買房就找秘書長
南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人,南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊,在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。
輝哥引言
南京樓市有一怪:老頭怕老太,老破小位置好,房價漲的沒有新房快!哪怕新街口的老破小,房價不過2萬出頭,同樣城中板塊的新房,中航金城一號4萬5卻是搶不到的神盤。
南京樓市自2016年告別低地價,目前主城地價基本都在2萬+以上,未來主城基本要消滅3萬的房子,哪怕祿口、湯山、淳化等外圍板塊,地價都接近1.5萬,未來房價可能2.5萬以上。主城豪宅化的背後,未來同樣2萬多的房價,剛需們是在市中心繁華地段買個老破小還是每天不惜花費1個小時以上奔波在祿口、湯山、淳化與新街口之間?
主城豪宅化之後,老破小是否會迎來機會?
輝哥此前指出,南京與一線城市的最大區別就在於,老破小和商辦公寓的房價能不能漲上去?顯然南京目前還不行,老破小和商辦公寓比同地段新房一般要低個30-50%左右。2016年新房漲的再猛,老破小也只是跟著喝了一點湯而已,微不足道。
輝哥認為,老破小漲不上去,說明南京主城新房價格還不足夠高,還沒高到把老破小帶起來的程度。一線城市就不一樣,老破小和商辦公寓照樣漲的高,照樣賣的火。
對於老破小來說,除了新房漲高的壓迫,還需要自身居住條件的改善,比如房屋出新、小區環境整治、家裝電梯、樓道出新等,如果能夠做到這些,提高老破小的居住舒適度,再加上老破小位於市中心附近和成熟地段的地段優勢和得房率高、戶型小、總價低的優勢,遲早容易漲上來。
只不過,房屋出新政府基本全包,其他基本都要居民出一定的費用,此間又會涉及不同人的利益,意見就很難統一了。比如,南京給出安裝電梯的政府半包政策,每部電梯補貼20萬,但是,由於不同樓層受益程度不同,不同樓層分攤費用不同,意見很難統一,實際操作起來依然困難重重。
輝哥推薦看一看新聞媒體的報道,看看到底是什麼個情況。
南京2萬+地塊一覽《輝哥說樓市》製圖 | |||
板塊 | 區域 | 地塊(項目) | 地價(元/㎡) |
河西 | 河西中 | 上海建工G68 | 42561 |
保利天悅 | 24026 | ||
北辰旭輝鉑悅金陵 | 21032 | ||
河西南 | 葛洲壩G14 | 45213 | |
電建金茂G12 | 37027 | ||
電建金茂G13 | 36890 | ||
城北 | 鼓樓濱江 | 招商G01 | 29899 |
當代置業G65 | 24769 | ||
中海G34 | 22373 | ||
邁皋橋 | 常州星河協通G101 | 30006 | |
堯化門 | 棲霞魯能公館 | 20171 | |
城南 | 鐵心橋 | 上海大名城G45 | 29093 |
南站 | 香港嘉華G89 | 27350 | |
萬科G46 | 27168 | ||
西善橋 | 綠城G100 | 21745 | |
城東 | 麒麟 | 新城G59 | 22429 |
北京嘉城G09 | 22353 | ||
仙林 | 仙林湖 | 融信G58 | 24957 |
高科G51 | 21032 | ||
青龍捷運小鎮 | 新城G60 | 20069 | |
江寧 | 青龍山 | 融僑G18 | 24500 |
東山 | 華夏幸福G70 | 23883 | |
方山 | 聯發G61 | 22344 | |
江北 | 江浦 | 金輝G102 | 23235 |
銀城G99 | 23017 | ||
恆大G47地塊 | 22494 | ||
北京城建G48 | 22439 | ||
中建東孚G02 | 22435 | ||
金地G49 | 22374 | ||
保利G03 | 22320 | ||
金隅G07 | 20077 | ||
橋北 | 中建G68 | 23083 |
近日,南京玄武區台城花園內的幾棟樓,先後開始了電梯加裝施工。老舊小區加裝電梯南京已經試水多年,不過推進艱難,近5年時間內成功加裝的案例還只停留在個位數。
今年南京市十五屆人大五次會議中,南京市市長繆瑞林表示,今年要做35件民生實事,其中就包括提升老舊小區居住品質,加裝1000部既有住宅電梯。根據《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》,2000年以前非商品房住宅最高可補貼20萬元,業主可提取住房公積金、住宅專項維修資金用於支付。
01進行過老舊小區二手房交易的人都知道,因為6、7樓沒有電梯,出行不便,同一棟樓中低層房屋單價會略高於高樓層。那麼,想在既有住宅增設電梯,方便高樓層人出行,怎麼辦?
