首套房貸收緊，買不起房，賣不了房？

在房價上漲不止的時期，借不到錢靠什麼買房？

近期樓市最重磅的消息，就是私募資管備案4號文和首套房貸收緊這兩件了。

去年，房地產市場高歌猛進，融資成本低、融資難度低是一大原因。「去年通過集合計劃等融資太容易了，所以房地產行業會這麼火。融資成本低，相對來說拿地就會容易。4號文等於說從資金端開始遏制，配合限購等，目的就是控制住房價的漲幅。」上海一位券商房地產研究人士表示。

為規避監管要求，個別機構可能通過嵌套投資產品、受讓信託受益權、受讓資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權，變相投資於熱點城市普通住宅項目。對此情形，4號文也作出了暫不予備案的明確說明。

4號文被認為主要從表外資金這一塊上了「緊箍咒」，針對的16個熱點城市均是房企重點布局的戰略性城市，在這些城市房企獲得私募資產資金「輸血」將大受影響；而首套房貸利率提高再加之放款趨嚴，有一定的市場風向標意義，購房者若因此陷入觀望情緒，則房企銷售回款也將面臨一定的難度。因此，兩端都有所收緊，房企融資渠道備受考驗，而去年土地市場的火熱導致部分房企拿地激進，一旦周轉不力，資金鏈就會出現問題。業內認為，中小房企的生存狀態不容樂觀。

房地產行業依然屬於重資產行業，從前期拿地到後面的建造，全都受到現金流約束。房地產的一個特點就是需要有土地儲備，而融資渠道被遏制，房企拿地受到限制，有可能變相壓低地價。

2016年10月以來，信貸政策環境維持緊縮趨勢，包括國慶期間各地密集調控、11月份以來各地限購限貸升級以及12月份中央經濟工作會議定調「房子是用來住的，不是用來炒的」，直到首套房貸收緊、「4號文」出爐，可以看到，多輪調控是有一定的連貫性的。「4號文」規定暫不予備案的熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都16地，這也與銀監會去年下發的《關於開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》的調控範圍一致。

房地產調控的手段正越來越多樣化，限購已不是「一招鮮」，而信貸手段、金融調控則更為有力度。從近期的情況來看，金融調控儼然是「大殺器」。最近地產企業債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產企業能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那麼樂觀。從私募資金的安全形度而言，也會有一定的減少。業內人士表示，「控制間接融資、債權融資也是去槓桿的行為。以前是通過融資渠道來實現房地產業的擴張，現在這塊被遏制住了。」不少地產分析人士認為今年房地產政策仍將以緊縮為主，房地產銷售將延續下行的走勢。

文/圖 互聯網

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