住宅「超長待機」，不該成為調控常態

樓市又現10年限售房！近日，河北保定一幅新掛牌的住宅用地在出讓條件中規定，購房人在取得不動產權證之日起10年內不得轉賣。24日，珠海又傳出三幅居住用地規定購房者10年內不得轉讓。在對樓市採取限購、限貸、限價等措施后，長期限售儼然成為房地產市場調控的一大殺招。

其實，珠海推出的10年限售措施比保定還要早，其三幅地塊中有兩幅地塊掛出時間為5月2日，比保定早了近半個月。這也意味著，如果沒有更早的記錄出現，珠海應是國內最早嘗試10年限售措施的城市，而這又是國內對住宅限售時間最長的規定了。

一般來講，國內住宅限售期限多為2年左右，5年已經非常罕見，何況10年。這是因為，2年限售期限更符合市場調控的邏輯，也更加靈活。從調控政策出台到市場出現拐點，再到調控預期的實現（或失敗），少則半年長則一兩年就會有所顯現。這時候是要維持調控政策不變，還是繼續進行調整，就需要重新評估。

但如果是以10年為周期，決策部門不僅無法預估彼時的市場狀況，還可能因此陷入自食其言的尷尬境地。回顧過去十來年的樓市發展與政策調控軌跡，便可發現前後已經經歷過幾輪調控與鬆動，其中的變因與應對之策，並不是決策部門一開始就能夠預料得到。以本輪樓市調控為例，又有多少人能想到國內房地產市場會發生如此戲劇性的變化？

這樣做不僅會增加市場的不可預估性，而且可能對市場造成直接的危害。假設10年限售期得以不折不扣地執行，市場也將以自己的方式作出應對。如果周邊房價漲幅很高，被限售的樓盤就會出現價格窪地，這時候就可能出現私下交易的情形。反之，如果樓價大跌，業主也有可能急於拋售以持有現金，同樣還是會出現非公開交易的情形。而這些暗中操作無疑會增加交易和違約風險。換言之，只要市場變化超出人們的心理底線，都可能導致限售政策名存實亡。

以「超長待機」的手段限制住宅流通，本質上是一種反市場的規則，因此偏離了「發揮市場在資源配置中的決定性作用」的精神。這同樣也是對「房子是用來住的，不是用來炒的」的片面理解。這一定位重申了房子的社會屬性，強調房子不能陷入過度炒作，淪為資金追逐的對象，但並沒有否認房子的商品屬性，否則就不應當存在商品住宅市場了。也因如此，長時間限售不該成為地方調控樓市的必選項。

話說回來，保定與珠海的10年限售措施，都只是針對個別地塊，有具體的約束條件，而不是全方位加以推行。其中，珠海的三幅住宅地塊均用於企業員工生活配套項目建設，具有一定特殊性。而保定也只是個別實行。這也意味著，即便在珠海等地，類似這種「超長待機」手段，也不是一種常態化的調控措施。各地在進行樓市調控時，自然也就沒必要效仿此舉。