樓市0724| 10盤開盤結果出爐，本周預計7盤開盤

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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。

1、上周10盤開盤，去化結果出爐：2盤售罄，8盤沒賣完

2、本周預計6盤開盤：

① 城北的電建海賦尚城今天（7月24）公證搖號並連夜開盤，中籤率86%

② 溧水中山府確定周三（7月26號）搖號

③ 南站萬科大都會已啟動登記，現場火爆

④ 江北通宇林景熙園今天新領銷許后，已啟動登記，僅1天時間，首付3成

⑤ 城北紫金銘苑223套毛坯房，3成首付最低約61萬起，預計近期開盤

⑥ 南站綠地雲尚新領928套公寓銷許，均價30000元/㎡

⑦ 溧水萬達廣場新領289套公寓銷許，均價18000元/㎡，月底開盤

上周，南京有10家樓盤開盤，共推出1457套房源，這10家樓盤銷售結果如何？今天，《輝哥說樓市》微信平台進行了統計，截止今天下午16:40的數據顯示，上周10家樓盤中，2盤售罄，1盤賣8成，2盤6成多，2盤不到5成，3盤數據未上傳。根據上周開盤信息來看，上周開盤的10大樓盤中，只有2盤售罄，其他都沒賣完。

從上周開盤的信息以及去化的結果來看，我們發現：

① 開盤冷熱不均，新房價格與所在區域二手房價格倒掛厲害的樓盤非常搶手。其實，開盤冷熱不均的狀況也不是上周才有的，但上周表現得更明顯，上周開盤的10大樓盤僅2盤售罄，即城東的奧克斯鐘山府和高新區的亞泰山語湖，這2大樓盤的中籤率均在15%以下，成為全南京的關注焦點，售罄也在意料之中。值得一提的是，這2大售罄的樓盤，都是各自所在板塊內性價比非常高的樓盤，一則價格低，總價低，二則比周邊二手房比該新房價格高出很多，倒掛厲害，買到就是賺到。

② 在自住買房人居多的環境下，越來越多的房子賣不完了。自從樓市限購后，投資客撤退，自住買房人居多。在這種情況下，我們發現，每周開盤的樓盤中，售罄的樓盤越來越少，多數樓盤是賣不完的，而這也給了買房人更多的選擇機會。

③ 首付3成是主流，有盤還能使用公積金，這可能是個重要的信號。對於6月份部分熱盤最開始要首付5成或8成或全款的信息可能大家還記憶猶新，但進入7月份，有一個明顯的感覺就是，即使像奧克斯鐘山府、亞泰山語湖這樣的熱度非凡的樓盤，並沒有傳出要首付5成或8成之類的信息，而且其他開盤的樓盤，基本都是3成首付，而且江北三金鑫寧府還明確表示，可以用公積金。要知道，這擱在2016年到2017年的6月份，幾乎都是不可能的事兒，不得不說，3成首付、允許使用公積金，這對買房人絕對是好消息。

南京網上房地產數據顯示，截至7月24日8:10，南京樓市上周(7.17-7.23)共認購商品住宅1957套，成交345套(不含溧水、高淳和都市圈)，日均認購近280套、成交50套，與前一周((7.10-7.16)，認購1107套、成交2662套)相比，認購量暴漲近8成，成交暴跌8成多。

從最近2個月南京每周認購、成交的數據來看，上周，南京新房的成交創了至少是最近2個月的新低。

網上房地產統計數據顯示，上周南京二手房成交1790套，成交量環比前一周的1966套下降了176套，降幅為8.95%。此外，數據顯示，上周南京二手房掛牌均價為27101元/㎡，房價比前一周的27090元/㎡上漲了11元/㎡。

