報告｜數據告訴你「新北漂」真相

文/鷹覓君（yingmi909）

作為一個在京十多年的老資格「北漂」，我一直特別好奇新一代「北漂」的心態。這些90后，很多是獨子獨女，家庭條件優渥，卻選擇了隻身闖蕩，他們的內心在巨大生存壓力下，究竟是怎樣一種感受？

有一次，在外辦業務偶然認識了一位90后男孩子，他來自東北一個四線城市，大學部畢業於東北一個二類大學。畢業后，父母托關係讓他順利進入了老家一個事業單位，月薪兩千多，上班基本沒什麼事，周圍一圈的阿姨同事每天的大事就是打毛衣。他努力忍了三個月，終於下決心辭職來北京闖蕩。

到了北京，完全是另外一種人生。和好幾人合租一個房間，常被KPI搞得寢食不安，更沒人對自己噓寒問暖，即便這樣他也不願再回老家，「打毛衣」的映像永遠定格在了他的腦海中。不過，沒有戶口，買不起房子，高強度的工作，他在北京依然看不到未來。

回不去的故鄉，呆不下的城市，正是很多新「北漂」們眼下面臨的尷尬。

在諸多茫然中，關於居住和房子的問題是位列第一的煩惱。不像我們這一批的「北漂」，自己努力夠一下，還可以買到屬於自己的房子，甚至兩套、三套都有可能，而如今大部分的新「北漂」們基本失去了買房的可能性，租房生活將會是持續很長一段時間的人生狀態。

實際上，國際發達租賃市場人口都很龐大，他們通常具有30%以上的租賃人口，而我們現在只有11.6%。不過，目前我們一線城市的獨特性正在加速催生著租房群體。

數據來源：鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》

不僅僅是高房價的逼迫，還有特殊的城市居住政策都在迫使越來越多的人選擇租房生活。

目前國內的大城市都在執行人口控制計劃，並且還有量化考核指標，面對外來湧入的人口，無論是公租房還是自住房等福利性分配體系，都不會將他們納入其中，這與其他國際城市的做法迥然不同，而大城市的活力卻還在不斷吸引外來人口流入，這就必然導致租房人口增長，將以遠高於其他國際大城市的常規速度劇烈膨脹。

根據最新的鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》預計，租房人口佔比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%；越是房價高的城市，這個比重原則上應該越高，未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房。

數據來源：鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》

不過，房屋租賃市場的發育程度顯然還未做好準備，很LOW，很亂的印象一直都與住房租賃市場形影相隨。先曆數一下這些年租賃的痛點：

1、供給數量少，導致居住品質得不到保證。

2、房屋結構失衡，戶型錯配。

3、供給質量參差不齊。

4、迫於各種原因換房周期短。

5、其他租住痛點。

數據來源：鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》

實際上，針對這些租賃問題，也並不是沒有解決的辦法，像專業化租賃運營機構都能解決上述大部分痛點，它們標準化的運營體系不但能提高租賃品質、穩定租賃關係，還能促進人口流動。在專業化機構運營之下，業主簽約年限為4年，續約率達到了66%，租客平均租賃時間為415天，在明顯提升了租住體驗的同時，還為城市留住了高素質人才。

在成熟市場，專業機構的滲透率通常較高。在美國，這一比率約30%，日本則高達83%。而我們以青年公寓為代表的專業租賃運營機構市場滲透率不足5%，未來存在極大的增長空間。

數據來源：鏈家研究院《租賃市場系列研究報告》

應景的是，在租房人口即將爆發的關口，國家提出了「購租並舉」的政策思路，並在今年「兩會」上受到代表們熱議。

對這一思路的理解，鏈家研究院院長楊現領在3月24日舉辦的「租賃市場的規範與發展論壇」上表示，在「購」的層面強調的是新房和二手交易的平衡，在「租」的層面強調的就是，通過規範租賃市場秩序、培育專業化運營機構、提高租賃品質，讓租賃真正成為解決新市民住房需求的方式。

