澳房已成投資大坑？是誰打開潘多拉魔盒

近日多項重磅經濟數據陸續發布，悉尼和墨爾本去年第四季度的房價分別上漲了5.2%和5.3%。是的，不是全年，只是一個季度。果然，烈火烹油的房產市場又成了眾矢之的。

澳大利亞證券投資委員會(ASIC)主席Greg Medcraft最近用「泡沫」來形容墨爾本和悉尼的房產市場。並對媒體表示：「我早就說了這是泡沫，現在其他人也開始這麼說了。」

澳大利亞審慎監管局(APRA)主席Wayne Byres對樓市中「越來越高的風險」發出了警告，雖然他聲稱不願意用「B打頭的那個詞」(bubble，泡沫)定義當前的樓市。

昨天，澳央行在3月份貨幣政策紀要中稱，房地產投資數額、家庭債務增速等數據都表明樓市風險正在加劇。

目前新州政府提出一個在悉尼火車站附近開發新住房的計劃，以增加供應量；同時還有「先租后買」和聯合購房等改善住房可負擔性計劃。

接下來尚不清楚監管部門還會採取怎樣的行動，但是近期澳洲各大銀行預警性地接二連三地上調了房貸利率。

從近期看，澳洲樓市還有多大的投資價值？在投資公司、投資分析機構中，有一派是堅定的「唱衰」者，認為在當前的樓市中，「追高」的風險已經過大，並且央行對此負有不可推卸的責任。

政策與「明智的誠實」

3月21日，《澳洲金融評論》的專欄作者Chris Joye發表一篇文章，尖銳地批評了澳洲央行放任了「巨大」的房產泡沫的膨脹。

央行一直沒有正面表示樓市中存在泡沫，Chris Joye懷疑，這次央行又在重蹈2008年次貸危機前的覆轍。

「央行根本沒意識到(2008年)全球金融危機。2006年，央行金融穩定專家Luci Ellis發表了一篇論文，主張『從最近的國際經驗中得到的最重要的一課，就是房價和債務的快速增長對宏觀經濟無害，很可能還是必需的，甚至可取的。』」

Chris Joye在文章中指出，「Ellis認為，『澳洲和英國的經驗似乎說明房價上漲的熱潮會平息下來而不會拖累宏觀經濟』。兩年後，美國的房價下跌了33%，引發了自30年代大蕭條以來最深的全球經濟衰退。」

她還批評澳央行在全球金融危機後繼續走在錯誤的方向上。與1997年金融體系調查提出的建議相反，聯邦政府有史以來第一次為銀行存款和債券做擔保；央行有史以來第一次同意拿流動性便利工具購買房屋按揭抵押證券資產；財政部獨立購買了160億元的該類貸款，這是本國的首例「量化寬鬆」。

銀行從央行借到了「從前無法想像的」更多、期限更長的資金，央行從而推出了一個新的援助計劃，被稱為「承諾流動性便利工具」(CLF)。在緊急情況下，銀行可以立刻得到2000億元利率為1.9%的資金以補充流動性。

Joye指出，在這條政策路徑中，政府擔保為私有公司上了保險，納稅人為私有公司的損失買單，承擔了巨大的道德風險，後果是容許了「大而不能倒」的金融機構的存在，金融體系的風險比以前更為集中。

Joye認為房產市場存在的問題早就開始萌芽。2013年，澳央行公開對海外監管者遏制信貸增長的做法不屑一顧，而是採用所謂「宏觀審慎的干預」給火熱的樓市降溫。一年半以後，澳審慎監管局才開始調控已經被央行2012年和2013年的降息和光動動嘴皮子的「宏觀審慎」吹大的樓市泡沫。

分析了十多年來澳央行的一系列政策與目前樓市局面的關聯后，她很直接地說：「好的風險管理需要明智的誠實，但那些高高在上監管大局的人的行動中缺失了這點。」

低利率下的高風險

Roger是Montgomery投資管理公司的創始人，他有20多年的投資經驗，曾在美林、Ord Minnett等知名金融機構工作過。他最近在Montgomery公司網站上發布了他寫的一系列關於房產的文章。

在其中一篇題為「抱緊：房產大拋售已經開始了」一文中，他說，一些城市的房價正在開始下跌，租金回報率跌到了不可持續的低水平。許多物業買家「沒有回報」，也「無法回頭」。

對於高房價的原因，Roger給出了一個簡單直接的解釋——低利率。

他舉例說，看到悉尼Paddington那些「鞋盒」(註：指面積小的房子)的高得嚇人的中位價，你可能會覺得房產泡沫還沒到頂，多付100萬元不過就是每年多45000元的利息而已。

「這就是問題所在。我們知道，房價飈升不是因為別的，就是因為過低的利率……我已經聽過了對房價飛漲的每個解釋，但是只有一個說到了要害，就是低利率。目前的利率是庫克船長第一次航行到南極圈以來的最低水平。」

對於「供給不足」的說法，他反駁說：「房價飛漲跟土地供應短缺無關，香港的土地更少，人口密度更高，也仍然沒能阻止房價下跌。股息大漲、嬰兒潮、人喜歡我們的氣候和空氣質量，這都不足以保證未來房價不會下跌。」

「不知不覺中，悉尼、墨爾本和布里斯班的恐慌買家就不過成了已下完了的全球央行棋局中的馬前卒。」他說，「央行大舉買入債券，即」量化寬鬆「，將政府債券利息推低，投資者被迫去別處尋求更高的回報，首先火的是公司債，然後是垃圾債券，股權，房產。藝術品、古董、收藏汽車的天價是全球性現象。不管你的房產中介怎麼跟你說的，悉尼的樓市也是這麼回事。」

去年的9個月中，在距離布里斯班CBD只有5公里的區域，建起了5500間公寓。同一時期房屋空置率從2.7%上升到4.7%，幾乎上升了一倍。這些房產的投資者只得要麼大幅調低租金，要麼沒有租金收入。而今年9月前，在距離布里斯班CBD 5公里的區域內又要建成13300間公寓。

有些房產買家並不介意目前的投資回報率只有2.5%，而寄希望於未來房產的升值。Roger提醒持有這種想法的投資者，未來房產升值的前提，是接盤的投資者願意接受更低的投資回報率。而當市場供給過剩，房屋空置租不出去，回報率為零時，回報率就無法再降低了，這正是布里斯班的公寓投資者正要面對的風險。他在文中附上了一張圖表來說明房產市場的供給狀況。在下圖可以看到，在建的多層住宅數量急劇增長。.

圖片來源：Montgomery

他說，一些公寓的價格比18個月的價格跌去了30%，「每個泡沫的結局，都是『博傻原則』的出現——賭更大的傻瓜會來接盤，接受更低的投資回報。這是簡單純粹的投機。」

Roger說，有些財務顧問告訴他，一些開發商突然給他們打電話，提出給他們7%的傭金作為介紹客戶的回報，這遠遠超過了通常贈送度假、汽車等形式的傭金。

Roger擔心，儘管就業狀況看起來還不算太糟糕，對於目前的樓市而言，加息仍是最大的風險。在當前的低利率下，30%的家庭收入(稅前)都用於支付房屋按揭，當遇到找不到租客，或者利率上調，或者新房交接過戶時銀行調低估價，從而房屋房產變成了負權益時，投資者的經濟壓力就會驟然增大。

「有些投資者以為房價下跌僅限於公寓，不會波及到獨立屋，或者某些區域的風險較低。這種想法就是『鴕鳥思維』，」 Roger 說，「你往池塘里投一顆鵝卵石，漣漪最終會擴散到整個池塘中，影響到池塘中的所有東西。」