樓市怪狀：北京三新盤房價突破8萬紅線！

地產圈內人都知道，北京市「3•17新政」后，8萬新房預售均價紅線一直被市場人士認為是一道過不去的檻。所以2017年上半年北京市新建住宅供應極度低迷，不少開發商因為達不到「理想定價」而放緩樓盤的入市時間，北京市豪宅市場更幾乎沒活干。 但是，近日北京市丰台有三個項目卻正式突破這道8萬紅線！在「最嚴調控季」中把新房預售價格上調至9.5萬元/平方米左右。

2017年8月8日，據北京市住建委官網披露的預售項目信息顯示，此次拿到預售證的三個項目分別為：北京金茂府（備案名：金茂時代佳苑）有1棟住宅共94套房源獲批，預售均價95000元/平方米；璽（備案名：亞林家園）有6棟樓共計146套房源獲批，預售價格均在94000元/平方米，最高預售均價為96023元/平方米；崑崙域（亞林上苑）有2棟樓共200套房源獲批，獲批預售均價分別為95705元/平方米和94315元/平方米。

（圖片來源：北京市住建委預售商品住房項目公示）

但此前這三個項目都不同程度推遲了入市時間，比如以崑崙域為例，該項目位於西二環菜戶營橋附近，在2015年由招商蛇口、華潤、九龍倉、平安聯合體獲得該地塊，由華潤操盤，原計劃於2016年10月份推向市場，預期售價超過10萬元/平方米。但因遲遲未能順利取得預售許可證，入市時間一拖再拖。 據北京市住建委公布的數據顯示，截至2017年8月5日，北京市共批准63個新建商品房項目，同比2016年同期的72個項目減少了9個。其中，預售均價在8萬元/平方米以上的項目則由2016年上半年的多個項目縮減為2017年上半年的零供應。 據某機構調查數據顯示，2016年7月份還是單價3萬元/平方米以下的住宅產品成交佔主導，而在2017年7月份的住宅新房成交當中，單價5萬元/平方米-8萬元/平方米的中高端項目佔比高達40%，成為絕對的主導。這是隨著「地王好鄰居效應」的不斷發酵，使得大量同區域項目價格均出現了大幅攀升。 有業內人士分析，從此次高端新盤預售均價有所放鬆的信號來看，預計下半年入市豪宅將增多，屆時也將緩解部分開發商的資金壓力，那麼真的以為北京市的房價真的會整體放開限價？房價自此一路高漲？ 中原地產首席分析師張大偉認為，2017年以來，北京市共入市了76期住宅項目，包括所有的期房與期房轉現房，均價都沒有突破8萬。此次公布的三個項目銷售價格均為9.5萬/平米左右，首先與這些項目的位置有關，相比其他項目這三個項目位置相對較好，周圍的二手房價格均已經超過10萬，這種情況下9萬多的預售價格並不算限價放開。 其次，這三個項目均為2015年出讓的高價地塊，整體看9萬多的預售價格也依然低於市場預期，所以肯定會銷售一空。這也體現了目前市場上真實需求依然存在，新建商品房住宅的價格因為限價相比二手房依然有比較大的性價比優勢。北京在土地供應量明顯增加的情況下，特別是限價地塊及自住房地塊大量供應下，未來價格管理難度會降低。這種情況下部分位置優越的項目限價壓力減小。 此外，監管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力，但是這並不意味著高價地項目會被無限制地放行。所以預計2017年北京樓市調控依然會高壓運行，特別是從趨勢看，二手房價格已經下調明顯的情況下，房企為了避免未來市場下行，加快預售的舉動可能明顯。預計從8月份開始北京的新房供應量將開始加速。 豪宅研究院的專家認為，其實2017年調控的套路是： 一、設門檻，築高牆，讓買也難，賣也難，買賣都難好降溫； 二、卡節奏，限價格，遠郊盤，低價盤優先走，拉低均價不撞線，改變預期有布局； 三、工具多，政策頻，限字當頭，出辣招；供給結構變異，供給方式創新； 四、首付抬，利率加，房貸嚴，放款慢，讓能力不足者，望而生畏，知難而退； 五、拉長調控時間長度，增加調控力度，增加炒房難度，讓高燒的市場降低溫度。 由此可以判斷，此次三個項目突破8萬紅線大關應為個例，不能由此就認為調控政策有鬆綁趨勢，位置偏遠土地成本較低的項目依然會收到限價的嚴格控制，做到高端產品價高和普通產品價低的市場兩極均衡發展。

公號簡介

林中雀，「騰訊安徽自媒體聯盟」發起成員，《牛談》簽約作者，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。