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「小米」的福利房 | 地產札記

「小米」的福利房 | 地產札記

  員工福利哪家強,小米帝都五折房?

  你永遠都想象不到互聯網公司跨界有多不可思議,正如小米和萬科要合作建房了!

  日前媒體爆料,小米公司員工透露,萬科和小米合作建房事宜從春節后就開始商談,3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作,全體員工均可認購。

  有兩種項目類型可供選擇,一種為普通住宅,以70-90平方米兩居為主,均價大約為5.5萬元/平方米;一種為疊拼,面積為178平方米,售價在950萬-1000萬元。

  按照北京的房價,這個合作項目如果做成可銷售的商品房,價格很可能會超過10萬元/平方米。所以,小米內部價格比市場價便宜了一半!此事一出,便有不少網友羨慕稱:「我也想去小米工作,至少買房便宜。」

  吃瓜群眾們先別急著羨慕,小米半價福利房並沒有看起來這麼美。

  首先,這批住房沒有產權和房本,不能落戶北京市戶口,也不能在公開市場自由交易,只能在小米公司內部交易。

  但畢竟很多人買房不只是為了解決基本的居住問題,還要考慮到下一代的教育、醫療、理財等問題。

  一位小米員工表示:「我原來想認購一套疊拼,但物業費比較貴,而且沒有產權,也不能落戶,就放棄了。」這是個很現實的問題。

  所以,小米與萬科建房這事還只是邁出了萬里長征第一步,最終有多少人會選擇掏錢付「70 年的租金」認購,還是一個未知數。

 其次,房子無法做按揭貸款,綜合成本並不低。

  沒有房產證和土地證的房子,是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的,這樣的按揭方式,可能是所謂的「委託貸款。

  自媒體人王新宇分析稱,儘管周邊房價高漲,按照常規開發手法,萬科不能出售,只能租,雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人,但是租金回報率並不足以支撐房價。

  按照90平米的房子來計算,剛需「小米70年租客」需要付出的是:總價480萬,如果按照所謂「按揭貸款」,這裡是貸不到公積金的,只能是商業貸款。

  按照2月份的4.9%利率計算,貸款30年,就需要付出:240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬,約等於700萬,每平米的均價是7.76萬,並且每個月要還款約12753.36(元)。

  綜合來看,一套房的成本並不低。這相當於花了700萬,租一輩子。還有物業費、水電等正常開支,另外很難享受房價上漲帶來的收益,因為這樣「使用權」的房子只能內部流通,還有可能給公司打一輩子工……

  再次,萬科給小米的便宜房子到底是怎麼來的?

  眾所周知,要有比市場價便宜的房子,首先要有比市場價便宜的土地。那麼萬科的土地是怎麼來的呢?

  新聞網報道稱,萬科去年以109億拿下海淀區永豐的兩塊地,但這是北京市首批落實「9 30」新政,推出的「限房價、競地價」試點地塊。

  也就是說這兩幅土地的商品住房銷售均價不超過53400元/平方米,且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。

  根據公告,這兩幅土地競得條件是,項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地,企業自持的商品住房將全部作為租賃住房。

  互聯網扒叔分析道,萬科就是瞅准了這個政策,70年慢慢租回本慢,可能得不償失。但是直接整體賣出去或者搞個眾籌,按照5萬多一平方不就賺了?

  而且前期自己不用出錢,收讓方出錢,後期建設物業管理等賺錢的活都是自己來,還能搞點配套商業地產買賣。轉讓出去,到手方怎麼租,是到手方的事情,和萬科沒有關係。

  其實早在2014年,萬科總裁郁亮曾帶領由萬科80名高管組成的考察團參觀小米。隨後郁亮笑稱要與小米合作開發「萬米」,又有人在微博上傳言將開建「小米公寓」,這意味著小米與萬科合作「蓄謀已久」。

  所以,萬科拿到地以後就聯繫了小米,於是便宜房子就這麼來了。

  如果他們合作成功,「萬科小米模式」會被推廣開來嗎?

  還真說不定!

  北京房地產人士透露,因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和產業流失,未來北京市政府可能將大力支持開發商自持土地建設和經營,並引進優質學校形成學區房,從而減輕了部分城市建設人才的住房壓力。

  政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業,為調整經濟結構和促進實體經濟發展創造環境。如果這一模式可行,未來北京市政府或將把更多政策、土地等資源向自持合作建房方面傾斜。

  但是這樣的最終代價是,房子最後還是開發商的,利息是銀行的,並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年,只有66年左右。

  你會選擇這樣的房子嗎?

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