7盤新領銷售待開盤：溧水盤太便宜中籤率僅8.3%，江北盤7.5成首付被撤回

截止今天（7月24號）下午19:00，南京樓市共有7盤新領了銷許，預計本周將開盤。

注意了

1、城北的電建海賦尚城今天（7月24）公證搖號並連夜開盤，中籤率86%

2、溧水中山府確定周三（7月26號）搖號

3、南站萬科大都會已啟動登記

4、江北通宇林景熙園今天新領銷許后，已啟動登記，登記時間截止到明天中午12:00，僅1天時間

【1】溧水中山首府項目搖號公示今天出爐：本周三上午9：30 公證搖號，中籤率8.3%創南京搖號概率新低，預計近期開盤

今天上午（7月24號），位於溧水城南的中山首府項目搖號公示出爐，該項目將於7月26日（本周三）上午9點30分進行公證搖號，根據搖號清冊顯示，共有3213名購房者報名參與，而該盤僅推出266套房源，中籤率為8.3%，創南京搖號概率新低（此前南京中籤率最低的項目是高新區的弘陽時光里，中籤率為9%）。

中山首府於上周三（7月19號）領取了11、1、13、7最後四棟銷許，共266套毛坯房，面積為71-120㎡，銷許均價8550元/㎡。

而該盤上次領銷許的時間是2016年9月份，當時的均價是8500元/㎡，至今已過去了10個多月，兩次的價格幾乎持平。

今天下午15:30（7月24日）,電建海賦尚城通過電腦軟體搖號的方式確定選房順序，該項目本次共推出232套房源，吸引到269組買房人參與搖號，中籤率為86%，今天晚上7:30開盤選房，首付3成。

電建地產海賦尚城於7月19日（上周三）新領取了二期B-02棟樓銷許，共計232套毛坯房源，面積78㎡、86㎡、88㎡，均價25800元/㎡，擬交付時間2017年11月30日。

據了解，燕子磯新城在售房源中，只有電建地產海賦尚城有小戶型毛坯房源可售，以該項目最小78㎡戶型舉例，總價201萬出頭，如果首付三成，需要支付60.4萬，如果首付五成，需要支付100萬，這對於剛需買房人而言，也是一個機會。因此，項目登記是出現了半夜排隊的場面。

樓棟圖↓↓↓

78㎡戶型

86㎡戶型

87㎡戶型

燕子磯新城板塊上半年城建規劃利好眾多，隨著此前的南京第二熱電廠的爆破，燕子磯新城目前已全面啟動地區內化工企業搬遷工程。未來將打造成打造配套完善的宜居城區，區域內布置了大量商業服務、文化休閑、醫療衛生以及公寓等多種功能的設施，如燕子磯新城將引進的三甲醫院、五星級酒店。而在本月燕子磯新城出讓的兩幅地塊就包含商業綜合體、大型酒店等業態，將成為區域內的重要配套項目。

融創玉蘭公館：融創玉蘭公館僅剩1套頂樓房源，面積129㎡，均價29204-29844元/㎡，具體一房一價。

中航國際社區：中航國際社區項目少量頂樓和底樓房源在售，面積為130㎡，均價25800元/㎡左右，一房一價，擬交付時間為2018年12月底。

金浦紫御東方：金浦紫御東方在售2、3、5號樓，戶型面積為78、87、106、126㎡，預擬交付時間為2018年8月，精裝交付，均價為28600元/㎡，一房一價。

電建洺悅府：項目在售6、9號樓，僅剩136㎡房源，毛坯均價22389元/㎡，具體一房一價，擬交付時間為2017年12月31日。

招商1872公園裡：在售少量138㎡房源，具體一房一價。

1、電建海賦尚城位於燕子磯新城南部，靠近CBD區域和萬壽村雙捷運交匯站（6、7號線），聚集了招商花園城、華潤、珠海華髮3大商業綜合體，既是燕子磯新城的CBD和南部門戶，也是未來城北新中心，今後會比較繁華便利。這與位於燕子磯新城北部的中航、招商、弘陽、融創、金浦相比，北部更安靜更靠近濱江更宜居，南部更靠近主城更靠近商業更繁華。

2、燕子磯在售房源中，只有海賦尚城有小戶型毛坯房源可售，總價低，稀缺性比價強。

3、戶型特色明顯：78兩房竟然南北通透，還附贈2個大陽台；86雖然是中間戶型，但是做成2+1房而且客廳+2卧室3開間朝南；88平2+1房做成南北通透。

4、電建的品牌號召力不如燕子磯其他幾個大牌樓盤，但是往往產品有獨特賣點，而且房價也不高，提升了性價比。此前開盤的電建洺悅府就是憑藉稀缺的低密度和低價、高性價比獲得熱銷。

