別以為買到房就萬事大吉了，一不小心就損失幾十萬！

買房是件大事，買新房簽完購房合同交了錢，後悔了定金能退嗎？拿到房如何驗收？買二手房的注意點更多：原戶主戶口不肯遷出怎麼辦？還有不願按時搬走的！遇到這些情況都該怎麼辦？

本期房博士課堂想和大家聊聊買房后的注意事項，也是萬萬不能大意的，不然會損失慘重啊！

案例：我的同事最近買了一套房子，最近她收到了儘快簽訂預售合同的通知。如果未能按照約定日期簽訂《南京市商品房預售合同》，並交納首付，那麼之前交的定金就不能退了。當然啦，她肯定是會去簽約的~

房博士解惑：按時交首付，定金便折為首付款；有些人會遇到簽完購房合同交了錢，由於各種原因，又不想買房了的情況，到底這錢能退嗎？這就需要注意「定金」還是「訂金」的區別。

定金又稱保證金，在合同訂立或在履行合同之前支付的一定數額的金錢作為擔保的擔保方式。如果買受人不來與開發商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數開發商定金是不退的。

特別注意的是，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

訂金

而訂金是指在買賣雙方達成初步協議之後，簽署正式合同之前，買方交付的一部分款項，帶有預付款性質，沒有擔保作用，不能證明合同成立，不具有違約賠償的性質。

付訂金意味著你擁有對這套房子的優先購買權。如果最後你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數返還。訂金不具擔保債的履行作用，不具有法律效應。

定金原則上是不能退的，而訂金則可以退，一字之差，可千萬不能馬虎啊。

案例：上周有位網友致電365房博士求助關於房屋交付的面積問題，

說自己兩年前在某樓盤買了一套房子，苦等2年後終於拿到房子了，可是驗房的時候面積有誤差，少了1.2平方米，有沒有辦法維權？

房博士支招：分為兩種情況，如果合同有約定的，以約定為準；若合同無約定，則據實結算，面積誤差比在3%以內，按照超出的價格補足房款或者開發商按照縮水的面積退款。若面積誤差比絕對值超出3%的，購房者則有權退房。

驗房收房是購房的收官步驟，也是萬萬不可大意的！否則後期一旦發現存在問題，很容給自己帶來不可預估的損失！

主要有以下注意要點：

1、證件要齊全。首先應該是驗房合格后再簽署收樓同意書，驗收時，應該先檢查開發商的「三書一證一表」是否齊全，詳情：《住宅保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》，《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，《竣工驗收備案表》。

2、領鑰匙要慎重。 證件齊全后，就可以對房屋進行查驗：驗房時一定要拿出原先簽訂的合同，按照條款上約定的交付條件，與實際房屋進行比對，其次核對的是房屋的面積，特別注意如果是精裝修的話：家居的地面、牆面、天花部分、廚衛用具等進行詳細的檢查。

查驗后準備去領取鑰匙，需要再次提醒的是，領取鑰匙就是默認房屋沒有問題可以驗收。如遇到質量問題，第一時間找開發商，可向開發商或其委託人提出整改建議，需要保留帶有雙方簽字的整改單作為依據。

3、以下情況可以提出退房：

1）開發商未取得商品房預售許可證，不能或不能按期辦理產權過戶的。

2）面積誤差比絕對值超出3%的。

3）開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間、尺寸、朝向的。

4）房屋主體結構質量不合格的；套型與設計圖紙不一致。

5）開發商逾期交房；購房者貸款申請未批准，雙方對付款方式協商不一致。

買二手房：氣！原戶主竟然不肯遷出？

案例：之前365房博士就接到一位網友的求助，說自己買了二手房原戶主不肯遷走，多次電話溝通也沒用，令自己很煩惱，到底該如何解決？

房博士支招：對於這種戶口「老賴」問題，2016年11月1日正式實施的《江蘇省常住戶口登記管理規定》中明確了操作辦法，即由公安機關強行遷戶。

「戶口登記規定」第九十六條明確：因合法穩定住所所有權轉移，該住所內原登記戶口未遷出，現所有權人書面申請將該住所內原登記人員戶口遷出，公安機關調查核實情況屬實的，告知該住所內原登記人員按規定遷出戶口。經公安機關告知后，原戶口登記人員未遷出戶口的，公安機關可以憑有關材料將其戶口遷至社區家庭戶。也就是說，戶口「老賴」可被強制遷往社區集體戶。

案例：去年，陳女士買了一套二手房，各項手續都辦好了，但原房主是將房子出租的，目前租客拒絕搬出。按照買賣雙方簽訂的協議，如果房子逾期未交回，原房主應該付違約金。這筆違約金能得到嗎？

陳女士說，當時原房主承諾，買賣雙方可以正常辦理過戶，至於租客，在交房前他會讓租客搬走。不但如此，原房主與陳女士簽訂的協議中還註明，如果房子逾期一個月不交，原房主應付不超過房款10%的違約金。前段時間，原房主要求租客搬走，但租客拒不搬走，並揚言「你去法院告我吧」。

目前原房主已經將這名租客告上了法院。現在陳女士一方面盼著這名租客儘快搬走，另一方面則想根據她與原房主的約定，向原房主要違約金，這套房子的賣價是200多萬，按照雙方簽訂的協議，目前房子已經逾期一個多月未交付，陳女士應該得到不超過20多萬元的違約金。到底能不能要到這筆錢？違約金又能拿到多少呢？

對此，律師表示：按照雙方的約定，陳女士顯然是可以向原房主要違約金的。至於違約金多少，雙方的約定不是太具體，如果雙方協商達不成一致，陳女士可以向法院提起訴訟，法院會根據陳女士的實際損失來確定。目前來看，實際損失顯然是遠小於20萬元的。所以雙方最好協商解決此事。

所以，別以為買到房就萬事大吉了，這些問題都要小心注意哦。本期的購房小課堂就到此結束了~大家有任何買房問題都可以電話諮詢365房博士，4008908365轉501，一大波美女明星房博士等你來電！

「房子的良心•315特別策劃」還在繼續，敬請大家持續關注！

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