不過，在專業化運營機構的實踐中，依然存在不少政策溝壑。

在3月24日的論壇上，樂乎城市青年社區創始人羅毅說，他們為年輕人提供剛需產品，但最近精神壓力特別大，「每天看到的都是深圳這兒又拆了，上海這兒又被封了，北京又要拆多少萬平米，感覺這行明年就不存在了。」

自如運營管理中心的張春嬋則表示，自如成立六年多來，標準化服務提升了租房人的居住品質，但也遇到了缺乏公共配套的問題，比如辦居住證，它要求業主本人的身份證原件、房產證原件，這對於自如來說不可能實現，因為35萬套房的業主不可能把原件留給自如，像這一類問題很影響客戶的居住體驗。

實際上，在專業運營機構的發展和培育上，目前還存在一些諸如融資渠道單一，監管機構和行業歸類模糊，稅收標準不明確等等問題。針對這些存在的經營痛點，論壇上房協領導陳志表示：「政策方面我們還需要研究鼓勵和刺激租賃市場健康發展的一些制度，要和一手和二手的相關政策相銜接和匹配。」

不過，即便在這樣的市場條件下，行業拐點和信號還是出現了。最近，鏈家研究院楊現領博士發布的《租賃市場系列研究報告》揭示出了行業九大趨勢：

1、租賃市場長足發展。

相較於發達租賃市場30%以上租賃人口及租賃房屋，人均租賃消費支出約2萬元/年，國內房屋租賃比例18%、租賃人口比例11.6%以及人均租賃消費支出6千元/年偏低，存在持續上升的空間。

租賃人口及房屋比例上升，原因在於：第一，租房傾向上，居民租房意願顯著增長；第二，越來越多的人滯留租賃市場，租房人群規模擴大，呈現多元化，表現為一線城市房價高企、月租金與月供剪刀差擴大，購房年齡推遲，以及單身貴族崛起，結婚年齡延後；第三，流動人口租房需求穩定性提升，單個城市居住時間延長，舉家流動比例上升。

房屋租賃市場進入快速通道，預計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億；2030年，租金GMV將達到4.6萬億元，租賃人口達2.7億。

2、機構滲透率提升。

房源機構化持有、租賃消費升級、REITs趨於成熟以及租賃制度完善，加速專業租賃運營機構崛起。

3、新增房屋用於出租比例提升。

存量時代，新增房屋用於出租比例提升。近年來，隨著租賃市場不斷升溫，2015年美國新增公寓94%用於租賃，2013年日本新增住宅36%用於租賃。對應國內，隨著租賃市場加速發展，以及政策要求開發商自持一定比例住宅，房屋從建設時便確定租賃用途的趨勢正在顯現。

4、在租賃領域，住宅租賃機會最大。

房地產租賃領域中，商業地產往往更受矚目，但其經濟敏感性遠高於住宅租賃，特別是經濟下行期間，住宅租賃回報率更穩定。在經濟增速放緩的過程中，租賃領域中，房屋租賃機會凸顯。存量房市場資產價值約為245萬億，其中住宅約180萬億，如此龐大的資產量盤活蘊含巨大商機，足以培育出千億級企業。

以美國為例，金融危機后住宅REITs表現搶眼：市值先挫后漲，由2008年243億美元增長至2016年1238億美元，市值佔比僅次於零售；出租率與回報率逆勢增長，近5年與10年投資回報率分別為20.6%與13.7%，僅次之於個人倉儲。此外，房地產租賃細分領域中，除零售及個人倉儲以外，住宅租賃領軍企業AVB市值247億美元及出租率95%不遜色於其他細分市場。

5、住宅租賃集中於大城市，機會仍在TOP30城市。

租賃市場集中分佈於經濟發達、大量人口流入的大城市。這是由於大城市強大的產業集聚能力，帶動大量就業，同時大城市是資源的「金字塔尖」，居民為了享受更好的社會服務將繼續向大城市遷移。

