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樓市邁入深度博弈:4500套安置房已殺入市場,房價會應聲而降嗎?

樓市邁入深度博弈:4500套安置房已殺入市場,房價會應聲而降嗎?

隨著一系列的限購政策逐步落地實施,鄭州房地產市場已經遇冷趨緩。購房者開始手握房票進入觀望期,開發商也預備各種方案積極應對。面對巨量安置房合法化入市參與搏殺,非常有可能打破市場現有供需關係,影響人們對房價未來走勢的預判。

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「愛情」來的太快就像龍捲風

二七區4500套安置房網簽入市

前幾天大家還沉浸在「鄭州敞開落戶,或將大批人口湧入」「滿足社保兩年,可帶著爸媽、媳婦、孩子全家落戶大鄭州」的震驚當中,想著這回開發商還不應聲漲價嗎?

結果就爆出二七區4500套安置房網簽入市,其他區域也加班加點進行中,一大波安置房正在奔赴樓市戰場的大道上!

從新聞內容來看,政府極為關注安置房網簽辦理的情況,指出:安置房網簽工作作為當前全市各項工作的重中之重,下一步要拼盡全力、爭分奪秒,確保圓滿完成市下達的工作任務,切實在全市發揮主力軍的作用。

「房子」來的太快就像龍捲風……鄭州樓市真的要變天了!

其實在前段時間,鄭州安置房將要進行網簽辦理不動產證的消息就已經刷爆了朋友圈,只是其執行速度如此之快,規模如此之大完全超出很多人的想象。

(中原區小崗劉新城安置區網簽通知)

2017年5月19日,鄭州市新型城鎮化工作領導小組向全鄭州各區發出《關於試點推進安置房網簽工作的通知》中允許安置房獲得合法手續。以後安置房可以當作商品房進行買賣或抵押貸款了!如此大體量又便宜的房源入市,在宏觀房產調控背景下,或將極大降低置業門檻的高度,對穩定樓市、平抑房價都將起到積極作用。

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30年河東,30年河西

安置房搖身一變或成「金餑餑」

城中村是無數「鄭漂」夢想起始的地方,沒有在城中村擼過串的鄭漂不足以談人生。

但2016年之後,鄭州四環以內再無城中村,陳寨、廟裡、柳林、關虎屯、南陽寨、劉庄……都只能成為我們午夜夢回時分的悵然若失。自2004年鄭州第一個城中村改造項目西史趙村拆遷至今,鄭州城中村改造已經走過13個年頭,「城改」一度成為鄭州對外的「標籤」之一。

13年過去了,「拆了一個村,再建一個村」,曾經擁擠吵鬧的城中村披上都市繁華的外衣,搖身一變成為一棟棟高樓大廈。截止目前,遍布鄭州的228個城中村,如今已有95%獲批改造,累積了6000萬方左右的安置房。據統計,這些安置房村民自住僅佔20%左右,剩餘的80%大約4800萬方的房源,如果都通過網簽辦理不動產證,獲得合法身份入市交易,那麼將對鄭州房產市場帶來怎樣的衝擊?房價會至此迎來拐點嗎?

鄭州的安置房一般都是緊挨商品房而建,甚至很多小區的安置房比商品房的地理位置還要好。比如綠都瀾灣的安置房緊鄰紫金山南路,距離捷運站最近;永威城的安置房靠近南水北調乾渠,舒適宜居。最重要的是安置房價格要遠遠低於商品房!前幾天有朋友說位於中州大道南三環附近的一套140㎡帶裝修安置房,總價才要50萬!佔據城市黃金地段,低於市場的價格都將會吸引眾多購房者的眼球,尤其是急於有套房子紮根鄭州的剛需一族。

很多人覺得買了安置房就等於住進城中村,「房子質量差到『慘絕人寰』,牆體手指頭一摳就是一個大窟窿」、「綠化環境很不好」、「物業基本沒有」等諸多缺點。但對於剛需買房,價格才是首要考慮的條件。總得有片瓦安身,才能奢談未來。如今南龍湖房價已經10000元/㎡左右了,相對處於絕佳位置金水路曼哈頓附近9500/㎡的安置房,相信會有很多購房者心動。

