北京10天出台9政策嚴控樓市：斷絕所有炒房可能

10天內，北京市第九次出台樓市調控政策，涉及商住房、首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》明確，在建在售「商辦(商業和辦公)」項目不得賣給個人；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，並對商辦項目的規劃和商住項目再次銷售等作出嚴格界定。

在這些政策中，無論是對二套房貸的認定，首付的成數，對假離婚的嚴控，對貸款發放的限制以及此次全國先例的個人禁買商住樓，北京每一項政策嚴厲程度都是全國罕見。

從北京樓市政策出台的模式來看，符合此前新華社報道的各地正在探索建立和實施的調控「冒頭就打」機制，所有措施均是因應形勢變化升級調控措施機制的表現。

社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，各地積極探索建立和實施調控的「冒頭就打」機制。在相關部門對各地住房、土地和金融市場監測的基礎上，針對出現苗頭的程度，分別作出風險提示或啟動調控加碼措施。

而北京的如此大規模的措施正是嚴格執行了這一精神。

量價齊跌市場或將進入「休眠」

中原地產首席分析師張大偉分析說，原則上來說，這次的商住房限購，相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場：在後市成交量上，或將帶來50%及以上的跌幅，甚至可能使這個市場進入休眠狀態；而在成交價格上也可能會有較大跌幅。

張大偉認為：「第一個影響是，商辦類物業其中包括商住用物業，現在就是把大家所說的商住性公寓從投資屬性中剔除出來了，這其實是符合了『房子是用來住的，不是用來炒的』這樣一個定義。

第二個影響是，如果未來這個政策不放鬆，對之前持有商辦類物業的投資者來說，基本可以說已經不是投資收益會損失多少的問題，而是有可能這類物業就會一直持有的這樣一種情況，不太可能再變現了。

第三個影響是，對於目前大部分開發商來說，有可能要重新判斷這一系列樓市政策調控的方向和目的，不是以前的『抑制房價過快上漲』了，而是有可能整個房地產市場要理清或者剔除掉投資性需求的問題。它的方嚮應該是延續了3·17以來七八個政策所有的邏輯。後續來看，一二線城市都有可能會學習這個政策；對於全國來說，有可能從商辦類物業限購開始，整個樓市的調控的方向就會出現一個根本性的變化，成為『房子是用來住的，不是用來炒的』這麼一個標誌性事件。」

樓市不再給外溢需求留空

政策環環相扣，外溢需求的留存空間也在被限制。

北京等大都市住宅限購之後，商住房、環都市圈樓市紛紛走熱，隨後，商住房被限、環都市圈樓市限制開啟。

3月17日，北京發布樓市調控新政，此後環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進；此後，環天津都市圈的河北省滄州市宣布限購升級。

3月23日，位於天津都市圈的河北滄州發布《滄州市人民政府關於強化房地產市場調控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區購買二套住房；本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購買普通住房。

此前環江蘇省南京都市圈的樓市調控已經升級。3月12日，位於環南京都市圈的安徽省滁州市出台樓市新規，提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。

3月22日，同樣位於南京都市圈的江蘇省鎮江市下轄句容市宣布加強樓市樓市調控，非戶籍家庭在句容市區(含開發區)、寶華鎮購買商品住房的限購1套；購房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調為30%。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，大都市圈的調控政策面環環相扣，核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。

張宏偉表示，環北京、環上海等地調控措施是為防止類似北京等特大城市繼續沿著地理的邊界「大餅」式擴張，防止今後人口過多的集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的「大城市病」。