新政后首月杭州樓市：成交量下跌，商業逆襲住宅......

2017年4月，恰好是杭州「329」新政后的第一個完整月，不僅樓市行情發生顯著變化，更在調控之下呈現出一些富有特色的新現象。

首先，由於新增供應量的減少，4月全市(含主城、蕭山、富陽、餘杭)15518套的成交量，環比3月下跌近二成。

其次，新政下首置型購房者再成市場主力，一批主打90平米以下小戶型的住宅項目頻唱主角。

第三，非限購的商業地產成交壓過住宅，實現年內首次逆襲。

成交、庫存雙雙下滑

整個4月，杭州一共賣了15518套房子，環比3月(19156套)下降近二成。

新增供應的減少，是成交量下滑的重要原因。4月杭州(主城、餘杭、蕭山)領出了38張預售證，而3月份則是46張。

更直觀的變化，來自於開盤。3月中旬，杭城湧現過20餘個樓盤扎堆開盤的景象，而整個4月，像這樣熱鬧的開盤景象並不多見。

值得注意的是，截至4月底，杭州商品房庫存為93332套，相較3月31日(100048套)減少6716套。也就是說，儘管注入樓市這汪池子的水少了，不過仍然流出了一定的量，因此總庫存水位不增反降。

小戶型產品唱主角

近兩年來，隨著「90/70」限制的解除以及地價的增長，主城區90平米以下小戶型再度成為了搶手資源。新政出台後，置換改善大戶型的成本進一步提高，市面上主打小戶型的住宅項目，屢屢成為成交主力。

4月，可以看到不少代表性的小戶型住宅項目，比如說普升、像素、武林九里、水晶酈城等等。這些項目的定價基本在「2萬+」，部分甚至更低，同時開盤時間集中在3月份。在這批房源大量去化之後，同價位的小戶型在主城區或將一時難覓，更多的庫存著落在餘杭、蕭山。

從實際成交情況來看，餘杭、蕭山確實是目前的小戶型供應集中地，而且價格也相對實惠，餘杭區成交量靠前的小戶型項目，成交價多在「1萬+」；而蕭山區上榜樓盤中，除了奧體周邊一帶項目保持「2萬+」、「3萬+」價位之外，其餘樓盤的成交價以「1萬+」為主。

另外，如果從成交金額的角度來看，前十名中也不乏「4萬+」的大戶型改善類項目，比如中央公館、御道、濱江金茂府等等，只是這些樓盤的網簽數量基本不超過60套，對整體成交形勢難以造成較大影響。

商業地產逆襲住宅

當住宅市場多方受限之時，商業地產的購買力在這個4月迎來了大量外溢。全月杭州商業地產成交量達到8494套，佔總成交量的54.7%，年內首次超過住宅。

主城、餘杭、蕭山的月度成交量頭名，均為商業地產項目。價格低廉(相對住宅)，面積較小以及配套優勢(以捷運為主)，是這些項目獲得熱銷的共通點。

例如主城區的新天地、運河郡，成交均價都是「2萬+」，而這兩個項目周邊的二手房小區，掛牌價就已經奔著「3萬+」、「4萬+」而去。再比如

自從2016年9月杭州連續揮動樓市調控組合拳以來，不限購的商業地產表現一直相當活躍。在今後的一段時間內，商業與住宅成交倒掛，也許還將持續成為一道獨特風景。