7月21日，時隔不到2個月的南站樓盤萬科大都會新領取了A區3、5號樓和D區2、5、10號樓房源銷許，戶型面積為95㎡、120㎡、135㎡、140㎡、180㎡，共計276套裝修房源，價格為34203-35357元/㎡。7月22日，項目開始登記，現場火爆，該項目預計近期開盤。

萬科大都會上一次加推時間為今年5月31日，當時銷許均價34034-36505元/㎡，房價未見明顯漲幅。

（點擊查看大圖）

樓棟圖↓↓↓

戶型參考圖↓↓↓

萬科大都會95㎡戶型圖

萬科大都會120㎡戶型圖

萬科大都會135㎡戶型圖

萬科大都會140㎡戶型圖

萬科大都會180㎡戶型圖

1、南站核心區，萬科都會南苑和中交錦致賣完了，基本也就只有大都會有房賣了，而且還是整個城南都稀缺的小戶型，也是大都會這個改善盤首次推小戶型，萬科南站檔次最高的小戶型，所以95、120的機會難得，無論自住還是投資，能買到就趕快買。不過120三房的戶型顯然不如135四房的設計合理、性價比高。綠城深藍的位置不如大都會。

2、每一個戶型的儲藏間和設備平台，在戶型圖上都沒有做裝修的示意，這也是為了規避改造裝修的風險，交給業主自己處理了。至於今後能不能改造、怎麼改造才是合規？這類共性問題遲早需要解決方案。

3、大都會間隔時間很短連續開盤，也與萬科今年銷售任務有關，去年南京萬科首次破百億，今年怎麼也要保持吧，所以不得不加快推盤，但受限價影響又不能漲價，這也給買房人提供了機會。雖然說成品房的裝修與很多人預期有出入，但是這種價格和南站房源稀缺的背景下，也只能一個願打一個願挨了。

【4】城北紫金銘苑223套毛坯房，3成首付最低約61萬起，預計近期開盤

7月21日，城北紫金銘苑新領1、3、4、5號樓銷許，戶型面積為75㎡、88㎡、119㎡，共計223套毛坯房源，銷許均價26963元/㎡，擬交付時間2018年6月30日，預計近期開盤。

該盤前一次開盤在今年1月份，當時的均價約27089元/㎡，本次開盤價格與上次基本持平。該樓盤最小的戶型為75㎡2房，總價約202萬，如果首付3成，即首付61萬左右，88㎡的2房總價約237萬，3成首付約72；119㎡4房總價約321萬，3成首付96萬多一點。

項目區點陣圖↓↓↓

樓棟圖參考圖↓↓↓

88㎡2室2廳1衛

119㎡4室2廳2衛

1、位於曉庄板塊的西側邊緣位置，距離曉庄廣場配套核心區和捷運站接近1公里，位置基本四不靠，被老小區包圍，居住環境較差，日常配套檔次低，基本算是城北板塊幕府東路沿線最差的位置了。

2、樓盤規模小，只有7棟樓，屬於中小開發商開發，整體品質和品牌效應、物業都處於較弱位置，小盤雜牌，這樣的樓盤適合對品牌品質要求較低的地緣客戶自住，這部分客群還是存在的。

3、8-11層的低密度產品，得房率高，喜歡實惠的地緣客戶、歲數大一點的人對這種產品有好感，尤其是附近老小區的業主，那些老小區的環境品質更差，在他們眼中，紫金銘苑已經是很好的改善產品了。

4、戶型缺陷明顯：

① 75平2房，優勢是戶型小、總價低，整個城北很難再找到這樣低總價的房源，但是戶型採用中廳布局，顯然屬於非主流；

② 88平這個面積段只做成2房而不是3房，而且北面卧室正對客餐廳，好好的南北通透戶型把通風做壞了；

③ 119平做成4房，但是客廳處理是敗筆，客廳被陽台和飄窗分割，大部分只有飄窗，視覺通透性大打折扣，入戶部分浪費面積也過多，主卧也沒有衣帽間。上個年代的老式設計，估計也只有不講究的地緣客戶能勉強接受了。

