共有產權住房新政 房地產開始降溫

提到共有產權住房，它是經濟適用房的一種變異形式。為了保障人們的居住需要，政府加強了共有產權房的管理力度，隨著共有產權住房新政的誕生，加速了房地產的降溫力度。

"共有產權房"作為經濟適用房的變異形式，其顯著特點在於價格形成機制。"共有產權房"用地性質由劃撥改為出讓，並完全按照商品房進行開發，且銷售價格計算也等同於商品房。可見，比起傳統的經濟適用房，"共有產權房"增加了土地成本，且房價實際上是"隨行就市"。客觀上，"共有產權房"的這種價格形成機制，不啻於維護了商品房市場價格，喪失了經濟適用房平抑市場房價的政策效應。

另一個顯著特點在於"共有產權房"的出資方式，它是由政府按照"三七開"或"五五開"墊資，並不影響購房者向銀行申請商業貸款等。就其出資方式的本質來說，與開發商推出的所謂"零首付"優惠政策比較，前者的墊資人是政府，後者的墊資人是房產商，從融資模式上看，並無本質差別。日前，北京出台共有產權住房新政規定，共有產權住房可按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。隨後就成為媒體的首要焦點，一些媒體把這次共有產權住房定義為北京戶籍制度的大轉折、一場風暴。但對此，市住房保障領域專家指出，其跟戶籍制度並無直接的關聯，部分媒體的解讀是錯誤的。

8月3日至8月10日，北京市住建委就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(徵求意見稿)和《關於印發的通知》(徵求意見稿)面向社會各界公開徵求意見。徵求意見期間，《辦法》和《導則》受到廣大群眾、媒體和社會各界的廣泛關注。「反饋意見」對一些具體細節問題提出了意見建議，市住建委進行了認真研究分析，並逐條回復。其中，對於群眾關切的能否落戶、入學等問題，市住建委回復表示：「共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。」

消息一出，不少社會人士將其「誤讀」為非京籍人士可以購房落戶。實際上，北京市住房保障領域專家介紹，北京市推出共有產權房的「落戶」是指戶口遷移，比如是北京集體戶口的可以遷移落到房子上，並不是非京籍家庭買共有產權房，就可以落戶北京。自從中央強調「房子是用來住的，而不是用來炒的」之後，許多中小城市強化了「購房落戶」的政策，部分城市例如廣州還出台實施「租房落戶」等購租同權的舉措。但實際上，在北京、上海這樣的特大城市，目前依然嚴格實行人口指標控制的戶籍管理政策。

簡單地說，共有產權住房就是購買這種住房的居民只能買到該住房的部分產權——相對於購買擁有全部產權的商品住房，共有產權住房的價格會相對便宜。不過購買這種共有產權住房的居民如果要賣出這種住房，在同等價格下要優先賣給政府的房屋產權代持機構，並且獲得的賣房款也只是購房人所擁有的部分產權的售價。

在一些細節上，共有產權住房對在北京還沒有住房的「家庭」更加偏重，意見較為集中的是「單身人士申購需年滿30歲」，相比「自住房」25歲的門檻延遲了5年。《導則》還提出共有產權住房面積不要過小，要適合多人家庭居住。不過，相信這種新概念不是前幾版政府定價住房的結構補充，而很可能是迭代產品。

由於「居者有其屋」的大宗旨和房地產市場迅速發展的矛盾，內地政府曾經推出過很多種通過政府補貼從而造成價格相對低廉的居民住房，比如說，經濟適用房、兩限房和自住型商品房。這幾類住房有迭代升級的意思，但是在一段時間裡也會共存。