4號文，給樓市來一次「冰桶挑戰」

  針對樓市的調控政策似乎仍在加碼。13日，證券投 資基金業協會(下稱「基金業協會」)發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投 資房地產開發企業、項目》(下稱「4號文」)，旨在避免資金違規流入房地產調控領域，這無疑是給樓市來了一次「冰桶挑戰」。

  4號文說了什麼？

  此次發布的4號文旨在推動房地產回歸其居住屬性，嚴格規範私募資產管理業務投 資房地產行為，有利於進一步抑制熱點城市房地產泡沫，促進市場健康平穩發展。主要包括以下內容：

  1. 將私募基金管理人開展的投 資房地產開發企業、項目業務一併納入，切實避免資金違規流入房地產調控領域。

  2. 將規範重點聚焦在直接或間接投 資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的產品，明確協會暫不予備案此類產品。

  3. 禁止私募產品向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款，以及直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

  4. 投 資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案

  5. 相比徵求意見稿，4號文正式且詳細地明確了「明股實債」的定義：明確列舉了具體的投 資方式，基本上禁止了現有私募資管違規進入房產項目的渠道，包括委託貸款，嵌套信託計劃及其他金融產品。

  6. 向下穿透審查底層資產，資產管理人應當依據勤勉盡責的受託義務要求，履行向下穿透義務，對底層資產進行穿透審核，以確定受託資金的最終投 資方向符合要求。

  私募資管新規控樓市

  從根本上說，這輪房地產調控的本質是抑制其投 資品屬性，恢復其商品屬性，真正落實中央經濟工作會議提出，要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位。

  具體而言，4號文將重點聚焦在直接或間接投 資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的產品，明確基金業協會暫不予備案此類產品。

  其中，上述熱點城市包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個城市。

  與此同時，新規還禁止私募產品向房地產開發企業提供融資用於支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款，以及直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利等。

  據悉，4號文是經證監會批准的並於13日開始正式實施。

  專家怎麼看？

  對此，基金業協會相關負責人表示，此舉主要是為了貫徹落實黨中央、國務院關於房地產調控工作的指示精神。按照證監會要求，基金業協會近期對證券期貨經營機構私募資管產品參與房地產市場投 資的情況進行了摸底。統計顯示，私募資管產品投 資房地產市場的規模在資產管理總規模中佔比不高，但資金來源以銀行為主、通道業務佔比高、項目集中於熱點城市等特徵較為顯著，這些都與落實房地產調控工作的整體目標存在差距。

  該負責人進一步指出，針對私募資產管理業務投 資房地產市場現狀，按照證監會部署，基金業協會著手開展4號文的起草工作。新規的主要思路是以分類對待、統一規範、平穩過渡為原則，重點規範私募資產管理計劃投 資熱點城市普通住宅地產項目等行為。

  對此，上海朝華律師事務所合伙人徐培龍表示，新規旨在防止「熱錢」流入房地產市場，是房產調控政策組合拳的配套。目前受限的僅是熱點城市，並非所有此類資管產品都被叫停。當然，也不排除後續範圍進一步擴大的可能性。