買房買到東南亞？又生變數，前景堪憂

日前，有消息稱，馬來西亞的「森林城市」項目（由碧桂園開發）或受到外匯管制影響，暫停國內銷售。不過官方表示並無關聯。此外，目前購買「森林城市」的確無法提供貸款，一般都要求全款支付或是分期付款。因為在非常時期，具體的操作細則不能透露太多。

筆者之前曾撰文分析馬來西亞等國家房地產的風險，卻莫名其妙被舉報消失；大概是覺得筆者「聳言聽聞」吧。不想現實變數竟然如此之快，投資者朋友是否為未來捏一把汗呢？

過度開發，供大於求，基本面力度不夠

為什麼說要捏一把汗？首先，我們要知道，所謂的「新加坡旁」並非新加坡的領土，而是馬來西亞的新山市；即便只有一步之遙的距離，那也是兩個國家的土地，政策、法律、投資環境也會有天壤之別的區別。

而且，近兩年新加坡周邊過度開發，巨量的房產投入市場，看看數據就知道了：

碧桂園·森林城市——計劃開發300,000套房產；

富力公主灣——計劃開發30,000套房產；

做一個不太恰當的對比，國內一個中等二線城市一年的成交量才3.7萬套，即便是人口大量融入的一線城市北京，2015年新房交易不過10萬套；一個目前看不到什麼前景的小島，很難想象30萬套房產將如何消化。

新加坡旁≠新加坡

「新加坡旁、免稅島、永久產權」等，這種莫名其妙的賣點，很明顯都是針對投資者量身打造的廣告語；他們希望客戶能對此地有信心，就像30年前的深圳一樣。因此過度強調「位置、位置、位置」，卻忽略了房產投資的本質——人口增長率、購買力、租金回報率等等。

即便把希望寄託於「特區」，那也不過是痴人說夢吧。深圳依託香港發展，是舉國之力在支撐，是諸多的國家層面的優惠政策帶來的利好；新山市和新加坡明明就是兩個國家，資源協調、政策優惠方面與當年深圳怎麼比？退一步說，兩地間就連港深模式難以在此地複製；諸如來往於馬來西亞與新加坡的特別通道、跨境大橋等等都是未知，以目前的通關速度很交通情況，「新加坡旁」也只是一句口號吧。

匯率不給力，房價漲了也白搭

去年，美元兌馬來西亞林吉特，一路看漲，短短半個月時間，馬來西亞貨幣林吉特貶值6.87%；到去年12月份，在美元走強及國內經濟疲軟的雙重壓力下，馬來西亞貨幣林吉特跌至1998年金融危機以來的新低。據BMI研究機構（BMI Research）指出，馬來西亞林吉特，過去的一年裡亞洲表現最差的貨幣之一未來將跌的更多。

所以，在考慮房價漲不漲之前，先看看你的財富計價單位是什麼。在林吉特疲軟的情況下，即便是房價漲了，也僅僅是對沖了下跌的匯率；別想著賺錢了，能保本就不錯了。

投資海外樓市，必須看到風險

所以我們說，投資海外，必須看到風險。除了上文提到的市場風險、匯率風險之外，政治風險也是必須要考慮的。

去年，新加坡總理李顯龍訪美時，不僅稱讚美國的「亞太再平衡」戰略，還對新加坡成為「美國在亞洲區域存在的一支錨」受寵若驚。很顯然新加坡拋棄了過去對「政治冷漠經濟熱衷」的態度，而是完全轉向；馬來西亞對華態度也是排斥為主，如當地公立學校不允許講授中文。

投資者如果將大量資產置於此地，未來南海局勢一旦有什麼風吹草動，投資者的財富也就危險了。類似的情況並非沒有先例：朝韓合作建立的開城工業園，本應是雙贏的產物，卻因兩國之間的政治衝突時常關閉，動輒損失萬億韓元。

綜上，買房不能光看廣告，還要看市場，看「療效」。離岸資產配置確實是大勢所趨，但這並不意味著，那就是投資者可以隨意賞玩的遊戲；成功與否，完全取決於投資者前期對於當地市場及房地產投資的了解程度；這其中諸多複雜的環節，投資者需要面面俱到地考慮，否則會導致「一著不慎滿盤皆輸」，最後還落得「大概買到了假馬來西亞的房子吧？」的笑柄。

本文作者：劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，外國專家局澳籍專家資質， 多家媒體房地產專欄作者、作家。。

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