2017嘉興樓市下半場預測：流通萎縮，居安思危，現金為王

各位，深夜好。

又到了6.30日，一年一度的年中總結時。

這半年，太特殊，特殊到完全不能用任何數字來闡述這神奇而荒誕的嘉興樓市。

1，這半年，嘉興房地產開發和營銷水平，幾乎沒有任何進步，甚至倒退。

所有的房產人都在為了申領預證和網簽備案絞盡腦汁，都在小心翼翼處理和安撫關係戶。

至於房子造的如何，沒多少人真正關心，甚至包括大量的購房人也並不關心自己的房子質量如何。

不理性的市場，終究會有一天會暴露問題。很多房子現在賣得很好，能不能順利熬過交付，我看懸！

2，上半年3-5月這波瘋狂的行情，來自於限價+扭曲的供應+槓桿支撐。

整個國家的一手房都在被嚴格限價。

於是一手房要麼以低於市場價兩成左右的價格入市，要麼回家默默造房子延遲申領預證。

一二手房價格倒掛，供應量嚴重扭曲不足，外加金融貸款放量支撐，行情上揚情理之中。

3，下半年，這些因素，都將消失！

供應，即將有10+的新盤將集中在7-8月放量入市，總體量將達150萬方+，新房市場一房難求局面，馬上結束。

金融槓桿，釜底抽薪！近日走訪大量銀行，幾乎每家銀行的貸款額度，都是一天比一天緊，一個月比一個月緊。這是直接改變需求能級的重大利空------如果銀行不能放貸款，開發商又要快銷回正現金流，那手握100萬現金的你，本來能買200--300萬的房子，而如今只能買100萬的房子。

銀根緊縮，貸款收緊，另一方面使得二手房交易大幅下滑。本來二手房就因價格與一手房出現倒掛，成交猛減，目前又面臨貸款緊張，這將直接殺死二手市場。寒冬以至，各位中介經紀人朋友，做好過冬準備。

二手房交易量大幅下滑，又使得市場流通性萎縮。改善型需求的客戶，會因為無法賣出自住房，無法貸款，而無法換房。需求端，再次大幅縮水。

流通性，這個數據將在下半年成為關鍵詞。

4，限價引起的便宜房，還會一房難求么？

限價是這波行情的起點，也是投資需求爆發的動力源泉。但目前，開發商已找到應對之策------賣裝修房。據我們統計，即將或已經開盤在售的10個項目中，只有2-3個不帶裝修，其他全部賣。帶裝修的目的，有些只為了做溢價。

下半年，大量的精裝房將佔據市場，如果再捆綁車位，首付比例將達到5-6成，面對外地客戶更是高達7-8成。還能一房難求開盤售罄么？對於需求端的表現，是重大考驗！

5，百試百靈，基數巨大的上海客戶會怎樣？

在過去的一年，上海客戶幾乎被證明為兵來將擋，水來土吞。可謂戰無不勝，橫掃千軍。

但時至今日，好多點都不同了。

首先，全長三角都知道上海客的購買力。於是整個長三角的出價能力，都會考慮上海需求。於是湖州19塊地，都是高溢價。嘉興五縣兩區，地塊樓麵價都接近或超過萬元。這些地王，尤其是偏遠鄉鎮的地王，大部分都瞄準了上海客。一個嘉善分分鐘被秒，一個嘉興三個月清光，那加上南通湖州呢？整個長三角呢？

其次，銀根緊縮，明面上的外地客戶首付比例已達50%。如果加上精裝修、車位等雜七雜八的溢價，實際首付比例已高達6-8成。而這個數字，在去年九月，外地客戶的首付比例最低還只有2成！而且是真正的2成！而且還是1W以內的單價！

目前，很多住宅樓盤的上海客流速，已經在大幅下滑了。上海分銷，未來將會成為穩定的補充，但一定不是唯一的救命稻草。

總結：

銀根緊縮，供應增加，需求減弱，市場將逐漸降溫。甚至，降溫的速度會比我們想的更快。

終於又到了好好談產品，認真做樓盤的時候。

未來市場上吃香的樓盤，要麼你對現金回款要求不高，要麼你產品足夠出色價格足夠低吸引全款客戶，否則，熱賣將變得不太容易。

給房企朋友的建議：居安思危，以誠待人。今天你不尊重市場和客戶，明天市場和客戶就不會尊重你。

給購房朋友的建議：換房很難，當斷則斷。多留點現金，指不定哪天，你苦等一年多的新盤，突然就會開了呢。

興業璟頤灣，翰林蘭庭二期，御品公館，藝墅家二期，台昇二期。還有紫元尚宸、湘湘恬園、玖溪花苑等只開了部分，尚存大量。