國際經驗來看，美國83.7%人口居住在大都市圈，其中，僅紐約和洛杉磯兩個都市圈人口佔全美10.3%；日本集中之勢更突出，三大都市圈人口佔全國57%，其中，首都圈佔比達33%。從城市層面來看，英國、法國、德國首都人口佔全國比例都在13%以上，尤其是倫敦，人口佔據英國的五分之一，集中程度十分高。

目前，租賃規模最大的上海、北京、廣州人口全國佔比分別僅有1.7%、1.5%、1%，未來集中空間還很大，聚集了大部分流動人口的TOP30城市仍然是主戰場。

6、完整租賃生態，參與機會眾多。

成熟的租賃市場能夠培育出完整的產業生態，從房源的持有、改造到房源客源的匹配撮合、租后管理服務以及衍生服務，產業鏈條上具有眾多的參與機會。未來的租賃市場生態，以金融、信息及數據為行業基礎，專業化租賃運營為核心，租后維修、保潔、軟體服務等衍生行業為輔助。

7、互聯網不同程度地參與租賃產業鏈。

租賃產業鏈條不同環節標準化難度差異，互聯網參與程度也不盡相同。由於房屋建造、購買及翻新難以被替代，互聯網滲透率極低。但信息環節，互聯網深度參與租賃信息的發布與匹配，並在國外誕生如Apartments.com以及Rentpath等專業化租賃信息平台。

8、消費升級乃大勢所趨。

新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及生命周期推進，租賃消費升級大勢所趨。未來住房租賃市場，追求自由及消費觀念超前的90后、00后等年輕群體逐步成為主力軍，更能接受租賃生活方式，租賃品質要求較高。

人均可支配收入的增長，人們對租賃的品質需求也隨之增長。據鏈家研究院調研，高收入人群70%處於整租狀態，低收入人群75%處於合租狀態。

生命周期自然形成租賃消費的升級。不同人生階段，人們對房屋面積、品質的需求不同。應屆生往往只需最低的居住需求，可承受租金水平低；工作年限累計或進入戀愛狀態，人們提升租賃私密性和品質要求；結婚生子后，房屋面積、實用性需要增加。據鏈家研究院調研，20-30歲的租戶普遍處於合租狀態，租金水平3000元以下，30歲以上租戶大多選擇整租，租金水平3000元以上。

9、租賃是唯一仍有政策紅利的市場。

政府逐步重視房屋租賃市場，2015年後相繼出台公積金提取、稅收優惠、商改住等支持政策，多方位推進租賃市場發展。2016年12月，中央經濟工作會議與財經領導小組會議再次明確規範發展租賃市場，加快租賃立法，推動機構化、規模化租賃企業發展，建立購租並舉的住房制度滿足多層次需求。可以想見，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。

雖然行業發展趨勢已經越來越清晰，但現階段還需要政策的進一步明朗和扶持。

首先，讓租客不能隨意被驅逐。目前市場上房子的租賃收益遠比不上增值收益，這就導致租客被驅逐的事情經常發生，租客最基本的權益得不到保障。針對這種現象，我們應該學習日本，出台專門的法律法規來徹底禁止這類事情的發生。

其次，讓租金不能隨意上漲。無原則地上調租金，也是當下侵犯租客權益的典型行為之一，嚴重影響租客預期，導致租賃的短期化，這也需要出台專門的政策來規制。

再次，讓居住證的辦理更加方便。在城市管理政策配套方面，要充分考慮專業租賃機構的特殊性，在居住證辦理上還需要簡化程序。

最後，讓租客的基礎權益得到保障。在城市租賃人口越來越多的大趨勢下，讓租客的諸多基礎權益得到保障，既是公共部門的責任，也是社會穩定的需要。

（註：以上數據均來自鏈家研究院租賃系列最新研究成果）