重磅：史上最全城市租金回報率全解析

去年，海外掘金做了一期《史上最全的世界大城市租金回報率》專題，得到非常好的反響。當時，租金回報率這個概念還沒有廣泛進入國人的視野。

隨著最近樓市冰凍，不少城市房價出現輕微回調；同時，國家出台文件，要求城市大力發展房屋租賃市場，許多人相信房價暴漲時代正在結束，大家開始關注租金回報了。

幾天前，地產界出了個重磅消息：上海賣出一塊「只租不售」的土地，開發商所建房屋只能出租不能賣。

「租金回報率」就上了微博熱搜榜。

於是，今年我們升級了一點，為投資客們準備更加趨勢化的數據與分析，給您的投資選擇提供一些參考。

今年我們照樣選出全球熱門投資城市進行分析，這裡所提到的租金回報率為名義租金回報率，是直接用1年租金/房屋價格得來。

如果要計算實際租金回報率，則應該是（1年租金-房屋保養費）/房屋價格，得出的數據會略低，特此說明。

與這些「只租不售」的樓盤比起來，國外大都市的租金回報率又如何呢？

從數據來看，美國的達拉斯、洛杉磯、紐約，日本的大阪、東京都有不錯的表現，租金回報率達到5%以上。不出意外，香港和北上廣深等5個城市的租金回報率最低，顯示出過去幾年房價飛漲和租金疲軟之間的矛盾。

一般來說，5%以上屬的租金回報於適合投資的樓市；而過低（在此設定為3.5%），則說明房價泡沫成分較大。

下圖將橫軸設為租金回報率，房屋總價設為縱軸，因此以上城市分成四個象限：總價低回報高（5星）、總價高回報高（4星）、總價低回報低（3星）、總價高回報低（2星）。大家可以根據自己的預算來參考。

5星：右下方（總價低回報高）的美國達拉斯，日本東京、大阪，加拿大蒙特利爾均是投資門檻不高（50-150萬人民幣不等），租金回報率可觀的城市。

4星：右上方的洛杉磯、紐約等城市則屬於總價高回報較高的類型，投資門檻大約300萬人民幣起步，適合預算較充足的投資者。

3星：左下方總價低回報低的城市較少，只有廣州位於此象限。雖然房價較低，但回報率不高，不太適合做出租投資。

2星：左上角高房價低回報，北上深、香港均屬於這一象限。想在這裡當包租婆就沒那麼划算了。當然，如果仍然堅信房價會一直暴漲下去、永遠不會跌，還是可以買入這幾個城市的房子。

以下是各星級的具體分析。

1達拉斯（美國）★★★★★

達拉斯的租房回報率為7.35%，屬於推薦投資的海外房地產市場。

在房地產網站Zillow上，達拉斯的房產市場健康指數是9.7，被稱為接近滿分10分的「非常健康」房產市場，僅有0.1%的負面資產反饋。

達拉斯的平均房價在233,000美元，而Local Market Monitor預期該處房價將在2020年上漲31%，部分是因為達拉斯在去年提供了3.9%的工作崗位增長以及過去三年以來6.2%人口增長，這也是房地產發展的長期利好因素。

2大阪（日本）★★★★★

相較於東京，大阪的公寓回報率是更高，為5.91%（上圖綠線）。根據東經鑒定公司數據，大阪2017年6月的租金是158.8人民幣/平米，相比5月下降了0.5%，但同比去年同期提高了0.5%。而其平均公寓尺寸為59.62平方米，比東京更大。

3東京（日本）★★★★★

東京首都圈的租金回報率為5.76%，在國際大都市中，回報率很高。不過中心5區的回報率相對會略低，為4.79%。在東京，越小的房子租金回報率越大，但越小的房子也需要更多的維護，所以中和了其中的優勢。

東京房市形勢還保持一定增長，過去一年二手房價上升了3.1%，新建單元房的價格相較去年下降1.5%，而獨棟別墅則有1.4%的增長。東京單元房的租金平均在3050人民幣/月。

