「小米」的福利房 | 地產札記

  員工福利哪家強，小米帝都五折房？

  你永遠都想象不到互聯網公司跨界有多不可思議，正如小米和萬科要合作建房了！

  日前媒體爆料，小米公司員工透露，萬科和小米合作建房事宜從春節后就開始商談，3月上旬正式確定合作意向。目前小米公司已經啟動認購登記工作，全體員工均可認購。

  有兩種項目類型可供選擇，一種為普通住宅，以70-90平方米兩居為主，均價大約為5.5萬元/平方米；一種為疊拼，面積為178平方米，售價在950萬-1000萬元。

  按照北京的房價，這個合作項目如果做成可銷售的商品房，價格很可能會超過10萬元/平方米。所以，小米內部價格比市場價便宜了一半！此事一出，便有不少網友羨慕稱：「我也想去小米工作，至少買房便宜。」

  吃瓜群眾們先別急著羨慕，小米半價福利房並沒有看起來這麼美。

  首先，這批住房沒有產權和房本，不能落戶北京市戶口，也不能在公開市場自由交易，只能在小米公司內部交易。

  但畢竟很多人買房不只是為了解決基本的居住問題，還要考慮到下一代的教育、醫療、理財等問題。

  一位小米員工表示：「我原來想認購一套疊拼，但物業費比較貴，而且沒有產權，也不能落戶，就放棄了。」這是個很現實的問題。

  所以，小米與萬科建房這事還只是邁出了萬里長征第一步，最終有多少人會選擇掏錢付「70 年的租金」認購，還是一個未知數。

  其次，房子無法做按揭貸款，綜合成本並不低。

  沒有房產證和土地證的房子，是沒有辦法進行正常的住房抵押貸款的，這樣的按揭方式，可能是所謂的「委託貸款。

  自媒體人王新宇分析稱，儘管周邊房價高漲，按照常規開發手法，萬科不能出售，只能租，雖然類似於精裝公寓+萬科物業很吸引人，但是租金回報率並不足以支撐房價。

  按照90平米的房子來計算，剛需「小米70年租客」需要付出的是：總價480萬，如果按照所謂「按揭貸款」，這裡是貸不到公積金的，只能是商業貸款。

  按照2月份的4.9%利率計算，貸款30年，就需要付出：240萬首付款+218萬利息+240萬本金=698萬，約等於700萬，每平米的均價是7.76萬，並且每個月要還款約12753.36(元)。

  綜合來看，一套房的成本並不低。這相當於花了700萬，租一輩子。還有物業費、水電等正常開支，另外很難享受房價上漲帶來的收益，因為這樣「使用權」的房子只能內部流通，還有可能給公司打一輩子工……

  再次，萬科給小米的便宜房子到底是怎麼來的？

  眾所周知，要有比市場價便宜的房子，首先要有比市場價便宜的土地。那麼萬科的土地是怎麼來的呢？

  新聞網報道稱，萬科去年以109億拿下海淀區永豐的兩塊地，但這是北京市首批落實「9 30」新政，推出的「限房價、競地價」試點地塊。

  也就是說這兩幅土地的商品住房銷售均價不超過53400元/平方米，且最高銷售單價不得超過56100元/平方米。

  根據公告，這兩幅土地競得條件是，項目建成需全部自持。這也是北京土地招拍掛史上首宗100%自持土地，企業自持的商品住房將全部作為租賃住房。

  互聯網扒叔分析道，萬科就是瞅准了這個政策，70年慢慢租回本慢，可能得不償失。但是直接整體賣出去或者搞個眾籌，按照5萬多一平方不就賺了？

  而且前期自己不用出錢，收讓方出錢，後期建設物業管理等賺錢的活都是自己來，還能搞點配套商業地產買賣。轉讓出去，到手方怎麼租，是到手方的事情，和萬科沒有關係。

  其實早在2014年，萬科總裁郁亮曾帶領由萬科80名高管組成的考察團參觀小米。隨後郁亮笑稱要與小米合作開發「萬米」，又有人在微博上傳言將開建「小米公寓」，這意味著小米與萬科合作「蓄謀已久」。

  所以，萬科拿到地以後就聯繫了小米，於是便宜房子就這麼來了。

  如果他們合作成功，「萬科小米模式」會被推廣開來嗎？

  還真說不定！

  北京房地產人士透露，因為擔憂房價上漲可能帶來的人才和產業流失，未來北京市政府可能將大力支持開發商自持土地建設和經營，並引進優質學校形成學區房，從而減輕了部分城市建設人才的住房壓力。

  政府也希望通過這一模式留住和吸引高精尖企業，為調整經濟結構和促進實體經濟發展創造環境。如果這一模式可行，未來北京市政府或將把更多政策、土地等資源向自持合作建房方面傾斜。

  但是這樣的最終代價是，房子最後還是開發商的，利息是銀行的，並且使用年限因為工期和交付等原因也會縮水三四年，只有66年左右。

  你會選擇這樣的房子嗎？