優勢，有哪些方面不足可以加強，並找到學習的榜樣。

(三)報告簡介

本報告由邁點研究院(MTA)聯合Talking Data共同發布，針對公寓市場的運營與客群消費狀況，透過對年度大數據的整合分析，深度解讀公寓行業，旨在為公寓經營者、投資人、觀察家們經營與發展提供參考。

報告共涵括服務式公寓品牌28個、短租公寓品牌20個、集中式長租公寓品牌39個，分散式長租公寓品牌48個。共計4個品類，135個品牌。報告總共分為六章，將各品類的榜單以及各細分維度進行詳細解讀，並將幾大品類的品牌進行比較分析，以及對整體公寓行業進行年度總結和對未來趨勢進行合理預判。

市場有多大?

2011-2016年流動人口數量(單位：億)

根據國家統計局最新發布的數據顯示，2016年末，流動人口(流動人口是指人戶分離人口中扣除市轄區內人戶分離的人口)為2.45億人，比上年末減少171萬人。雖然流動人口數量在2014年達到2.53億的峰值后在逐漸回落，但由於流動人口的基數仍然十分龐大，因此，預計未來較長一段時間，流動人口對租房的需求仍然會非常旺盛。

鏈家研究院2016年底推出的《租賃崛起》報告顯示，2016年房產租賃市場租金規模為1.1萬億元，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。

哪些地方長租公寓扎堆?

華東地區囊括長租公寓市場半壁江山，華中、西南點狀分佈

集中式長租品牌公寓數量前十大城市(單位：家)

根據邁點研究院(MTA)對監測的集中式長租品牌公寓TOP30在各城市的分佈情況進行分析，北上廣深這四個一線城市的集中式品牌長租公寓數量合計達335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%;南京、杭州、蘇州、武漢等強二線城市也已經有不少的集中式品牌長租公寓進駐。

分散式長租品牌公寓分佈概況(單位：間)

分散式長租品牌公寓與集中式長租品牌公寓的分佈情況大體一致，在邁點研究院(MTA)監測的分散式長租品牌公寓TOP30中，京滬浙粵四省市的分散式品牌長租公寓數量合計達386819間，佔分散式品牌長租公寓市場的95%;四川、河南等勞動力大省的省會城市也已萌發出了一些分散式品牌長租公寓。

通過對集中式與分散式長租品牌公寓的分佈不難看出，公寓在選址分佈時較偏好華東地區，但隨著一線城市公寓的逐漸飽和，二三線城市將成公寓競爭擴張的主戰場。

新興市場在哪?

2017年，哪些城市還有機會發展長租公寓，通過對目前長租公寓發展較好的城市進行分析，發展長租公寓需要具備以下四個特徵：

1)流動人口眾多;

2)空置房較多;

3)房價較高;

4)長租公寓尚未飽和。

按照以上特徵，遴選出10個尚有機會發展長租公寓的城市，供公寓經營者參考。(排名不分先後)

長租公寓物業的選擇標準?

目前，長租公寓的選址建議可從以下維度著手：

1)捷運站(公交站)1.5公里範圍內;

2)工業(科創)園區周邊。

同時，不同檔次的長租公寓在物業分佈也會有各自特徵：

高端公寓：市中心CBD;

中端公寓：捷運口或科創園區附近;

低端公寓：廠區或學校周邊。

但優質物業畢竟有限，可以預見，2017年公寓品牌在物業項目拓展方面的競爭將日趨白熱化;那麼，在過去的一年中，哪些公寓品牌表現優異，哪些公寓品牌新晉入圍呢?

未完待續，更多精彩內容將在下次連載中為您呈現！

為了完善邁點品牌指數MBI（公寓部分）的監測，使公寓品牌指數榜單更加權威，邁點研究院（MTA）發布了關於邁點品牌指數MBI（公寓部分）的監測維度的調查問卷，期待您的參與。

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