不想把豪宅做「純粹」，卻還想賣個高價，你想嘛好事呢？

壹

First

想成為一名合格的「產品測評師」，外出多學習、多看盤必不可少。

上周三、四、五，借著去北京參加金茂發布會的機會，奔波於帝都，走遍亦庄、朝陽、丰台、通州和昌平，頂著大雨和酷暑，考察了8個樓盤。

3天時間，收穫頗豐。說句實話，在豪宅領域，北京市場的整體水平，還是要甩天津好幾條街！

• 北京新地塊容積率越來越高，純粹的別墅盤幾近消失，大部分都是高低配的混合社區。

• 北京新盤全面進入豪宅化時代，產品越來越追求極致體驗。新中式最流行，法式、美式做得也特別有味道。▼

• 聯排別墅在滿足日照要求前提下，推出了魚骨形合院、「工」字形和「凹」字形聯排，建築形態更加豐富，避免了傳統兵營式布局的呆板，私密性更高。▼

• 幾乎所有低密產品都在充分利用地下空間，地下室挑高甚至達到5.3米-6.4米，可搭建成兩層，大採光井將日光引入地下，極具情趣。▼

• 在示範區、樣板間方面不吝投入，很多都在地塊之外，標準極高。樣板間內引入1：1比例的戰鬥機模型、兩層樓高的滑梯和植物牆，絕對能觸及客戶的G點。

• 高層產品的精裝風格更加趨向高端酒店范兒，歐式、法式、美式等等全部過氣，無論是用材還是用色，更像五星級酒店的感覺。

貳

Second

這一次Sir看的，基本上都是北京的豪宅，有一個非常大的感受，就是「純粹」。

• 為了展現出產品的競爭力，示範區不惜投入巨資，就是要把展示效果做得更純粹一些。

• 無論是新中式、美式還是法式，各種建築風格的營造，針對各種細節，都做得特別純粹。

• 既然是定位於豪宅，在產品上也是極盡所能增入附加值，力求將品質做得更純粹一些。

總體感覺，就是北京的豪宅，真敢拔高品質和售價，絲毫不給自己留退路。

當然，這與北京市場的特殊性有關。可這種對於高端市場的認知，對於項目純粹性的追求，是不是也需要天津開發商來學習一下？

從去年開始，天津的豪宅市場開始啟動，千萬級產品成交量激增。特別是一大批新地王的誕生，預示著未來天津豪宅項目將會出現井噴般增長。

可是，限價又給了市場當頭一棒，很多原本信心滿滿的開發商，又開始瞻前顧後起來。

為了符合限價，精裝改毛坯；為了控總價，大戶型改中小戶型；為了多出貨值，別墅改洋房……

開發商說自己不能賠錢，這是為了順應市場而不得已為之。可很多以較低成本拿地、原本也信誓旦旦打算做高端的項目，為何臨近開盤又降標減配、只為符合限價？

千萬別再說天津市場容量不夠，2016年天津千萬級以上總價住宅成交量，已經逼近千套！

反正在姜Sir眼裡，天津豪宅市場能稱得上做得很「純粹」的項目，真是屈指可數。

叄

Third

這次北京踩盤，Sir看了8個樓盤，想特別舉一下金科·天璽的例子。

從項目本身，天璽做到了三個純粹：業態純粹、尺度純粹、品質存粹。

金科·天璽所處的北京奧北別墅區，是北京傳統的三大別墅區之一，從奧林匹克森林公園一直延伸到北六環小湯山一帶。這個位置正處在北京城中軸線北首，而中軸線又是歷史上皇室貴族居住之地。

天璽所處位置，具有獨一無二的人文歷史底蘊和地貌——兩河環抱，緊鄰499棵古樹；區域內的小湯山溫泉，是古代皇家御用湯泉行宮。

限墅令背景下，北京已經在沒出讓過容積率1以下的純墅地塊。大部分包含別墅產品的項目，基本上都是高低配的布局。

而佔地7.1萬平方米的金科·天璽，由於拿地時間較早，容積率可以做到0.72，建面只有5.3萬平方米，業態類型很純粹：聯排、類獨棟和獨棟別墅。

Sir去的時候，樣板間還沒開放，只能在售樓處看沙盤。

在戶型尺度上，金科·天璽做得也十分純粹。由於是前些年拿的地，成本具備一定優勢，因此也並沒有為了控制總價而壓縮面積，主力戶型面積約340-660平方米。

而且，天璽戶型面寬最小也有8.4米，最大可達到23米。部分產品，一層除客廳開間達到7.1米外，還能有一個開間達到4.5米的南向卧室。

在層高方面，達到3.3米-4.5米，都為業主帶來了極其卓越的居住舒適性。

在產品品質上，金科·天璽也盡量做到極致。

建築採用了皇家氣息濃厚的法式宮廷風格，所有建築外立面全部採用金屬龍骨幹掛石材工藝。姜Sir摸了摸，石材質感十分溫潤細膩，而且色差極小。銷售介紹，這些都是葡萄牙米黃大理石和德國萊姆石。

Sir特別注意了建築細節，大量運用了屋檐線條、廊柱造型和寶瓶柱，造型十分複雜，而且全都是工匠手工完成的。據說，最終造價高達每平方米7000-8000元。

同時，無論哪種產品，均贈送有私家電梯、溫泉入戶，並在大部分戶型內設計了室內私家泳池。這一亮點，Sir之前在其他項目沒看到過。

高企的地價，本應會倒逼開發商提升項目定位，增加產品附加值。天津豪宅市場，也應該在今年大爆發。

可惜，市場遭遇了限價，一切原有的經濟規律都失靈了。

在這種背景下，能夠堅守追求品質的初心，仍然能把項目做到極致，的確是一件很難的事。

不過，這不才是真正考驗一家房企操盤水平的時刻嗎？

不把豪宅做到「純粹」，還想賣個高價，想嘛呢？

踩盤筆記：

• 《天津房交會有嘛逛的？還是看看這些NB的「別人家的樓盤」吧！》

• 《調查了1萬人，設計出這些「別人家的戶型」，你會買賬么？》

• 《誰說豪宅不需要追求性價比？低調的「高凈值」客戶可不是冤大頭！》
• 《126㎡居然能做到四室兩廳兩衛雙玄關？你一定在騙我！》
• 《看一套298㎡大平層豪宅，如何做到13708升收納空間？》
• 《售樓處還搞圖書館、咖啡館嗎？太LOW！現在流行料理研究室！》
• 《40℃酷暑下踩盤獅山原著，卻沒想到你是這樣的龍湖！》
• 《捷運上蓋、定製精裝、複合Young大盤……楊柳郡你真是「城會玩」！》
• 《不用空調暖氣的恆溫、恆濕、恆氧住宅即將進津，這會是一種怎樣的體驗？》
• 《收納偏執狂設計了這套精裝別墅，保證讓女人尖叫，更衣間居然還有「包包展示區」》
• 《踩盤溫哥華，難道外國月亮真的就比圓？》
• 《三進大寧金茂府，看「上海樓市傳奇」如何通過交房大考？》

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