看世界 · 周末版 | 說說美國房子為什麼炒不起來

我們來說說美國房價的話題。

網上有不少來美國炒房大賺的帖子，相信讓不少有錢人為之心動。那麼真相到底怎麼樣呢？新華社記者實地調研了一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本，發現這種吸睛的帖子有些是有意誤導，另外一些提到的也大部分是難以複製的個案。

美國房地產商接受採訪時表示，次貸危機過去１０年了，美國房地產市場已經基本回歸理性，即便是在紐約這樣的繁華大都市，房價每年的平均漲幅也是有限的。算算各種成本，靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

【具體到底有哪些成本呢？防止炒房，有哪些做法是值得借鑒的？】

在美國，抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房后一年以內賣掉，所得利潤需要交短期資本所得稅，這個稅率和賣房者個人所得稅率相當，收入越高，稅率越高，短期資本所得稅也越高。２０１７年稅率為１０％到３９．６％，一共７個檔次。如果在購房后一年以上兩年以內賣掉，所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是１５％，高收入階層是２０％，低收入階層則不需要繳納這個稅。如果持有房屋兩年以上，而且這個房子是賣房者的自住房，就有２５萬美元的利潤免稅額，夫婦共同申報，免稅額為５０萬美元。如果是二套、三套投資房，就沒有免稅額待遇。另外，對於外籍房產持有人在售房時會有１０％的預扣稅，可在當年報稅季申報，多退少補。

【可以看得出來，分得特別細，不同情況不同稅率。美國是有房地產稅的，這個稅是怎麼收的？】

在美國持有房產的成本也相當高昂，首當其衝的是房地產稅。房地產稅率由當地政府決定，各地有差異。在紐約，除了曼哈頓島之外，一般來說，房產密度較高或者商業發達的郡縣，房地產稅相對會低一些。比如長島，價值在２００萬至３００萬美元左右的房產，房地產稅一年就可能要３萬至５萬美元。另外，由於房地產稅中有一部分是教育費用，好學校周邊的房子，房地產稅也會增加。

買了房子還要交物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇後區森林小丘一套兩居室的使用權公寓，一年物業費８０００到１萬4千美元左右；如果是產權公寓，一年房地產稅加物業費也會在１萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用，一個季節下來也需要１０００美元左右。

還有就是房屋保險。房子必須買保險。一般房險每年在７５０到２０００美元左右。此外，賣房子的時候需要交付房產中介傭金、轉讓稅和其他手續費，加在一起大約是房價的８％－１０％，當初買房時還支付了房價４％左右的相關手續費用。

所以，在房價上漲幅度有限的情況下，減去這種種的成本，在美國投資房產要在短期內贏利幾乎是不可能的。

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