樓市調控下二手房價難堅挺 二手房中介何去何從

全國各地樓市調控政策出台到現在已有一兩個月了，政策是否起作用？市場又發生了什麼樣的變化？俗話說「春寒水暖鴨先知」，作為工作在房產交易第一線的房產中介們，該是最有體會的，本周札記通過他們了解一下天津以及其他熱點城市的樓市情況。

都說二手房價是樓市的「晴雨表」，小編覺著「牆頭草」也很貼切，樓市好的時候二手房價往高了倒；而調控政策出台後，二手房價又倒向另一邊。前幾天一條關於「北京二手房源降價400萬」的新聞成功吸睛，一時間業內很多人士感慨樓市寒冬就要到來，所以如今二手房樓市情況到底怎樣？我們來探究一下。

房產中介

「見風使舵」的二手房價

天津「五一」期間二手房源報價開始鬆動，二手房平台網站上很多房源都標註了「可議」字樣，議價空間可達5萬元左右。業內專家分析：目前來看，買方已經在本輪市場博弈中佔據上風，本月房價將繼續理性回歸。

果不其然，僅僅半月過後，天津二手房房源降價幅度增大。市內六區及環城四區部分區域二手房房主主動下調報價，部分房源降價10萬左右。更有甚者，此前一些報價虛高的房源降價高達20萬。

此前，中原地產首席分析師張大偉表示，目前成交量走低，價格下降還不明顯，「未來下跌的概率大，跌多少不好判斷，起碼不漲了，不排除有一些著急用錢的業主會降價賣，但現在還不到時候，起碼得三四個月後會開始顯現。」但如今看來，二手房價下跌的進程在加速，天津升級限購限貸政策出台才一月有餘，二手房價便已挺不住了。

天津如此，那北上廣深等一線城市又當如何？

據偉業我愛我家市場研究院統計，4月北京二手住宅市場量價齊跌，全市二手住宅共完成網簽16902套，環比3月的25952套減少35%，同比2016年4月的26374套減少36%；北京全市二手房掛牌價下調的房源比例達50.46%，佔比超過一半；部分區掛牌價回落幅度最高達10．81%。

我愛我家的一位中介做了一件比較有意思的事，他假冒買家的名義和房主溝通，問是否能以920萬元買位於安定門附近這套小三居房源，業主說可以商量，而這套房源此前報價為970萬。看來買家在現階段已處於主動，輕鬆砍價幾十萬沒有問題。

說到北京，我們不得不提一下環京區域。雖然各方面得到的交易數據有限，但偉業我愛我家副總裁胡景暉認為，三河、大廠、香河、固安、涿州、淶水、武清、懷來等等，此前過熱的環京樓市也將迎來降溫潮。中原地產首席分析師張大偉也認為，本輪嚴格調控政策將使燕郊等環京區縣樓市進入盤整期，預計房價會有10%左右調整可能性。

事實上，燕郊二手房價已開始鬆動。鏈家銷售人員李文明顯感受到燕郊樓市的降溫。「在4月初，成交價格已經下降了一點。最近這段時間，燕郊這邊二手房價格有一些鬆動，部分的房價可以談。中介人員郭良也明顯感到市場觀望氣氛濃厚。「4月份，受政策影響，價格開始回落。整體價格都有下降，一些著急出售的業主降幅比較大。平均來看，每平方米降幅在1000-2000元左右。我了解到很多客戶都還處於觀望狀態。」

上海二手成交同樣呈現下滑之勢。據上海鏈家市場研究部監控顯示，4月，上海二手住宅成交1.55萬套，環比下跌20.38%，同比下跌9.36%。偉業我愛我家集團市場研究院數據顯示，4月上海二手房成交均價51902元/平米，環比3月下跌0.47%，和2017年成交價最高的2月份53228元/平米相比，每平方米便宜近1500元。

廣州的二手住宅成交同樣表現出下跌的走勢。「陽光家緣」數據顯示，2017年4月中介網簽8700宗，環比3月(21828宗)大幅下降60.14%。中原成交均價為29385元/平米，環比3月結構性下降3.06%。

深圳方面怎麼樣呢？今年一季度，深圳二手商品住宅的成交量繼續下滑至9825套，環比減少37 .9%，同比更是大跌76 .8%。

易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，從4月份一線城市二手房成交均價來看，四個一線城市總體開始盤整、微跌。除了一線城市，部分二線城市二手房市場4月也開始降溫或者出現盤整跡象。

從以上數據和中介的反饋，我們可以看出，一線城市和熱點二線城市二手房價確實已鬆動，無論是二手房掛牌報價，還是實際成交價，均有不同程度的下跌。而且在可預見的今年，應該還會延續這個態勢。亞豪機構市場總監郭毅表示，預計今年全國商品住宅價格漲幅將逐漸進入穩中下滑的階段。

前途未卜的二手房中介

我們在文 章開頭說了，二手房中介是房產交易第一線的工作者，他們也是二手房交易中的直接受益人。在2016年，我們最羨慕的一個行業就是房產中介，成交不斷，他們的收益也源源不斷；如今二手房成交量下跌，他們的日子大概大不如從前了。

