你以為有房不差錢就ok了嗎？沒有ta一樣虧！虧！虧！

人稱大表姐的我

生在北方，長在南方

當過警花，做過老闆

孤身一人來紐打拚10年有餘

開著賓士和總理做著鄰居

有才

有錢

嗯。。。。。是有點像徵婚廣告？！

其實是貸款廣告。。。。哈哈哈。。。（ 順便也可以征個相好的 哈哈 3個房以上的帥哥可以聯繫我喲 此處包括3個房 哈哈哈）

言歸正傳，我是金松鼠信貸的高級貸款經理Tina Liu，和我的高大上客戶群一樣（哎呀。。。又開始控制不住的裝了，市場不好，屌絲親們，不要拋棄我呀），有房有錢，但也有一個很現實的」財經「類問題：

• 如何合理組合資產和貸款

• 最大限度地降低投資風險

• 利用槓桿原理，使投資最大化同時讓您享有最優的稅務政策

這幾年房價瘋漲，有房的親們都賺得荷包滿滿。紐西蘭政府和央行自去年底多次出台各種限貸政策， 讓很多投資者放慢了腳步。

當買！買! 買！的衝動平靜下來時，有房一族的親們，你的房子越買越多，貸款額度越來越大，貸款賬戶越來越繁雜，有沒有專業投資人士站在你的立場，一對一的幫你建議過最合理的資產負債組合呢？

客戶的待遇：

John 和Emily 夫婦（化名）。

經過在紐西蘭多年的打拚，這對中年夫婦和大多數的老移民一樣，有了穩定的收入和幸福的生活， 自住房也早已實現了零貸款。

作為人，「投資」一直是骨子裡留著的血，絕對不能讓手上的錢閑著是基本綱領。

當她們找到我時，目的很直接，也很簡單，就是已有的貸款馬上要到期了，看看能不能要個更好的利率；再就是做個銀行預批，準備買第五套投資房。

仔細了解他們的資產及貸款后，發現他們的貸款組合併不合理。

夫妻二人的4套房貸款全部都在一個銀行。因為利用了前一個房子的增值部分做槓桿，隨著時間的延長，當投資增加時，所有的資產和貸款都被銀行打成了包，分都分不清。夫妻二人也沒有時間和精力去管理，更不知其中的風險和利益，索性就這樣了。

曾經，有其他的貸款經理很熱情地建議過他們，把貸款一起打包refinance（轉貸）到其他銀行，但除了cash back（現金返還）之外，夫妻二人因為沒看到什麼其他優勢，也因為沒有時間折騰，所以也就婉言拒絕了。

我深知各個銀行政策的細節，經過仔細地計算，分析和比較，建議他們如下：

• 把已有四房產中的三個，分別refinance 到了2個不同的銀行；把投資房LVR最大化到60%

• 留下的那一個房產，近期有賣的打算，所以暫時不動。保留最低貸款額度，這樣賣掉的時候，還掉剩餘不多的貸款，手裡得到的現金可以最大化

• 利用自住房價值做槓桿，買第五套投資房，申請100%貸款，最大限度享有稅務優勢

通過這一步，不但將各個房產貸款和抵押分清關係，實現LVR最大化，最重要的是將房產抵押在不同銀行，把資產風險降到最低。與此同時，我的客人也拿到了最好的利率和現金返。由於為客人選擇了正確的銀行，所以客人也得到了免律師費和房產評估費用的待遇。

很多投資客人覺得把所有貸款和資產捆綁在一個銀行，管理起來比較方便，但其實風險之大難以想象。

比如四個房子的價值各為$100萬，在同一個銀行資產共$400萬，現投資房貸款比例60%，為$240萬貸款。

試想，如果現在執行的投資房LVR比例再下調到50%，房價下降20%的情況下：

• 如果因為家裡用錢，你必須要賣一個$100萬房子，實際到手$80萬

• 剩下3個房子價值下降到$240萬，LVR 50%，貸款額最多只允許$120萬

• 你會發現不但自己一分錢剩不下給家裡，還要從口袋裡掏出額外的$40萬還給銀行（是不是現在哭死的心都有了(>﹏<)）

為什麼有房不差錢，也會愁出皺紋來，我講明白了吧。

那麼趕快聯繫你高大上的美女大表姐吧，來幫你看看怎麼能更安全的投資更多房產。（不買房，介紹我個多房型男也是可以有的喲，哈哈）

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