北京房價止跌企穩，其他地區房價會怎麼走？

2021/12/25

文章轉自：地產情報站

作者：田裡四個點兒

米宅米宅獲授權轉載，本文不代表米宅米宅觀點。

最近有個消息，不知道大家關注到沒有，就是北京的房價止跌企穩，剛需又開始進場了……

或許一些老冬粉還記得，之前站長和四點兒都寫過文章，北京的房價是全國房價的風向標。那這一次，北京房價的止跌企穩，會指引未來的全國房價嗎？

1

北京住房成交量持續回升

據《經濟觀察報》報道，連續4個月走低的北京房價開始止跌。北京二手房市場3月份以來的價格下調趨勢緩解，購房者7月和8月看房波次遠勝5月和6月。

從北京市住建委網簽的數據顯示來看，從3月份網簽25952套開始，下降到7月份單月網簽7158套，創下37個月以來新低。8月份北京二手住宅網簽7712套，環比漲7.74%，同比降69.96%。

值得注意的是，北京市住房8月成交量持續回升態勢，達到今年4月來最高水平。8月日均新增客源較6月和7月分別上升12.5%和3.1%。

此前7月份的數據剛出爐時，鏈家研究院就分析說，北京二手房成交量有一定增長，首末次報價縮小，是前期受抑的市場需求開始釋放，尤其是5月份房價下跌刺激了部分剛需人群進入市場看房，造成帶看率上升。

還有一個數據更具有爆炸性。鏈家市場分析發布的統計數據顯示，8月份的北京房價普遍止跌，其中，中心城區上漲0.9%，外城四區下跌0.2%，近郊區上漲1.1%。

雖然二手住宅的均價還在下降，不過鏈家市場分析稱，8月房價下降主要受成交結構拉動。從各區縣看，房價整體來說已經止跌。

這樣看來，在北京市的房地產市場上，觀望情緒開始逐漸淡去，一些忍不住的剛需族還是上車了。

2

到入手時機了嗎？

房價止跌了，那會不會已經到了入手的時候了？

按照往常的經驗，現在應該是房價剛剛開始停止下滑，不少房主都還沒有反應過來，議價的空間還是比較大的。

目前的市場基本處於築底階段，可能還會有一定的調整，但幅度不會很大。再加上隨著房價底部的逐漸夯實，議價的空間也會越來越小，從這個角度看，現在確實可以算一個入手的時機。

不過，四點兒要在這裡提醒一下大家，雖然目前北京的房價進入築底階段，算是個入手的時機，但這個時機並不是非常好。

原因就在於，目前的政策跟以往不太一樣的是，貸款的限制。現在各大銀行都在收緊房貸，別說打折的利率，就是基準利率都已經不多，部分銀行首套房的房貸利率都要上浮10%到20%的，這樣算下來，購房的成本還是非常高的。

從2014年那一撥行情來看，跟這次有點像。2014年北京的房價也是八九月份開始止跌，不過我們可以從統計數據上看到，房價橫盤了很長一段時間，直到2015年政府部門多次放鬆限購措施，以及接連下調貸款利率，房價才隨之上漲，並最終進入2016年的瘋狂期。

這麼看來，雖然目前房價止跌，議價空間較大，但貸款利率依舊比較高，綜合下來，勉強算是入手時機。

如果不是剛需，或者不是非常著急買房的話，建議大家可以再挑一挑，看一看。短期內房價不會發生太大的變化，如果在挑選的過程中遇到了非常心儀的房子，別猶豫，就下手吧。

3

其他地區是漲是跌？

說完了北京，那麼其他地區呢？

對於熱點的一二線城市來說，大體上跟北京類似，只要是出台較為嚴格限購措施的城市，不是在築底的階段，就是很快就會進入築底的階段，前後差距應該不會超過三個月。

而三四線城市嘛，由於今年的的情況跟往年都不同，出現了非常大的兩極分化，以往三四線城市房價落後一線城市三個月至半年的說法，就不能完全地生搬硬套了。

不過，我們可以從三四線城市的庫存量，縷出一些蛛絲馬跡。

易居研究院最新報告顯示，截至7月底，一、二、三四線80個城市新建商品住宅存銷比分別為10.2、10.7和10.2個月。這意味著，三四線城市經過一年多的去庫存，存銷比和一線城市一樣低。

所謂存銷比，就是當月新建商品住宅庫存面積，和最近六個月新建商品住宅銷售面積平均值的比值，一般來說，12月至16個月最為合適，低於12個月，就要增加供地，高於18個月，就要減少供地。

下面我們看一下80城新建商品住宅存銷比的排序。

從圖中我們可以看到，至少30個三四線城市存銷比低於或等於12個月。

從數據上看，全國範圍內的去庫存任務基本結束，除了一些個別城市，絕大多數三四線城市都已經沒有了去庫存的壓力。

與之對應，現在中央也不再提去庫存的事兒了，而是轉向了長效機制——租房。

先是提出租購同權，接著又是租購併舉，再到后開放開集體土地建設租賃住房。

從這個趨勢來看，中央的長效機制基本明朗。以租房保證國民的最基本居住需求，以政策性住房（兩限房、自住房、共有產權房）保證有一定物質基礎國民的部分住宅所有權，以商品房供應物質基礎較為充分國民的住宅所有權。

換句通俗點兒的話說，就是沒錢的人就租房吧，有一點錢又買不起正價房的人就等著政策性住房吧，有錢人還是隨便買買買。

其實，這樣的政策，四點兒有種擔憂，會不會商品房成為有錢人的專屬房源——畢竟長效機制下，商品房會越來越少，物以稀為貴，價格自然會水漲船高。

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