熱點城市房價漲幅回落勢頭加強

5月18日，國家統計局公布的4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，隨著因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用，全國15個一線和熱點二線城市中，有9個城市新建商品住宅價格下降或持平，5個城市漲幅回落。業內分析認為，在控制預售、擠出泡沫的共同作用下，熱門城市房價漲幅持續收窄，隨著政策延續，該勢頭有望得到保持。

降溫明顯

數據顯示，全國70個大中城市中，有30個城市新房價格漲幅比上月回落，比3月增加6個，回落城市中23個為一二線城市。「經初步測算，一線城市新房價格同比漲幅連續7個月回落，4月比3月回落2.8個百分點；二線城市新房價格同比漲幅連續5個月回落，4月比3月回落1個百分點」，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，不過三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，4月比3月擴大了0.4個百分點。

在受調控新政衝擊頗為明顯的熱門城市房價方面，劉建偉介紹，由於因地制宜、因城施策的房地產調控政策繼續發揮作用，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7-7.4個百分點之間，相較3月有所擴大。從環比看，有9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2-1.1個百分點之間。

具體到城市來看，4月天津、上海、南京、合肥等地新房價格環比漲幅「轉負」，此前房價上漲較快的廈門、杭州環比漲幅增速明顯放緩，而深圳、成都的房價走勢則依舊堅挺。

「總體而言，今年的一系列樓市調控範圍頗廣、密度較大，除一二線熱點城市加碼調控之外，周邊及熱點三四線也跟進出台聯動措施」，中原地產首席分析師張大偉分析稱，據不完全統計，目前共有60個地級以上城市和超過30個縣市出台相關政策，這類調控一個鮮明的特徵就是通過城市群同步打擊投資需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，目前樓市調控已經取得了一定成績，一線城市相關政策相對較嚴格，後續管控也不能放鬆；部分熱點二線城市房價上漲態勢得到了抑制，但仍有部分地區上漲態勢可觀；三線城市政策總體寬鬆，房價上漲幅度逐漸超過了一二線城市。總體而言，針對上述城市的調控政策仍需加碼。

控預售、擠泡沫并行

有分析指出，近期國家統計局先後公布的數據表明，在調控組合拳作用下，全國重點城市房地產市場正加速降溫，有業內人士透露，雖然沒有明確數字佐證房價已經步入下行通道，但隨著一線城市新房預售收緊、二線城市泡沫加速撇清，不排除市場上已經出現了這一情況。

據了解，自今年3月起，以北京為首的熱門城市掀起新一輪房地產調控，廣州、珠海、廈門等30餘個城市先後落地提高首付比、提高購房門檻等嚴格措施，全國再度進入嚴厲打擊房價過快上漲的階段。

而在控制需求的同時，多地還從供應角度著力，明確提出增加土地尤其是住宅類用地供應。嚴躍進直言，上述一系列調控措施，意在阻止各類炒房資金進入房地產市場，防範各類套利機制出現，堵住了部分違規資金進入樓市、擠出泡沫的同時，也防止了資金隨意撤出樓市，攪動市場。

一位在天津從事房企營銷工作的業內人士表示，「相較於年初，近期天津房價開始企穩，漲幅明顯收窄，但從新房項目價格來看，基本與前兩個月持平，並未出現回落現象」。關於一二線重點城市房價漲幅收窄的原因，上述人士認為主要受樓市調控政策收緊的影響。今年，受調控預期影響，需求端開始乏力，購房者觀望情緒漸濃，加上調控升級導致的購房成本增加，大多數購房者選擇延緩購房計劃。

「密集的調控政策落地后，二線城市房地產市場原本虛熱的泡沫被逐漸擠出，北京等一線城市嚴控預售政策也起到了應有效果，二者共同作用下，熱門城市房價同環比漲幅明顯收窄」，社科院城環所副研究員、房地產藍皮書執行主編王業強表示，實際上，經過去年上半年的一輪大漲，重點地區樓市上漲空間本就已經見頂，想繼續維持高速增長難度較大。

後市難現明顯下跌

考慮到調控政策的延續性及未來繼續加碼的可能，業界對於房地產後市普遍持平穩的預期。嚴躍進就表示，3月以來全國各地調控政策紛紛收緊，這說明房價上漲的潛在壓力依然存在，好在諸如增加外來人口社保繳納年限、實施「認房又認貸」等政策，都有助於降低投資投機購房需求的比例，「後續隨著政策效應的釋放，部分城市房價過熱的現象有望減少，二季度全國70城房價指數也將處於平穩運行的區間」。

「初步預計後續政策將繼續擴圍，調控城市數量也將繼續增加，整體目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區域」，張大偉表示，從市場走勢看，一二線城市房價漲幅回落顯著，今年二三季度有望出現環比下行，而三四線城市在投資需求推動下，房價可能會有輕微上漲的表現。而社科院此前發布的《房地產藍皮書》也指出，控風險是今年全國樓市的主題，房地產市場將全面進入量價調整階段，投資溫和下滑，商品房均價增速也將由去年的10%驟降至1%以內。

王業強進一步指出，目前全國房地產市場已經走到了相對高點，市場預期相對謹慎，考慮到中央調控精神是維持房地產市場穩定，避免出現大起大落，因而可以預判未來房價也不會出現明顯的、大幅度的下跌。而從投資收益來看，儘管面臨著嚴格調控，一二線城市風險依然相對較小，隨著這類城市逐步加大土地供應，開發商仍會有投資開發意願，不排除熱點城市外溢資金會傳導至周圍小城鎮，推高當地房價，但樓市整體熱度並不會大幅向三四城市轉移，熱門城市仍是房企的必爭之地。