4蒙特利爾（加拿大）★★★★★

蒙特利爾的租金回報率約為5.09%，是三個加拿大城市裡回報率最高的，也被Global Property Guide看好，認為市場潛力比多倫多和溫哥華更大。目前多倫多、溫哥華房價高企，而蒙特利爾卻只有31.8萬加元。作為加拿大第二大城市，目前有跡象顯示這裡正吸引更多買家的目光。

研究發現，在過去幾年裡，就算是120平米的大公寓，也可以獲得5%的租金回報率。如果是60平米的小公寓，這個數值可能到7%。2016年底，蒙特利爾還被美國財富雜誌評為最高租金回報率的城市之一。

5柏林（德國）★★★★★

德國的租金回報率約為3.72%。德國房市在歐洲屬於強勁的。房價和房租穩步上升。柏林擁有富有活力的勞動力市場，以及相較於其他歐洲首都城市略低的價格，也使其擁有升值的空間。

6洛杉磯（美國）★★★★

洛杉磯近期租金回報率為5.8%。這座超過紐約，成為美國地產最熱銷的城市被追捧並不是空穴來風：在海外買家最愛的美國房產投資地中，洛杉磯所在的加州就是海外投資客的最愛。

洛杉磯租賃市場表現良好，租金年漲幅達20%以上。另外，洛杉磯作為國際上有名的旅遊城市，投資民宿搭建Airbnb共享經濟也成了一個趨勢。以下五個地區被在線競價租房平台Rentberry被稱為最有潛力投資地區：Westwood、Silver Lake、West Los Angeles、Mar Vista、Los Feliz。

7紐約（美國）★★★★

紐約的整體表現不錯，租金回報率基本上在4%以上。近期的租金回報率為5.08%，比倫敦表現更好。

曼哈頓的房產整體表現良好，投資曼哈頓時，戶型越小越有賺頭，Studio（小單間）的租金回報率很容易達到6%以上。總體來看，目前紐約曼哈頓的豪宅價格有輕微回調，租金不變的情況下，租金收益率會有些許上升。

8惠靈頓（紐西蘭）★★★★

惠靈頓的最新租金回報率為4.75%，處於較理想區間。即便如此，惠靈頓的回報率也經歷了下降，與其房價近兩年大幅上漲、租金只有微調有關。過去一年，惠靈頓房價上漲20%，成為紐西蘭乃至全球漲幅最快的城市之一。

9墨爾本（澳大利亞）★★★★

墨爾本的租金回報率約在4.5%。墨爾本和悉尼並稱為澳大利亞近年來租金回報率最低的兩大城市，但還是保持在比較好的水平。

墨爾本的表現稍微好於悉尼，獨棟別墅的投資回報率與悉尼相近，為2.9%，但公寓的投資回報率達到了4%以上。在澳大利亞利率低、按揭易於償還的情況下，新移民和本地購房者的熱情依然不減。

要知道，墨爾本在30年後會成為澳洲第一大城市，長期人口凈增是一大利好。

10多倫多（加拿大）★★★★

多倫多的租金回報率為4.31%。與溫哥華相似，其從2011年~2017年的回報率表現穩定，徘徊在4%~6%之間。據最新報告，多倫多雖然樓市有轉向跡象，但租房市場依然火爆。多倫多房產局數據顯示，今年第二季度1居室租金為1910加元，同比上漲17%，單身公寓為1588加元，同比漲15%。

從Statista的分析報告來看，多倫多市中心的回報率比溫哥華市中心回報率高出將近1%。由於今年4月的房產冷卻政策，使得多倫多目前房價為79.4萬加元，連續兩個月出現回調。不錯的租金水平，也讓租金回報率得到保證。

11悉尼（澳大利亞）★★★★

悉尼的租金回報率為4.22%。這是在繼2011~2013的上漲以後的開始下滑到了近幾年的低點。但仍屬於健康穩健的狀態。從回報率情況來看，公寓比獨棟房屋的回報率更高。