安置房低廉的房價和城中心便利的位置,一定程度上會掩蓋其他缺點,或將成為剛需購房者的「金餑餑」。

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踏上跑道,如何選擇

房地產市場進入深度博弈時代

安置房轉型成為「商品房」,市場不再「僧多肉少」,拆二代如何選擇?購房者如何選擇?開發商如何選擇?……都將匯聚成為新一輪房產市場洗牌的開端。又到了人生最痛苦的時刻:如何選擇?

>>>>>拆二代如何選擇

安置房網簽獲得不動產證,依照正規流程進行上市交易,對拆遷戶來說是好事,可以將手中過剩的房子轉換成現金,進行多種渠道的投資,而不再是單一的出租。據了解,在2010年之前城中村改造賠付標準較高,平均一人90平米;即使2010年之後賠付標準降低一些,每人也可分60平米,村民一家擁有四五套安置房成為常例。如此一來,賣掉一兩套房子,購買面積大的改善房或將成為他們的選擇之一。

當然,從另一個層面來說,安置房網簽是不是也會之後房產稅的徵收,做好了鋪墊?

>>>>>購房者如何選擇

只有兩難的選擇才叫真正的選擇:這個時候,我們選擇的重點是能承受哪一個帶來的後果。

對於資金充足的購房者來說,關注的是位置好產品好的改善房,誰還會糾結買不買安置房?所以安置房網簽入市,其針對的客群主體是剛需一族。

對於剛需來說,買三環內的安置房,還是滎陽東的商品房?這是一個兩難的選擇。面對同樣的售價,同樣的面積,也許遠郊剛需盤質量相對好一些,但要每天承受漫長的通勤和遙遙無期的升值壓力;而城中心的安置房享受交通的便捷和出租的高收益,但要適應「城村」環境和令人擔憂的房屋品質。怎麼選?

>>>>>開發商如何選擇

體量巨大的安置房入市對鄭州房價(包含新房、二手房)將會起到平抑作用,首當其衝的就是遠郊剛需盤。安置房城中心的位置和你價格一樣,投資租金也比你高,你憑啥比別人賣的貴?安置房可以享受市區捷運、醫療、教育、商業等配套資源,這樣的優勢怎麼破?

隨著越來越多安置房的入市,對鄭州樓市的影響也會慢慢顯現。遠郊剛需盤的開發商要麼對自己的產品改造升級,凸顯優勢;要麼暗地裡價格稍降增加競爭力。而市場將會自行淘汰一批質量不好、位置不佳、價格還貴的商品房。

>>>>>二手住宅市場的機遇

目前鄭州二手房住宅交易相對去年簡直「一個天上,一個地下」,市場房源不少,但手持房票的購房者卻少了,市場交易比較慘淡。據統計2016年鄭州二手房一共銷售7.6萬套左右,合計908萬平方,依照這樣的速度,4800萬方的安置房足夠銷售5.3年。安置房的合法化、商品化,會不會成為二手住宅交易的新寵?會不會提升二手住宅交易量?

雖然安置房還存在一些問題不容忽視,但能夠辦理不動產證就是邁出了一大步。對緩解鄭州房產市場供需矛盾起到積極的作用,為購房者提供更多的選擇機會,也有利於平抑房價,促使房地產市場的穩定發展。

結語

著名導演托納多雷曾說過:「如果一塊表走的不準,那它每一秒都是錯的;但如果這錶停了,那它起碼每天有兩次是對的。」

所以,做事跟對節奏很重要,如果發現錯了拍子,最好的辦法是冷靜下來儘快做個調整。

這裡是鄭州,一個被時代選中的勢必崛起的城市,一個還算認可努力的城市。

既然選擇留下,那就為留下增加籌碼。

Ps:本文屬作者個人觀點,不代表鄭州樓事立場。

話說:2017已過一半,不如動動手指轉轉讓自己開心一下啦

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