交匯點記者了解到,根據去年11月10日起實施的《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》,老舊住宅增設電梯應當經本幢或本單元三分之二以上的業主同意,出資增設電梯的業主可按規定提取住房公積金、住宅專項維修資金。
南京市住房保障和房產局相關工作人員介紹說,南京鼓勵和支持既有住宅增設電梯。對玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花台區2000年以前建成既有住宅(商品房除外)增設電梯的,給予財政資金補貼。補貼資金由市、區財政分別承擔。區房產部門對補貼申請按季度匯總審核后,區財政部門安排補貼資金,由區房產部門將補貼資金匯入業主賬戶,市級補貼資金由區財政先行墊付。
根據今年1月8日出台的《關於進一步明確既有住宅增設電梯財政補貼相關事項的通知》,2000年以前非商品房住宅小區加裝電梯,最高可補貼20萬元。
1、住宅樓為七層及七層以上將補貼20萬元/台,六層、五層、四層將分別補貼18萬元/台、16萬元/台、14萬元/台。補貼資金由市、區財政各承擔50%。
2、江寧、浦口、六合、溧水、高淳等「原老五縣」的既有住宅增設電梯由區財政承擔。
3、原單位、社會投資完成的電梯加裝不得使用補貼資金。
4、增設電梯相關費用採取「先建後補」的原則,建設者先出資完成增設電梯,再申請補貼。
02低樓層居民可不掏錢,高樓層每戶近3萬元,居民、社區、電梯加裝公司三方開會答疑
雖然政府有補貼,但在電梯加裝工作推進中卻很不順利。南京梅園新村街道富貴山社區主任王燕坦言,居民各有各的想法,低樓層的人覺得加裝電梯會影響自家陽光、視線,或者原本可以堆放雜物的地方要清理出來放電梯,堅決不同意。年輕人認為每天爬樓上上下下,已經習慣,有沒有電梯無所謂。
除了政府補貼外,電梯加裝費用還要居民分攤,這也是很多人不願意的地方。王燕給記者算了一筆賬。
目前加裝一部電梯的成本大概是40萬元,這還不包括地面開挖后發現新情況而產生的費用。
其中,政府補貼最多20萬,剩餘的部分要居民分攤。
一樓二樓可以不掏錢,三樓開始,住戶按比例分攤,樓層越高分攤的成本越貴。
比如,佛心橋53號一棟居民樓有28戶居民。按照比例分攤后,7樓住戶至少需要26000至270000元。
「我們剛開始入戶宣傳問詢時,有幾家堅決不同意。後來,我們又陸續上門做工作。前幾天晚上,居民、社區以及電梯加裝公司三方在居委會開會,解答大家的疑問和顧慮。後來,大部分人都簽了同意書,即便有些不願意的人看左鄰右舍都同意了也不好意思再反對,加裝工作總算有點眉目。」
和53號不同的是,富貴山4號居民對於加裝電梯的事反對聲多,贊同的極少。王燕說,樓宇之間距離比較大,電梯加裝條件具備。不過,21戶居民中只有2至3戶居民同意是自己沒有想到的。大部分人都是因為費用問題投了反對票。
03電梯加裝應遵循少數服從多數原則
儘管在老舊小區加裝電梯的「路上」,會遇到各種阻礙,但在南京也有老舊小區居民攻克了難題,成功加裝電梯。在玄武區台城花園小區,記者看到觀光式電梯加裝在樓棟外牆壁上。今年70多歲的曹女士,家住台城花園5棟頂層。
她告訴交匯點記者,在電梯加工實施工程前,樓棟內居民協調也進行了好幾個月。「剛開始一樓居民堅決不同意,後來經過協商決定加裝電梯伸出來約4平方小空間可以讓他做儲物間。通過幾輪協商,大家都同意了,加裝電梯這事兒就敲定了。」
電梯施工方負責人張言軍坦言,不少人對加裝電梯存在誤解。以現在電梯加裝技術而言,可以做到根據每個單元樓層情況量身定製。尺寸都不一樣,可以根據實際情況扁一些、方一些都是可以做到的。
這樣一來,並不會妨礙低樓層用戶採光、視野等。「現在的電梯技術都很先進,採用的是直流變頻,基本沒有噪音。睡覺的時候,電梯運作都不會有聲音。」張言軍介紹說。
南京航空航天大學人文與社會學院教授邱建新認為,老舊房屋加裝電梯是社會服務設施更加完善的表現,但是如何將政策落地,需要根據每個小區,每個單元樓實際情況而定。
除了安裝費用以及後期維護費的問題外,老舊房屋在設計時並沒有預留加裝電梯的空間,因此一般會採取外掛的加裝方式,這種方式會佔用公共空間,也會涉及房屋採光問題,也需要合理規劃。
對於居民來說,在實行社區、居民共治的基礎上,應該遵守少數服從多數的原則。邱建新說,人人都會老,今天的老人就是明天的自己,要用長遠的眼光看待利益問題。
瑞典在1983年就啟動10年規劃,對約30萬幢公寓進行大修、改造和翻建。據當時的大樓設計與改造規範,所有舊的多層住宅都應改造,超過兩層的住宅都應安裝電梯。
其他國家,如英國、德國、芬蘭和瑞士等,也都陸續開展了包括加裝電梯在內的舊房改造。放眼全國,2009年,廈門開展了舊住宅加裝電梯試點。2011年,上海出台了相關指導意見。2012年,廣州開始試點。隨後,福州等地也相繼出台加裝電梯相關政策。
作為北京市區屬老舊住宅中第一個成功加裝電梯的單元,北下關大柳樹5號院6單元的加裝電梯近日已經完成施工,即將開始運行。加裝電梯的24萬元費用由國家補貼,住戶交租金。一樓不交錢,二樓每戶每月交72元,六樓每戶交328元。樓層越高,租金越貴,實行五年繳費一次。
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7年南京大學的城市規劃專業學習,5年萬科等品牌房企的操盤經驗,12年南京房地產促進會的行業領導經歷,南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台,建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問,中央、省市各級媒體資深權威地產評論員,南京地產圈買房投資達人,經歷南京樓市超20年成長之路,人稱:南京活地圖,南京樓市活地圖。專業權威,買房就找秘書長,買房就看《輝哥說樓市》。