雄安誕生敲響了北京房價下跌的鐘聲

原標題:雄安誕生敲響了北京房價下跌的鐘聲

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本文作者:張平

知名財經評論家、每日經濟智庫專家

本訂閱號全為原創，作者張平雄安新區的建立短期主要還是承擔緩解北京負荷過重人口的功能，這意味著將來會有幾百萬人口遷至雄安，而大量人口的流出，對北京高房價來說是巨大的壓力。再鑒於雄安作為一個衛星城市，本身地理位置算不上優越，恐怕更多的企業或精英會跑到其他一線城市去謀求發展。

自4月1日始，雄安新區的新聞便佔據了國內各大門戶網站的頭條。輿論和媒體鋪天蓋地都是對雄安新區的建設規劃猜想，以及勾勒對未來的美好藍圖。大家都眾口一詞的將雄安新區與深圳、浦東特區相提並論，儘管誰都明白，現在的雄安還只是一片荒蕪之地，需要投入大量的人力和物力，才能逐步興起。

實際上，除非決策層真想把雄安特區建設成為首都的副中心，把國家首都所有重要的行政機關單位都搬遷到雄安，如同巴西當年遷都巴西利亞那樣，重新塑造一個全新的陪都。否則，雄安新區未來很難達到深圳或者浦東的成績與輝煌，影響力和吸引力根本無法與前兩者相提並論，主要原因有三：

第一，縱觀全球近代歷史，還沒有哪個國家能在一片荒蕪之地上全新建設一個大都市而不把首都行政功能或者全國金融中心搬遷過去就能取得成功的。也就是說，如果雄安新區既不能為北京分擔掉一部分行政功能，也不能成為全國新的金融中心，那麼雄安新區只能是化解首都城市人口壓力的衛星城市，其功能自然無法與深圳、浦東新區比肩。

第二，深圳與浦東新區之所以獲得成功，既是國內經濟模式的首創，乃是改革開放總設計師鄧小平嘔心傾力規劃，而且深圳特區緊靠香港，北依廣州，即便沒有特區規劃，依靠自身也會發展不錯的。同樣，浦東緊鄰浦西發展，本質上就是上海經濟區東擴的結果，也必然成功。然而，雄安距離北京120多公里，驅車至少要兩個小時才能到達，這跟深圳和浦東的優勢無法相提。

第三，對於雄安來講，地理位置欠佳，一不沿江，二不臨海，沒有獨特的自然資源，沒有特別好的氣候條件，投資環境也欠佳，物產也不盛，人才更匱乏。所到之處看上去感覺一片荒蕪。而僅僅依靠一個政策和當地水資源，想短期逆襲改命，顯得異常艱難。

現在很多專家學者拿時代大背景、政治大縱深、國際大趨勢等多角度、多維度，並且摻雜激情澎湃的描述雄安特區具有多麼大的跨時代歷史意義！但筆者認為，雄安新區起碼在未來十年，在功能上還僅僅是北京的一座衛星城。

而建立雄安新區的直接目的就是北京這座城市的運營越來越超負荷，各個道路擁堵不堪、上下班高峰期擠地區如春運，城市水資源持續緊張，一年到頭霧霾與風沙，還有那一路上漲不回頭的高房價，每件事都挑動著決策層的神經。

作為決策者來說，將雄安建設成為一個綠色的、適合人居住的城市也好，還是希望雄安能夠為京津冀地區經濟發展帶來契機，這都是后話，眼前當務之急就是先搞個特區，把一部分人口搬遷過去。而人民日報前兩日也明確表示，雄安新區既不是遷都，也非再建首都副中心。而重點是要打造北京非首都功能疏散集中承載之地。現在問題是，讓哪些人搬遷到雄安，為北京騰出空間呢？

一類是央企和國企將搬離北京，企業員工也要跟著過去，依附的飯店、醫院、學校、超市、娛樂等等一系列依附群體也要跟著遷過去，這一搬遷起碼要挪走幾百萬人離開北京。

另一類是，攆走不重要的產業和一些機構，比如一些科研機構和輕污染的民企，還有一些不入流的非重點高校等。至於那些名牌大學，如北大、清華，以及文化產業對於北京來說，是不可能讓其搬走的。

現在很多專家表示，之所以在此地建立雄安新區，主要是看中了白洋淀區域，而且還手繪出京-津-雄安120公里的等邊三角形。並且解釋稱，如果按計劃真能把雄安發展起來，那就肯定能實現津京冀一體化的協同發展。

但筆者認為，高層之所以選擇雄安建新區，主要看中了白洋淀，因為這裡水資源還比較豐富，而一切基建項目的建設都離不開對周邊水資源的利用。

可以自豪的講，的基建水平和建造速度在全球都名列前茅!各種交通設施建比如捷運、高鐵、城軌、機場、港口都是輕車熟路，手到擒來。但問題是國內的基建產能已嚴重過剩，靠一帶一路化解能力有限，只能建立一個雄安新區，而建立新區正好要大興土木，這樣可緩解釋放了國內基建的過剩產能。

總之，雄安新區要經歷一個漫長的建設過程，這是一個艱難的歷程。可能要好幾屆領導班子持續發力建設才能獲取初步成績。而這一切的一切，對目前的我們，似乎有些過於漫長了。

鑒於雄安已經設立新區雄安房價肯定倍受關注，再加上整個白洋淀地區的存量房極少，當全國炒房客一擁而入時，房價扶搖直上，當地政府馬上採取限購政策，這也以不難理解了。那麼，雄安新區建立之後，對北京的高房價有啥影響呢？我覺得是敲響了北京房價的喪鐘。

其一，當雄安成為疏解北京人口的重要承裁之地時，北京人口未來肯定會大幅減少，北京的購房壓力會陡然減輕，投機性需求開始降溫，北京未來房價上漲預期開始消失，拋售力量會逐步增大。

實際上，對於北京住房持有者來說，這幾年的房價上漲已經獲利巨大，眼看著大量人員搬遷至雄安，越來越多的人加入到拋售大軍，北京房價必然會面臨極大的向下壓力。

其二，很多人現在已經在北京安家置業，家庭生活都圍繞著住宅和工作單位。一旦單位搬遷，每周只能周末回家一次，況且他們發現雄安新區只是在初創階段，真正要擔當起歷史重任，恐需時日，這肯定會使人對疲於兩地奔走有不爽感覺。而隨著時間慢慢發酵，這種情緒一旦達到臨界點，就有很多精英群體離開北京，而部分大型企業也會選擇在高房價時拋售手中房產，跑到上海和深圳等城市落戶。

雄安新區的建立短期主要還是承擔緩解北京負荷過重的人口的功能，這意味著將來會有幾百萬人口遷至雄安，而大量人口的流出，對北京高房價來說是巨大的壓力。再鑒於雄安作為一個衛星城市，本身地理位置算不上優越，恐怕更多的企業或精英會跑到其他一線城市去謀求發展。所以，北京的高房價下跌只是時間問題。