香港傳真 | 售樓處里的內地客 粵腔、港調與普通話

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儘管香港政府為了控制樓價先後提高印花稅率和物業貸款要求，海外投資及自住的購房需求卻都沒有因此減弱，市場量價也沒有出現降低的勢頭。

觀點地產網 看完樣板房第二天下午，那位熱情的售樓小姐在微信上問：「請問昨天看的樓盤考慮嗎？」

「我們打算多看幾個樓盤再決定。」

然後她又發來了一串繁體的樓盤名字，「這些正在開盤，要去看嗎？」對於每一個從內地過去的「潛在」客戶，香港的售樓人員總是這麼熱情、積極。

儘管近年出現了不少對內地資金湧入買樓搶地推高房價表示不滿的聲音，對於香港開發商和中介機構、售樓人員來說，卻恰恰相反，他們應該是少有的特別歡迎內地客到港買樓的群體。

數據顯示，2016年前10 個月，內地買家佔香港3000萬港元一手豪宅成交的比例達到27%，而最大金額的前30宗交易里，有47%均是內地買家，不少還是一次性付全款。

而背後支撐著這些任性「買、買、買」的，是快速增長的私人財富市場。最新統計數據表明，2016年個人持有的可投資資產總體規模達到了165萬億元，可投資資產在1千萬以上的高凈值人士達到158萬人，高凈值人群人均持有可投資資產約3100萬元，共持有可投資資產規模達49萬億元。

隨著財富的積累和內地市場變化，近年內地高凈值人士的投資熱點逐漸向海外資產配置傾斜，最近國門的香港則成為首選。

這些說著普通話，越來越有錢的內地客，已經成為香港許多豪宅樓盤期盼的「金主」。

售樓處里的內地客

6月中旬，天晴，下午四點多，陽光開始變得柔和，空氣卻依舊悶熱，繁華的街道上人來人往。

某購物商場的一樓大門口旁邊，是一家房產中介機構的門店，店面的玻璃牆上密密麻麻地貼滿了樓盤的銷售信息，兩個銷售代理雙手抱胸站著聊天，眼睛不時地留意過往行人。

見到有人過來看這些樓盤信息，其中一個銷售小姐立馬站直了身體，然後湊過來，用粵語問道，「是要看房嗎？想了解什麼樣的盤？」

幾分鐘后，客戶被熱情的銷售小姐帶到了商場二樓，香港某知名發展商一個豪宅項目的銷售展廳。這個裝潢豪華的展廳並非對所有人開放，必須由銷售人員帶領並登記后才能進入。看來不管內地還是香港，號稱高端豪宅的樓盤都會設置一定的客戶門檻。

儘管香港政府為了控制樓價先後提高印花稅率和物業貸款要求，海外投資及自住的購房需求卻都沒有因此減弱，市場量價也沒有出現降低的勢頭。

不止一家香港本土地產研究機構表示，上半年香港一手樓市成交已創下近年新高，供不應求的情況下，下半年將繼續走高。

中原地產數據顯示，今年上半年香港樓價累計上升了13%，整體樓宇買賣4.3萬宗，總值3700億港元。其中僅一手住宅的銷售就有1萬宗，總值1500億港元，預計全年一手住宅總成交量可達1.9萬宗，銷售總值2800億港元，創下歷史新高。

值得注意的是，來自內地的購房客戶是這一創新高數字的重要貢獻者。「今年在香港買樓的人中，近五分之一來自內地，且大多數購買的是千萬元以上豪宅。」

近期最受關注的，就是內地某知名企業副總裁砸9800萬港元買下尖沙咀一個複式單位，僅繳納的稅款就達到1470萬港元。

所以，當得知看房的客戶來自內地后，銷售小姐現出了驚喜的笑容，熱情也變得更高，面積從500多呎到近1600呎的四個樣板間，每個都作了詳細的介紹。

到洽談廳坐下后，銷售還特意換了普通話給客戶介紹具體的戶型和價格。看得出來，他們之前接待的內地客戶應該不少，普通話里的港式腔調已經不算明顯。

這個位於港島的項目共有370多伙單位，前兩期開盤已售出了270多伙，其中有三成均是內地買家。

環顧售樓處洽談區，正在用普通話交談的客戶還不止一家。意味著，剩下的不足百套單位，依然是不少內地客的投資目標。

政府辣招與買賣對策

且不論國際金融城市的地位，僅從房價看，香港也不負其「寸土寸金」之名。鴿子籠式住宅遍布，房價動輒十數萬乃至數十萬港元每平方米，港島尤其維多利亞港兩岸可觀海景的豪宅更是價格不菲。

「地處港島海邊，陽台直望維多利亞港，這樣的項目在港島基本只有這個啦！」洽談廳里一位男銷售拿著一台Ipad，手指在屏幕上來迴轉換圖片，用港式普通話向客戶強調這個項目的稀缺性和購買價值。

「今天人稍微少點我才有時間這麼詳細地跟你介紹，平時都是直接給客人看完就下定的。」依然是港式普通話的聲音。

說到這裡，Ipad屏幕上顯示了一張海面上是幾座山的圖片，上面還有幾個紅色字體標註著地名。

銷售提高了音量說，這是今年2月出讓的香港新地王，光是每平方呎的地價就已經超過2萬港元，卻沒有維港繁華的夜景。

在內地房企高漲的投地熱情下，今年以來香港招標的多宗土地都創下價格新高，這塊宗宅地，吸引了多家財團高價入標，最終由內地發展商奪得，成為本港新的地王。

3個月後，香港政府「二十年一遇」地推出了位於中環的一個商業地塊，在市場估值200億的前提下，以233億港元的價格出讓予本土房企恆基兆業，再度創下香港賣地記錄新高。

這些如今都成為了樓盤銷售手裡，論證港島土地資源稀缺、樓價將持續高漲的最好宣傳材料。

見客戶仍在猶豫，銷售終於放出「殺手鐧」：「如果是內地買家，買這個樓盤還有一個好處，30%的稅開發商可以加到房款里，相當於幫你出。」

去年底，為了打擊越來越多的非本地投資客推高香港樓價，香港政府出台了大辣招：2016年11月15日起，全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調高至交易額的15％。

加上此前非本地居民須付15％買家印花稅的規定，海外買家在香港購置物業需要繳納的費用高達30%的稅款，內地買家也包括在內。

以一套面積533呎的兩房一廳戶型為例，總價約2439萬港元，如果要按規定繳納30%的稅，意味著買家需要額外支付約732萬港元的稅款，算上房款，總代價已經在3000萬港元以上。

即便是「土豪」，對如此高昂的稅率，購買之前，估計也難以做到「眼都不眨一下」。

因此，為應對如此高昂的稅費，香港樓市開始出現一份合約購買多個單位或者轉用首次置業身份來達到「省錢」的目的。

4月12日，香港政府再度出台政策堵上這一漏洞，宣布收緊印花稅條例，若一份合約購買兩個以上的單位，須繳付15%印花稅。

不過，開發商的代付稅費政策還是幫助外地買家成功「躲過了」稅費徵收。發展商聲稱購買該樓盤的非本地買家，只需要支付5%的稅費作為購房訂金，餘下的25%稅費將由開發商代付。

對於內地買家來說，這確實具有足夠的吸引力。也不難明白，為何內地買家依然熱衷出海到香港購置住宅了。

就在銷售小姐將客戶送到展廳門口的時候，另一位銷售恰好引著一男一女兩位客戶擦肩而過，「你看，那兩位也是內地過來的客戶」。