特姐：深圳三月份二手房成交量漲116%

深圳現在的調控方式主要是唱衰了，唱多唱衰都是媒體的觀點選擇，這沒問題。不過，觀點可以主觀，信息需要客觀，而且信息分主要次要，分真實與虛假，也分全面與片面。

很多人用深圳新房成交量來說明市場，其實呢，新房成交量是受到政府備案控制的，上海天津都有政府強制壓低新房價格的措施出現，俗稱「高價不給備案」，缺錢的就按政府要求低價備案，不缺錢的打算扛一陣子。

一)3月份二手房成交數據

深圳新增供應一直不多，所以，部分開發商也許沒有選擇低價備案也許選擇扛一陣子再說。

我一直說二手房才是真實市場的反映，尤其是北上深這種主要依靠存量成交的市場。

下表是深圳規土委的信息，3月份深圳二手房成交了5510套，住宅成交了4838套，環比增長116%，是一手住宅成交量803套的6倍還多。

當然，二手月成交4838套40.9萬平米還不算高，年化大約491萬平米，在2005年以來的二手房成交數據里不算高。

二)「二手房3.5%換手定律」

我們來玩一個數字遊戲，我感覺有一個「二手3.5%換手率定律」，就是說，當年二手房成交量達到存量的3.5%以上時，房價不跌。

看下錶，存量數據來源於深圳統計年鑒，也就是說截止2016年底，深圳所有產權住宅存量面積是1.62億平米，大約是190多萬套(包括保障房等)。與深圳市稅務局2011年統計的150多萬套存量數據相吻合。

大家看一下，2008/2011/2012/2014的二手房換手率都在3.5%以下，房價都出現了下跌，而2011年和2012比2008/2014換手率高一點跌幅也小一些，只有3%左右。(跌幅是很多數據綜合看的，二手並無官方信息)

依據我發明的這個定律，如果深圳2017年二手房年換手率達到3%，那麼跌幅會在3%左右，達到3.5%以上，房價不跌。

我們預測一下2017吧

下表最後一欄，2017年的存量是根據以前數據估計的，二手房成交量是根據3月份年化的，我們看到，換手率恰好是3%，也就是說，以深圳三月份的成交數據年化來看，二手房換手率是3%，那麼2017年深圳房價跌幅在3%左右。如果月成交套數達到5656套，換手率達到3.5%，房價不跌。

重重加碼的調控下，2017年是小年，保持平穩或者微跌，不算壞事啦。

這就是我喜歡新增供應少的城市的原因，新增少，意味著二手成交很容易突破平台上攻，當然，這只是技術分析，僅供參考。