「門可羅雀」，一位二手房中介用這四個字形容現在的行情，「這輪調控不得了，這兩個月只賣出一套房，現在大部分時間在店裡坐著。」

另一位已在北京房屋交易代理行業工作2年多的職員抱怨，僅在3月新政出台前的半個月，自己撮合成交了三單，而整個4月份卻毫無斬獲，之前一個禮拜能帶十幾個人看房，如今最多三四個人。

二手房中介促成的成交單數少了，但是麻煩卻多了。鏈家地產北京中關村區域一門店經理金輝表示，最近一段時間，出現糾紛的比例大幅提升，且主要與價格變化有關。調控之後，因購房門檻提高，違約、糾紛數量增多，這也使得中介疲憊不堪。「很多人說『中介推高了房價』，但作為業務員，我們一點也不希望看到房價大漲或大跌。」金輝表達了他的無奈。

二手房成交量大幅回落，隨之而來的不僅是二手房價下跌，二手房中介費也開始下跌。近期北京各大中介公司全面下調中介費用，最高下調幅度高達0.7%。照此計算，總價100萬元的房子，中介費用將減少7000元。北京一位購房者說了近期的購房經歷，「我只是開口提了提中介費，經紀人就主動說可以打8折。」

天津也存在這樣的情況，和平區某中介門店經紀人小張表示，最近為了促成一單成交，賣方主動讓價5萬元，中介公司也少收了近一萬元中介費。據了解，天津大多中介公司的中介費用在1.5%至2%左右，目前中介門店的讓價幅度最高可達0.5%左右。

事實上，各大中介公司並沒有明確發文下調中介費用，但為了促成交易，便自行降低了中介費。「我們從來沒收到過公司通知，要求下調中介費。不過，現在只要能做成一筆交易，我們都會給購房人至少8折的中介費**。」一位我愛我家的經紀人說，中介費打折是中介門店在市場低谷時總會用到的方法，「用零售商的話說，就是以價換量。」

雖說中介希望「以價換量」，但實際上，下調中介費也不能對市場成交產生推動作用。因為購房者並不會因為這點「小錢」就決定買或者不買。

給二手房中介打擊的不僅是市場的不景氣，還有相關部門的監管。新政后，房屋中介機構受到政府嚴管。此前，北京市住建委召集鏈家、我愛我家、麥田、愛屋吉屋中原等十大中介機構負責人，進行集體約談，強調逢「漲」必查、逢「炒」必「辦」。隨後有媒體稱，在五一之前，包括鏈家、我愛我家等主要經紀公司負責人均被約談，表態降低中介費、甚至傳出政府希望介入其信息化系統，以便進行監督。

如此「重創」之下，二手房中介還能堅持下去嗎？堅持or跳槽？That』s a question.

目前不僅成交量少，諮詢電話也很少，二手房經紀人面臨著嚴酷的生存壓力。從事二手房中介工作十多年的小周表示，「近期我們店一套房子也沒有成交，員工每月只能拿基本工資，而且市場也沒有好轉的跡象，店內已有經紀人離職轉行了。」對於未來是否還會從事二手房中介行業，小周很茫然。

北京尚且如此，二三線城市也好不到哪去。合肥政務區一位二手房產銷售人員也感慨日子不好過。「限購害死人，現在月成交量基本上為零，有客戶想買卻不符合條件。」一些小中介出現了「離職潮」。

分析人士指出，從目前形勢看，樓市調控沒有鬆動的可能，未來行情好轉的預期並不強烈，二手房市場低迷的情況至少持續數月，預計轉行的經紀人將越來越多。

隨「離職潮」而來的是「閉店潮」，位於朝陽大悅城西北的鏈家門店已於近日關閉，門店內外的物件已經搬空，經紀人都已離開；位於朝陽區朝陽北路呼家樓店門店也已經關店，經紀人已轉移到周邊其他門店辦公。丰台地區、通州地區的少數中介門店也「消失」了。

鏈家方面稱，截至5月8日，已累計關閉近87家門店，關店主要是為了優化店面資源配置。但二手房門店的關閉，讓人直接的感觸就是二手房市場目前真的不景氣。

深圳市房地產中介協會研究發展部總監徐楓認為，整體樓市交易量下降以後，部分中介企業面臨虧損。中介行業屬於房地產產業鏈的下端，企業本身就有很大規模的固定資產，包括人工、店鋪等，交易量下降利潤縮減，整個企業就會虧本。所以，中介在市場的調整過程中受交易量的影響非常明顯。他預計年中介人員人數會減少15%，整體中介從業人員將從目前的近7萬人減少到6萬人左右。

二手房經紀人這個職業，這個在2016年讓人眼紅，在2017年上半年卻令人唏噓。從「紅人」被打入「冷宮」，其中的落差大概只有他們自己體會最深。中介金輝有句話打動了我：都說中介推高了房價，但作為業務員，他們一點也不希望看到房價大漲或大跌。其實上到國家、政府，下到中介、購房者，我們都希望房價可以平穩發展，中介希望有穩定的工作，百姓希望可以買到心儀的房子，大起大落我們都承受不來。