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2021/12/25
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各位屏幕前的戶友，大家好！今天我們繼續看看別墅，庫哥本次推薦的項目來自北京，本次測評，是北京門頭溝片區的電建金地**。
本文轉載自好評與差評，，作者：小竹子，由庫哥編輯。
實際上，這並不是項目在本區域內的首次重裝亮相。去年8月，電建金地**首次開盤，主力產品是140多平的四居。
目前，除了2號樓還有140平的四居之外，主力產品已經擴展至180多平的「院墅」。
同行的產品顧問告知評論君，不管面積還是總價，都能看出電建金地**與周邊項目的差異，與自身一期相比，在產品調性與客戶類別上也是一次重大提升。
180平米戶型的入場，以稀缺奢侈品姿態，卡在了門頭溝新城片區的核心板塊位置。
調性平地拔高之後，電建金地**得以宣布加入京西豪門2.0之戰。如果本片區有享受型的大戶型需求，電建金地**已是必經之站。
1300萬總價，意味著，電建金地**把戰場已延伸至北京四環，目前市場上較為主流的在售樓盤，都在它的對攻視野中。
電建金地**，在長安街西延線南側約500米，在行政區劃上屬於門頭溝新城。
它的含義在於，在公共配套上，從軌道交通到市政道路、學校、商場的交付建設，一個統一進度開發的新區，都會有明確的規劃路線，以及官方交付時間表。
這意味著，你不用提心弔膽於社區周圍，會突然出現規劃指標外的建築，也不用邊建邊住邊等待。在很長的一段時間內，與泥罐車、工地美學與入夜噪音相處，它在同一時間段內的片區集中交付，很容易塑造出整個片區的品質感。
除去外部因素的強力支撐，1300萬總價起價的豪宅，產品是需要亮點的。
評論君扒到，項目總佔地面積約3.6萬㎡，建築面積10萬㎡。
目前在推的主力產品，是180多㎡的院墅，以及2號樓部分143㎡的精裝四室。
其中，下疊院墅的布局相當不錯，自帶40-50平的花園，室內大概也有90㎡的拓展空間，算下來得房率可以到120%。
先以185㎡的平層院墅為準，談幾點看法：
項目信息
一、在樣板間的設計中，真正的一梯一戶設計，從電梯走出，是一塊大概5㎡見方的侯梯廳，這其實已經進入了業主的私人領地。
但打開正門，才算回家。第一眼所見，是一塊入戶影壁，隨行的講解員沒有多說，也能感受到很強的禮序感。
得益於電梯間居中的規劃，整個戶型被整齊的分成，社交與休息區兩個部分，動靜劃分非常明確，互不相擾。
高端范與私密性兒的分寸拿捏，依慣例是高端項目的必考題目，電建金地**得分不俗。
項目樣板間
二、樣板間產權面積185㎡的戶型，有30㎡的拓展空間，得房率大概在98%。
客廳面寬7米，進深6.5米營造出的尺度感，相當少見。
印象中，一般平層戶型面寬在5米左右，就比較奢侈了，疊拼別墅，才會配備7米面寬，而且通常客廳與餐廳是橫廳設計。
近一年多來，評論君幾乎沒有看到過2000萬總價之下，純客廳面寬達到7米的高端住宅，以至於在接下來看小戶型的樣板間時，都一時無法抽離。
項目樣板間
這樣，光客廳的面積就有45㎡多，再加上餐廳的部分，大概有62㎡，幾乎趕上一個剛需的小戶型。
三、一共規劃了三個卧室，都是套房設計，兩室朝南，一室向北，很明顯是按照別墅的等級來配置。
卧室南向部分，整體面寬也是7米，主卧面寬大概3.9米，次卧面寬3.1米，這樣劃分下來，在面寬尺度上，還可以接受。
項目樣板間
如果你是大面寬的極致追求者，那麼也無妨，南向主卧和次卧之間的牆體，並不承重，敲掉之後，可以改建成另一個7米面寬的超大卧室。
但是這樣一來，整個200多㎡的房間，只有兩個卧室，尺度上是豪爽了，但實用性會有所折損。
四、整體看下來，項目玄關禮序的設計，和客廳的大面寬相當亮眼，不過，再好的產品，也還是會有些遺憾。
首先，樣板間在餐廳北側隔出了一間書房，留給廚房的空間並不是很大。現場體驗兩個人同時操作的話，會有些局促。
戶型圖-185㎡平層院墅
但如果改成敞開式的「西廚+中廚」，整體的通透感會顯著增強，廚房狹小的問題也不復存在了。
另外，院墅產品按照毛坯交房，與一期精裝相比，是一個最大的遺憾。
對此，項目也做了一個客戶心理按摩方案。電建金地**會向業主免費提供三套不同風格的硬裝+軟裝配飾方案。
這樣有兩個好處：首先，在選材上業主會有一個自己的風格把控，如此總價的房產，業主自然有一定的即興創作需求。
另外，對戶型折中或極端的設計細節，業主倘若有所不滿意，也留下了後期改動的空間。
最後，我們來算一下價格和成本。
電建金地聯合地拿下項目用地，是在2015年，當時僅僅10輪競價，聯合體便以20.3億的價格摘牌。
剔除公建之後，項目的樓麵價大概在2.5萬/平。
經過測算，項目大概有15%的贈送，所以主體建築成本，要在基礎水平3500元/平之上，增加15%，算下來大概在4200元/平。
假設項目全精裝銷售，再計入4000元/平的裝修成本，項目的成本價大概在4萬/平。
表格中樓麵價、計容建面、主體建築、安裝工程、內裝工程都為變數，會隨著項目不同而調整
由於項目毛坯和精裝同時存在，為了方便計算，成本統一按照精裝口徑。
評論君打聽到，目前項目主推的平層院墅，總銷售價格大概在1300萬，按照185㎡的房本面積計算，單價大概在7萬。
計入贈送面積，攤薄后的銷售單價大概在6萬/平，利潤率大概在15%，基本處於行業水平的區間內。
而從周邊競品的情況看，能與電建金地**的產品對標的項目，本就不多，自院墅新品發布后，競爭對手更是急劇減少。
目前區域內主打的，基本上是120㎡到170㎡左右的三居到四居。所以價格的參考性，也並不強。
周邊競品
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