但是值得注意的是，另一個澳洲房產跟蹤機構Corelogic今年4月發布的報告中顯示，租金回報率低於4%，其中獨棟房屋回報率為2.7%，公寓的回報率則有3.7%。不過最近的報道顯示，悉尼的租金正在走高，所以可以期待租金回報率的增長。

12溫哥華（加拿大）★★★★

溫哥華最新租金回報率為3.92%，略有下降。從過去幾年來看，溫哥華的租金回報率持續在4%~6%之間。

去年15%「排外稅」后，經歷過半年房價回調的溫哥華，今年初再次開啟房價上漲模式，漲幅回補使得租金回報率有輕微下跌。

但即便如此，基準房價高達99.87萬加元的溫哥華，能做到接近4%的回報率，依然著實不易。

13倫敦（英國）★★★★

大倫敦地區的平均租金回報率約為3.76%。根據英國房地產網站Zoopla的數據統計，近三個月來以來，倫敦房價平均上漲0.67%，整體漲幅不高。但倫敦的租金卻下跌了0.8%。

儘管如此，倫敦的租金回報率依然能達到3-4%的水平，作為世界一點城市來說，著實不易。雖然目前倫敦的房價較高，但由於租金同樣較高，因此能保證不錯的租金回報率水平。以下是各房型的租金回報率，供大家參考。

近期，英國有一種產品異軍突起，成為投資者的偏愛——學生公寓。相比於倫敦地區的平均回報率，學生公寓高出了1%左右，有較好的增長勢頭。加上英鎊貶值，倫敦仍是不錯的投資地。

14奧克蘭（紐西蘭）★★★

奧克蘭的租金回報率為3.5%。最近5年，奧克蘭的房價上升趨勢強勁，上漲了42.9%。但另一方面，房租卻只上升了20%，導致了回報率的下降。

不過，如果投資奧克蘭的公寓，將很可能獲得4%以上的回報率。總體而言，當地也是戶型越小，租金收益率越高。

15舊金山（美國）★★

舊金山今年的租金回報率為3.3%。相比於洛杉磯的強勢增長，舊金山則顯得疲弱不少。

去年的整體房價漲幅不高，約為4.2%，其中，兩房戶型的房價還出現了1.8%的下滑。相比於小房產，大房產（4床）的房價漲幅驚人，相較去年漲了21.6%，租金方面則穩定在6000美元/月上下。

洛杉磯、舊金山租金差不多的情況下，房價更高的舊金山租金回報率自然就不高。舊金山的整體租價曾在今年1月經歷了一次低位，約為4000美元/月，如今逐漸回升，從四月到七月保持在4500美元/月。

所以，在舊金山要買大房，而且要早買，但如果想以租養房則相對困難，特別是小戶型（1床）。

16新加坡★★

新加坡的租房回報率約為3.2%，相較於去年同期有所上升，得益於新加坡政府今年3月放鬆了之前對房市泡沫的壓制，導致房價的持續下跌。但房價下跌的新加坡房價仍比較高。可以說，現在是時候讓富人進場了。

17香港（）★★

香港的租金回報率為2.24%，在國際大城市中幾乎墊底。連續多個季度房價飛漲，內地買家大量進入香港樓市、內房企大批在香港拿地，都是造成香港樓市瘋漲的原因。房價過高且上漲過快，也造成香港房屋的租金回報率下降。

18內地四大一線城市★★

內地四大城市的租金回報率一直是個謎。我們根據城房價行情平台發布的租金和房價數據，計算得出四大一線城市的租金回報率。

回報率最高的是廣州★★★，得益於其房價相對較便宜，但租金回報率也只有1.74%，也就是說需要57.5年的租金，才能收回購房成本。

而北上深★★則都在1.5%左右，按照這個租金回報率，北上深幾乎都要66年以上的租金才能收回購買成本。

四大一線城市的回報率有點慘不忍睹，只有寄希望於房價上漲了。

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