2017最新版置業美國攻略：美國房≠價格高

值得一提的是，版CRS在2017年開始執行，可能在短期內引發人民購房移民潮。當全球徵稅，各國信息交換之後，國內高凈值人群在海外的資產將會徹底曝光在CRS體系之下，海外資產信息將會「自動」呈現給稅務機關。但值得注意的是，美國並未加入CRS，全球經融機構需要向美國稅務機關報送疑似美國稅務居民的金融賬戶信息，但美國暫時不跟其他國家進行金融賬戶涉稅信息交換。

所以，隨著美聯儲加息，美元快速升值，外儲6年來首破3萬億「紅線」，在人民幣處於繼續貶值的金融環境中，2017年到美國投資，增加美元資產持有量，將會是高凈值人士對沖匯率波動風險，實現財富增值保值的大好時機，而持有美國房產就是一個最重要的選擇。

美國房≠價格高

一方面，相對於其他熱門地區而言，佛羅里達的邁阿密、奧蘭多等知名城市處在相對的「價值窪地」之中。以邁阿密為例，這座國際都市的房價僅為北京房價的40%、倫敦的26%、香港價格的20%。而擁有迪士尼主題樂園的奧蘭多，截止至2017年初的別墅中位數價格為24萬美元，僅僅是上海、北京的十分之一。有路精選的佛羅里達房產項目，更是做到17萬美元起就能投資美國房產。

當我們把眼光從超一線城市的黃金地段移向「價值窪地」，就會發現美國房產並非離自己遙不可及。

置業美國的優勢

永久產權：區別於國內的70年產權，美國房產為永久產權，可世代相傳。

市場成熟：經過幾十年的發展，美國房產市場十分完善，信息公開透明，保障買賣雙方權益。

美元強勢：美元是使用廣泛的國際貨幣，走勢強勁，選擇美元系資產保值性強。

房價趨漲：自美國樓市回暖以來，房價上漲趨勢已經確定，將保持長期溫和上漲。

三重收益：置業美國房產可同時享受租金收益，房產增值，貨幣紅利三重收益。

購房須知

購房條件：持有有效護照，資金狀況良好的成年人，即可購買各類型房產（新房，二手房，土地，商業地產）。

產權：均為永久產權

銷售面積：按照套內實用面積計算

付款政策：首期款低至3%起，餘下款項於收樓時支付，收樓后開始供樓。

貸款政策：可借貸50%-60%不等，可長達30年；借貸利率3%-5%（具體視條件而定）；身份客戶可借貸銀行有工銀美國、華美銀行、南洋銀行等。

交易稅費及持有成本

律師費（部分州）

美國部分州購房時需律師參與（無需律師的州，同樣可以自行聘請律師保障權益），一般律師費在交易後期支付，市場價格參考：$500-$3000。

產權保險

產權保險（title insurance）：是交易雙方建立的具有擔保性質的賠償合同關係。它的目的是保障產權是清楚的給買方。費用一般為房屋總價的0.3%-0.5%。

交易稅費

其他交易期間雜費包括：登記費，房檢費，產權調查費，房屋估價費，公證費，勘察費等，合計約：$1000-$2500。

HOA fees（持有期間）

HOA（Homeowner Association，直譯為業主協會) 就是所謂的小區物業管理，它的費用叫做HOA fees，用於社區公共區域的管理，類似於的「物業費」。

不是所有房產都需要支付 HOA，通常美國的公寓 Condo、統一開發的聯排別墅Town House和一些獨棟別墅Single Family House，需要支出這部分費用。

HOA fees具體從十幾到幾百美元不等，多寡差異較大。通常的規律是：房產面積越大，費用越高；房產設施越高科技，費用越高。

房屋保險（持有期間）

房屋保險（House Insurance）的作用是，在房屋受到火災、洪水、雷擊等意外事故而導致受損保費一般在$500-$900之間。

物業費 (持有期間)

即物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用。

約CAD $0.3-$1/sqf/月

房產稅 (持有期間)

房地產稅，也稱為物業稅，是地方針對房地產徵收的郡稅、市稅、學區稅的總稱。美國房地產稅的稅率是由各個州政府決定的，也就是說，美國各個州的稅率都是不同的。一般實際所需繳納的稅額在1%-3%。

置業流程（一手為例）

1.選定房號，交納5000元人民幣意向金（完成合同簽署后可退）。

2.準備相關資料、辦理合同簽署手續。

3.進行3%-10%首期款項支付支付。

4.首付餘下款項於收樓時支付，收樓后開始月供。

等待收樓，提前半年辦理相關房貸手續。

（獨立別墅：分土地和房屋兩部分產權，土地交割時辦理土地相關交割程序，房屋交割時辦理房屋交割相關程序）

5.房屋交付（支付首付尾款或全款，房貸開始月供）

置業解惑

非美國籍人士能買美國物業？

可以。美國政府歡迎全世界的置業者到美國置業。美國政府對購房者既沒有居民或公民的身分要求，也沒有簽證方面的特別規定，基本與本國國民一致。只需持有有效護照的成年人即可購買，無身份或者其他特殊要求。

買美國房產可以美國移民？

目前在美國購買房產是一項置業行為，不能與移民掛鉤。不過如果房產作為個人總資產的一部分，對於想得到美國永久居留簽證是有一定幫助的。

可從銀行獲得借貸嗎？

目前有多家銀行可為客戶辦理房貸，滙豐銀行、工銀美國、華美銀行、南洋銀行，國泰銀行等。利率大約在3%-5%（具體視條件而定）。一般情況下，貸款比例為50%-60%。房貸申請人需須提供相關的身份證明文件（如護照）、家庭住址、收入證明、財產證明等，同時金融機構也會考慮物業的預期租金收入作為申請人的還款能力憑證。

美國有教育區房嗎？

美國教育有私立與公立之分，免費公立教育的涵蓋範圍包括國小、國中和高中。私立學校收費高昂，主要提供高教育服務。公立學校為保障公平，一般都規定學生就近入學，就讀於居住社區所屬學區的各級學校。

在美國，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。今年由於大量增長的留學生需求，大學周邊的學區房因受國際留學生的居住需求而同樣備受青睞，租賃十分保障。而且好的學區能夠有效保障房產在租房市場的巨大吸引力，以及穩健保障房產的自身價值。