5、沒有任何一個樓盤適合所有人，每個樓盤因產品定位不同都有特定的目標客群。紫金銘苑就交給不講究的地緣客戶吧，外區域到城北買房自住或者投資，城北可選擇的樓盤太多了，怎麼也輪不到選擇這種綜合性價比基本最低的雜牌樓盤。

今天（7月24日），江北通宇林景熙園新領44套毛坯房源銷許，戶型面積118-250㎡，銷許均價21600元/㎡，擬交付時間2018年12月31日。今天中午12點到明天中午12點接受現場登記，需攜帶購房證明、徵信報告、身份證的原件和複印件。

根據最初該盤的銷售公示，通宇林景熙園本次開盤要求首付款比例不低於7.5成！如果客戶數量大於房源數量，將進行公證搖號確定選房順序。該銷售方案隨後被房管局撤回。

值得關注的還有，本次領取銷許的房源是通宇林景熙園最後一棟小高層房源，預計今年下半年推出二期林語山墅，有雙拼和聯排兩種產品，面積420㎡—530㎡，共88套。

項目區點陣圖↓↓↓

樓棟圖↓↓↓

戶型參考圖↓↓↓

1、通宇林景熙園位於沿山大道，緊鄰此前的明星樓盤金地淺山藝境，靠近江北中心區國際健康城，雖然目前沒有白馬板塊成熟，但是地段潛力上略優於白馬板塊。此次加推的為11層小高層，21599的均價，基本上是緯三路到緯七路、江浦、雨山路一帶的最低價，這一區域的地價都沒有低於這個房價的了，基本都在2.2-2.3萬以上。

2、雖然通宇算不上品牌開發商，但是從此前的林景雅園等樓盤來看，品質還算尚可，與品牌樓盤的差距並不大，林景雅園的二手房價也比較堅挺。

3、此次加推戶型主要為120和123的三房二廳，一樓為帶地下室250平的戶型，比較適合經濟實力不是特別突出的改善客群，低房價、中等戶型也可以考慮投資，總之，是江北大核心區域難得一遇的房價了。

【6】南站綠地雲尚新領928套公寓銷許，均價30000元/㎡

今天下午（7月24號），位於南站的綠地雲尚新領A2號樓銷許，共計928套毛坯公寓房源，戶型面積43、53、81㎡，銷許均價30000元/㎡，擬交付時間2019年5月30日。

據悉，綠地雲尚此前早已進行客戶登記。據銷售顧問介紹，目前登記開盤當日可領取優惠。綠地雲尚為綠地玉暉公寓產品，綠地玉暉住宅房源目前已全部售罄。

項目區點陣圖↓↓↓

樓棟圖↓↓↓

戶型參考圖↓↓↓

【7】均價18000元/㎡！溧水萬達廣場新領289套公寓銷許，月底開盤

7月22號上午，南京溧水萬達廣場新領了289套酒店式公寓銷許，面積為25-52㎡，有平層和挑高兩種戶型，銷許均價18000元/㎡，項目預計月底開盤。置業顧問透露，開盤當天會優先大量購買的客戶。據悉，溧水萬達廣場上次加推還是一個月前，當時銷許均價為18000元/㎡，房價零漲幅。

溧水萬達廣場全景圖

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7年南京大學的城市規劃專業學習，5年萬科等品牌房企的操盤經驗，12年南京房地產促進會的行業領導經歷，南京房地產行業有關的政府部門、千家房企、媒體、上下游產業的整合平台，建委、國土、房產、規劃、河西新城、江北新區等各級政府部門諮詢顧問，中央、省市各級媒體資深權威地產評論員，南京地產圈買房投資達人，經歷南京樓市超20年成長之路，人稱：南京活地圖，南京樓市活地圖。專業權威，買房就找秘書長，買房就看《輝哥說樓市》。