北京新房預售價破9萬元，限價政策「解禁」了嗎？

初見此類標題，筆者也確實吃了一大驚，但細想之下，其實也是不值得推敲的。今天一大早，朋友圈、各地房產群都在流傳著類似的說法，稱，北京市住建委網站掛出3個商品住宅項目的預售許可證，預售價格均超過8萬元/㎡，發證時間均為8月5號，「北京商品住宅預售價格每平不得超過8萬元」的潛規則，今天正式解禁。這3個項目及預售價分別為：璽住宅預售價格最高為96023元/㎡、金茂府住宅預售價格95000元/㎡、崑崙域住宅預售價格最高為95705元/㎡，項目位置均位於丰台南二環外。

如果單從價格上來看的話，之前許多豪宅類產品的價格都不允許超過8萬，這3個項目一下子就躥到了10萬大關，這個漲幅也的確非常驚人。儘管漲幅驚人，但據筆者了解的消息，這3個項目所售房源均已售罄，且大部房源都是內部認購。此外，從地段位置上來看，這3個項目絕對稱得上是「黃金地段」，項目周邊的二手房歷史價格價格也早就穩穩地站到了10萬以上，新房即便10萬的預售價，也絕對是有讓利的。

崑崙域住宅預售詳情 來源：北京住建委

金茂府住宅預售詳情 來源：北京住建委

但這並不是今天我們要討論的主題。今天討論兩個問題：第一，是否會出現微信中流傳的「限價政策解禁」的現象，8萬+項目是個例還是後續的一種趨勢；第二，3項目是否會對時下的北京房價產生連鎖反應，即，房價是否會上漲。

1）丰台3項目預售價超8萬，是否意味著「限價政策解禁」呢？

我的看法其實很簡單，就是否定，這一點我與主流觀點一致。下面來引述一些公開的報道，一些專家人士的對此的解讀，筆者的觀點與他們無二，來作為對此問題的回應。

據北京房協秘書長陳志表示，這三個項目以單價9.5萬元獲批預售證，更多帶有個案性質，因為項目本身的土地、資金成本較高，而且三個項目均有國資介入，給予放行也是考慮到其運營壓力及國有資產增值保值的需求。但這並不意味著所有項目都會無限制放行，北京限價政策不會全面鬆動。

「這三個項目位置相對較好，周圍的二手房價格均已經超過10萬，這種情況下，9萬多的預售價格依然低於市場預期，並不算限價放開。」中原地產首席分析師張大偉說，北京在土地供應明顯增加的情況下，特別是限價地塊及自住房供應下，未來價格管理難度降低，這種情況下，部分位置優質的項目限價壓力減小。張大偉還認為，今年北京樓市調控依然會高壓運行，在二手房價格已經明顯下調的情況下，房企為了避免未來市場下行，可能會加快項目預售，預計從8月份開始，北京的供應量將開始加速。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為，北京二手房價實際下跌了，放出幾個高價盤，也影響不了房價趨穩趨跌的大局。「這三盤皆為2015年出讓的高價地，早就符合領證條件了，老是壓著不讓賣，說不過去。而且樓麵價分別為4萬、5萬、5.2萬，后二者，如果預售價壓在8萬以內，加上兩年多的財務成本，企業難以賺到錢。而且此三盤的開發商皆含央企，都是自家人，不能讓國有資產流失嘛。三環內核心地段的樓盤，次新房都10萬左右了，新盤突破8萬紅線很合理，定在9.5萬元仍低於市場價，地方部門也不宜過於欺壓房企。」他說，此事不能認為是政策放鬆的信號。

2）三項目的預售價是否會帶來房價的上漲？

如果理解了上面三位人士的觀點，這個問題也就差不多能自行解決了，大概率的來說，我更傾向於北京樓價繼續下行的結論，與之前的觀點保持一致。前天，筆者曾就北京住建委說的「如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發布」也發表過類似的觀點。北京樓市乃至全國大多數的熱點城市，房價下行通道才打開沒多久，從宏觀政策環境上來考慮，也幾乎沒有放鬆調控的可能，從這一點出發，那上述「解禁」的說法就是不成立的，就更不要說回帶來房價的上漲了。

此外，今天還有另一則新聞值得關注，即和訊網報道的，某股份制商業銀行北京公司相關人士透露，北京部分銀行將對首套房貸款利率進行上調，具體文件應該本周內能夠下發。「因為目前二套房首付比例及貸款利率已經比較高，上調首套房貸利率主要還是想擠出一部分變相利用首套貸款投資的需求。」上述人士說。

這則消息如果被坐實，那對房價的影響要遠大過個別項目提價的影響，首套房利率在幾個月前就提出過要上調，但被總理按壓下去了，理由就是「有損剛需」、「避免一刀切」等，時隔數月，這一說法再次出現在公眾的視野里，是否也意味著政策的某種轉變呢？之前是為「穩」，將來會不會轉為「降」呢？這裡面很有看頭，但仍然要靠市場來說話，事實上，因調控而「矯枉過正」的例子也是存在的，這次也可能是大概率。

今天，幾乎全國各地的銷售都在傳「北京解禁」，從這裡也看得出當前各房企的「虛弱」，但趨勢面前，任何炒作的行為可能都是疲軟無力的，這種對「政策解禁」的炒作可能很快就會過去，長不了。

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