司法拍賣中房屋盡職調查清單

有市場交易的地方往往就有市場風險，有市場風險便意味著有律師提供盡職調查（DueDiligence）的市場需求。在法院委託進行的司法拍賣中，由於涉訴房產的起拍價較同類房產的市場價低得多（第一次起拍價最低可至評估價或市價的70％），且無中介傭金，吸引了大量吃瓜群眾強勢圍觀。可是，高收益必然伴隨著高風險，法院在拍賣公告中明確指出「拍賣人對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保」，意即法院只負責在房產拍賣成功后出具相應的法律文書以協助競買人辦理過戶，而任何有關房產的權利瑕疵均由競買人自行了解、風險自擔。司法拍賣中的法律風險點密集，競買人稍不注意便可能觸發，這促使競買人有尋求律師幫助的動力。律師在對司法拍賣房屋進行盡職調查時，可以從房屋的基本信息、權屬信息、費用信息及風險信息四個方面著手。

1.房屋的具體位置，坐落於哪個小區，小區的的自身環境（物業管理、綠化等）和周邊環境（是否臨近有污染的工業區等），配套設施（教育、衛生、醫療等）的完備程度，通勤是否方便（是否有捷運等）。

2.房屋的樓層、朝向（採光是否充足）、戶型、房齡（房屋竣工驗收合格交付之後起計算）、裝修情況（清水、簡裝、精裝等）。

3.房屋的套內面積和建築面積是否與法院的拍賣公告一致，是否存在漏水、牆體開裂等質量問題。

4.房屋的現狀，房屋被法院查封后是空置還是住人，如果房屋在查封后仍有人居住，可能影響到房屋的實際交付。

1.房屋被法院強制拍賣的原因是什麼（民間借貸、抵押合同或者保證責任等），例如被執行人與銀行之間的借貸抵押合同，由於涉及的法律關係明確、法律關係主體較少，競買成功後過戶交付就更為方便，不易引發額外糾紛。

2.房屋產權是否清潔，具體包括但不限於：房屋是否仍然存在有效的租賃關係，租賃期限是多久，優先購買權人是否書面承諾放棄優先購買權等。

3.房屋的產權是屬於共有還是單獨所有，產權人中是否有未成年人，房屋拍賣的產權份額是全部產權還是部分產權等。

4.房屋是否存在影響價值的情形，如曾有人在屋內自殺、房屋曾經發生過火災等。

1.通過鏈家等房產中介平台，查詢近期同類型房屋的成交數據，以此判斷房屋的市場價格，最好能找到同一小區內的相同戶型、相同朝向、相同面積房屋的成交數據。

2.由於司法拍賣中的房屋查封時間都比較長，期間大多都未繳納相應的物業費用，而在司法拍賣中，這部分費用一般都由競買人承擔，所以律師需要到物業公司處查詢房屋所欠物業費、水電費等，做好預算。

3.司法拍賣中的房產在拍賣成交后，原則上競買人需要一次性支付除保證金之外的剩餘款項，不能進行商業貸款。但是在部分地區，司法拍賣中購買房產也可以進行商業貸款，所以律師需提前對貸款信息（可否貸款、貸款利率、貸款比例、貸款年限等）進行查明。

4.司法拍賣中稅費一般由競買人負擔，這是一筆不小的開支，所以律師需要在盡職調查中查明房屋房產證辦理年限，確定稅費數額（在房屋為普通住房且滿二唯一的情況下，競買人可以免交營業稅，但需繳納個稅；而如果房屋滿五唯一，競買人不需要繳納營業稅和個稅）。

1.房產所在行政區域是否存在限購政策（北京已將司法拍賣房產納入限購範圍，通過司法拍賣來規避限購政策在部分地區已經行不通），對競買人的競買資格是否存在要求，如果競買人不具備競買資格，可能直接導致競買人在競買成功之後不能過戶。

2.被執行人的戶口是否仍落戶在拍賣房屋上，如果被執行人在拍賣之後不遷出戶口，可能會對競買人產生影響，尤其是學區房的入學指標，這需要提前考慮。

法拍房對競買人來講，當然存在撿漏的可能性，甚至淘到「筍盤」。但是，法拍房這類「藥單」不是隨隨便便就能入手的，風險極大，競買人需要提前下大量功夫，了解房屋的權屬情況，以此避免不必要的損失。競買人委託律師進行盡職調查后，如果律師在調查過程中發現房屋折價不高、稅費過重或過戶存在問題等情形時，應及時建議競買人放棄競買；如果房屋基本面較好，問題不大，律師可以給競買人提供一個參考底價，供競買人在競價時參考。總而言之，律師在司法拍賣中的盡職調查還是一片法律市場的藍海，大有可為之處。