房地產價格未來將何去何從？

的房地產，和世界一樣，是國民經濟的支柱產業，說它是支柱，不管一個城市在高速發展階段，還是成熟老化階段，房地產每年產生的GDP至少佔這個城市的5.3%，所以它當然是支柱產業。

同時，房地產業涉及到幾十個工業產品、工業材料的關聯，房地產興旺與否跟一個很長的產業鏈聯繫在一起，是一個龍頭產業。

我們對房地產的重視，是因為它是支柱產業、龍頭產業，更因為它是民生產業，老百姓衣食住行，跟房地產息息相關，中產階層很重要的財產特徵跟房產聯繫在一起，所以它又是財富的象徵。

房地產因為與龐大的資本和金融相伴，興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬，所以從防風險的角度，各國政府都很重視房地產的穩定，因為很多世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯繫在一起。

房價上漲有多快？

房價的過快上漲，無庸贅述。但是我想跟大家介紹一下「名義的房價上漲」和「真實的房價上漲」。

所謂「名義的房價上漲」和「真實的房價上漲」，這兩者的根本差異，在於是否剔除通脹率或者考量CPI指數的影響。假如「名義房價」在一段時間裡並未增長，但CPI指數在這段時間裡是上升的，即：因為通脹的侵蝕，相當於「真實的房價」下跌了。

具體來分析：在兩年內的短期里，通貨膨脹率很低，名義房價上漲和真實房價上漲相近；但在談論長期房價上漲幅度時，不區分名義價格和真實價格，就會過分高估房價上漲情況。比如說，如果的通貨膨脹率是5%，20年後的名義價格水平將是現在的近3倍，30年後是4倍多；如果的通貨膨脹率是8%，30年後的名義價格水平將是現在的10倍。舉例來說，10年前澳洲的一套上好住宅賣2萬澳元，現在賣35萬澳元，名義上漲了17倍，但剔除通貨膨脹因素的真實漲幅是2-3倍。

考慮經濟增長和通脹因素，一般而言，房價尤其是「名義上的房價」很少是下降的。但目前整個房地產市場，調控機制更多的是著眼於調整蓋房子的數量，而非真實的價格。我認為，調控機制在調整房屋供給數量的同時，理應充分考慮「真實的房價上漲」這一因素，否則調控將是有失偏頗的。這一綜合機制，也將是未來房價回歸合理的重要機制。

剔除通貨膨脹因素，我們還要考慮房子質量的差別。今天用更好的建材造出的房子，本身成本就更高。Fang et. al.(2015)計算了經過質量調整的房價，從2003年到2013年，一線城市平均每年漲13%，三線每年平均漲8%。

數據顯示，從2003到2013年，一線城市房價漲了4倍；如果考慮調整房屋質量的數據，每年漲幅為13%，一線城市房價大概用6年就可以翻一番。

在房價加速上漲的時候，比如2013年或2016年，很多人看到的是高房價，所以認為房地產是「泡沫」。但當房價下降的時候，比如2012年和過去兩年，人們看到更多的是高庫存，所以認為房地產已經「過度投資」了。事實上，房地產真正的問題在於房地產在地區間的供需錯配。

具體來說，房屋供應和人口流動的方向是相反的，或者說土地城鎮化和人口城鎮化是背離的。過去5年裡，從住宅的施工面積來看，三四線城市的增速遠超二線城市，而二線城市又超過一線城市。後果就是，在人口流入、房屋需求比較大的城市，供應是不足的，因此房價長年上漲。而在人口流出、房屋需求比較小的地方，供應是過剩的，因此庫存高企。

如果因為出現庫存問題就認為房地產是過度投資，那麼合理的政策就應該是降低全國範圍的土地供應。例如今年上半年，北京上海這樣的大城市，住宅土地的成交面積就在「去庫存」的名義下，和去年同期相比下跌了70%和51%。但如果供需錯配是正確的，那麼不應該採取一刀切限制樓市的政策，而應該在供應不足的城市增加供應，而在供應過剩的城市減少供應。否則，供需不平衡在未來將進一步惡化。

很多人把高房價問題歸結於土地財政

土地財政只是地方增收的一個源頭。這不當理解為中央政府宏觀調控的一個思考邏輯。如果貨幣能夠更廣泛深入地結合資源，將會產生更大的規模效益。政府也希望房價能夠更便宜點，能夠讓更多人住得起。這樣經濟效益也會更好。

但是問題在於沒有找到其他的可以替代房地產的蓄水池。這個找不到之前，貨幣只得流入房地產。

在生產錢，交換錢，派生錢，調配錢，錢生錢，吸納錢的金融框架奠定之後，的投資就很容易發揮出貨幣的產出功能。

但是，這個問題隨著經濟全球化浪潮的推進，內外需求趨近飽和。這種情況下，生產錢，交換錢，派生錢，調配錢都不是問題。問題卻留在了錢生錢和吸納錢身上了。

錢生錢不是普通意義上的貨幣派生出貨幣。而是指的是貨幣帶來產能，產能帶來效益——新的貨幣。

為什麼說如今的貨幣套利者開始覺醒了，而以前沒有覺醒呢？因為那個時候實體經濟很有活力，而現在卻不同了。整個民族的貨幣意識已經徹底覺醒，但凡可以套利的地方，都能夠看到流動性在瘋狂涌動。

這個時候，順著ZF在「吸納錢」這個問題上束手無策，很多人就狂熱的炒房投機。從而加劇了房地產的金融屬性。

事實上，房價和貨幣是互為因果的。很多人覺得政府刺激樓市，就是央行嘩嘩開動印鈔機，老百姓手上錢多了，就把房價買上去了。其實，更加符合現實的描述是，樓市升溫，房地產成交量上漲，導致房貸上升。當這些房貸被開發商或賣房人存到銀行后，就變成了存款，而存款就是貨幣。另外，房價的上漲，會導致了房產和土地作為抵押品的價值上漲，從而可以撬動更多的貸款，這些貸款最後也變成存款。

房地產泡沫多年屹立不倒，背後是貨幣超發、土地供求失衡及土地財政等因素，導致政府的房地產調控缺乏誠意，進而形成「房價不會跌」的社會預期。但是，上述三大因素導致整體經濟風險不斷積累，遲早需要壓力釋放。當前制約壓力釋放的主要因素是十九大前的維穩壓力。可以預期，十九大之後，政府行為更趨理性化，房價泡沫將迎來歷史性拐點。

當然，鑒於房地產規模之大，政府對房價的下跌不會無動於衷，勢必採取措施進行緩衝，但政府托市的能力和意願都在減弱。加爾布雷斯在《大崩潰》中說的到位：「一隻充滿氣的皮球一旦被捅破，就不會有條不紊的漏氣。」