熱點城市全面收緊房貸政策意味著啥？

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本文作者:張平

知名財經評論家、每日經濟智庫專家

本訂閱號全為原創，作者張平 自廣州開始上調房貸利率后，一線城市的房貸利率已全線上調，而其他二三線城市也陸續跟進，這意味著個人房貸利率拐點已經出現。而當房貸利率開始回升之後，熱點城市的樓市將步入一個「降槓桿，抑投機，控風險」周期中，的房地產業將迎來較長調整期。

繼京滬收緊房貸政策之後，廣州近日也緊隨其後。從5月8日起，廣州四大國有銀行首套房貸利率全面上調，全部按照基準利率執行。最早宣布上調首套房貸款利率的是建行，從5月6日起，建行對廣州首套房貸客戶貸款利率上調至按基準利率執行。隨後工行、中行、農行等國有大行紛紛跟進。

除了一線城市上調房貸利率之外，熱點二三線城市也紛紛上調利率。4月以來，重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市紛紛上調房貸利率，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房貸利率上升，佔比22.89%，目前二套房貸主流利率是基準上浮10%，並有12家銀行已經停貸。

事實上，銀行對房貸的態度已從原先視為「優質客源」一下轉到了「如同雞肋」。雖然各家銀行沒有明確表態已加大房貸審批難度，但在具體操作中優惠利率已很難通過審批。

有多位房貸申請人表示：我們送進銀行的單子，目前幾乎沒有優惠利率能批下來的。也就是說，在實際操作中，即使是首套房貸也基本都是按照基準利率執行，更別提二套房貸了。

對此，業內人士表示，隨著調控的層層深入，未來進入「四限」（限購、限貸、限價、限售）的城市還將持續擴容，主導本輪房地產市場持續火爆的核心動力已出現衰減跡象，尤其是房價虛高、嚴重透支的二、三線城市，將面臨調整風險。

而筆者覺得，主導本輪房價持續飆升的核心動能是房貸政策的持續寬鬆：房貸利率降至歷史最低，房貸門檻也「形同虛設」，而新一輪的調控對樓市進行「四限」，導致房價上漲的動能已經銳減，一些城市已經出現「有價無市」的跡象，樓市成交持續縮量，樓市面臨更大的調整風險。

第一，銀行融資成本的上升，使過去打折幅度較大的優惠利率難以再現。現在除了小型股份制銀行目前還有首套房95折優惠利率外，其他大中型銀行都執行了基準利率。

這是因為，貨幣市場上的利率都在不斷攀升，央行前期也上調了逆回購、再貸款的利率，各家商業銀行拿到資金的成本快速上升，必然會傳導至房貸利率之上。房貸利率觸底回升已大勢所趨。

第二，對於央行來說，收緊貨幣政策也是無奈之舉。現在除了美聯儲加息之外，歐洲主要國家的央行都在收縮貨幣。同時，美國川普政府又推出大幅減稅計劃，主要是給企業和個人減壓。

面對美聯儲和歐洲各國貨幣政策開始收縮，如果央行還是像去年那樣貨幣持續寬鬆，那麼大量資金會拋售人民幣計價資產而流出，人民幣匯率會快速貶值。所以，央行的貨幣政策將會呈現逐步收緊格局，因為當前的經濟環境也不允許貨幣政策再持續寬鬆下去

第三，全國樓市的風向已變，北京作為房地產「風向標」的城市，對房地產貸款更加嚴厲，其它城市也隨後跟進。北京的房貸政策是從5月2日起，包括幾大國有商業銀行在內的北京主要銀行已陸續收緊房貸政策，首套房將執行基準利率，二套房的貸款利率則將在基準利率基礎上上浮20%。這意味著，全國個人房貸的利率拐點已現。

對此，筆者認為，近期中央政治局會議已明確，要防範金融風險。這意味著決策層對潛在的各類風險（包括房地產）高度重視。北京出台最嚴的樓市調控政策，意圖就是要「降槓桿，控風險」，給過熱的樓市降虛火。眾所周知，上世紀90年代初，日本房地產出現拐點，也是房貸利率進入上調周期而觸發。

自廣州開始上調房貸利率后，一線城市的房貸利率已全線上調，而其他二三線城市也陸續跟進，這意味著個人房貸利率拐點已經出現。而當房貸利率開始回升之後，熱點城市的樓市將步入一個「降槓桿，抑投機，控風險」周期中，的房地產業將迎來較長調整期。而對於開發商來說，貨幣政策、市場環境等諸多因素已經改變，謹防高價拿地所帶來的更大投資風險。