搶佔20%市場份額 綠城管理將在三方面尋求增長

  正式成立一年後，綠城房地產建設管理集團有限公司（簡稱「綠城管理」）董事、總經理李軍率領綠城代建團隊，拿出了「行業佔比達到20%，累計受託管理項目171個，簽約代建項目規模超5000萬平方米」的成績單。

  橫向來看，在3月16日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和指數研究院三家單位聯合發布的《房地產代建行業發展藍皮書》（簡稱「《藍皮書》」）來看，2016年國內代建業務營業收入為43.9億元，其中綠城管理代建營業收入高達7.75億元， 朗詩、濱江代建營業收入均在3億元左右，其他企業的年營業收入多數集中在0.5-1.5億元之間。

  2010-2016年，在納入《藍皮書》研究範圍的19家代表企業中，代建項目的累計合約總建面高達11153萬平方米，其中綠城管理累計合約總建面5068萬平方米，市場份額佔比45.4%，顯示目前代建業務行業集中度較高。

  實際上，20%是綠城管理較保守的數據，《藍皮書》披露，綠城管理「藏了」2016年1/3的簽約面積，這部分為市政保障房業務，大約有500萬平方米。

  業務增長以外，變現能力和品牌溢價力，是綠城管理對接資本市場之前，李軍一直強調的。

  李軍在接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，綠城管理將在城市布局、合作企業、資本引入三方面尋求增長。具體而言，在實現代建費10億元規模的基礎上，增加一二線城市佔比從40%到50%，希望能保持50%以上；增加與國企央企類企業的合作比重；增加金融類機構的委託項目。比如，項目需要融資或者過橋資金的，綠城管理可以提供信用背書，引入資本共同做項目運營；或者與資本合作，處置不良資產。

  20%保守份額

  李軍認為，房地產代建服務，就是在房地產去庫存和供給側結構性改革背景下，隨著房地產業發展和結構變化，以較快速度發展起來的為「房地產投資服務」的新業務，或者是房地產服務業細分的新行業。

  這一市場近年來增速很快。據《藍皮書》預測，2017-2020年代建市場規模總量將超過1.7億平方米。

  據統計，2014-2016年，房地產代建累計新簽合約項目總建面達7375萬平方米，佔2010-2016年累計合約總建面的68%。三年內，房地產代建累計新簽合約項目個數及總建面的複合增長率分別達到23%和13%。

  2014-2016年，房地產代建銷售額的三年複合增長率達63%，遠高於同期全國商品房銷售額複合增長率24%；代建銷售額占《藍皮書》樣本企業銷售額的比重持續提高，由3.2%提升至5.7%，3年間共提高2.5%。

  被納入《藍皮書》研究範疇的19家代建企業，包括綠城管理、萬科、建業地產、朗詩、濱江集團、綠地、陽光城、萬達、保利、富力、招商地產、新城控股等。

  相比之下，這些企業大部分是在行業進入新周期后，出於轉型需求而進入代建行業。綠城管理屬提前布局。

  財報顯示，2016年1-12月，綠城集團代建項目累計取得合同銷售面積約143萬平方米，合同銷售金額約181億元。這在2016年房地產代建932億元銷售額中，佔據20%左右，遠超單個企業平均代建銷售額49億元。

  李軍對此的解釋是，在正式對接資本市場之前，想「穩一點」，他認為行業發展快速，在與資本對接的過程就要特別謹慎。而資本對於代建利潤增長的敏感，遠超李軍們的想象。

  高速發展的房地產市場，正面臨資本方大舉進軍。近期資本也嘗試以項目投資者的身份直接進入房地產市場。

  4.0閉環模式

  「代建4.0體系的核心即構建平台、按需定製、共創價值、共享利益。」 李軍指出，目前房地產行業處於新周期中，其特徵為：土地整理專業化、代建開發專業化、地產金融專業化、運營維保專業化。

  2016年，在總結綠城22年開發經驗和7年代建經驗的基礎上，綠城管理提出了代建4.0體系。綠城代建從需求入口形成閉環模式。包括TO B端（委託方）的定製開發與柔性代建；TO C端（購房者）的客戶滿意與品牌溢價；產業鏈端的資源整合、合作共贏。

  浙報傳媒地產研究院院長丁建剛指出，這就像一對翅膀，一邊回答了需求端的最大關切，另一邊則回答了委託方的最大關切。實際上，這也是房地產開發代建模式的兩個最大痛點。將其解決，會使房地產代建市場的發展大大提速。

  李軍認為，行業集中度進一步提高的前提下，代建領域也將呈現同樣情形，未來4年代建市場累計規模總量將超過1.7億平方米，而這其中很大部分市場份額將屬於大型品牌代建商。

  丁建剛近日在《房地產開發模式將迎來深刻變革》一文中分析了綠城管理的模式，以綠城管理代建的海口桃李春風為例，原開發商的開發和銷售過程極為艱難。當綠城管理介入產品的定位和銷售以後，情況發生了改變。客群從新海口人擴展到全國，銷售價格從1萬元/平方米，提升到近3萬元/平方米。

  其他案例還有，2014年10月，由綠城管理代建的杭州杭氧政府安置房集中交付，而未列入那次安置計劃的長木村村民也表示希望住上綠城代建的安置房。

  這也間接表明，市場和產品駕馭能力較弱或非知名的企業，將逐步退為純粹的投資者，將市場定位、產品定位、設計營造、銷售以及運營服務等一整套服務，交給專業代建企業，可較快實現專業化、精細化、品牌化的目標。

  一名資本市場人士對21世紀經濟報道記者透露，綠城管理目前在嘗試通過與總包和供應商合作發起地產基金，嘉實、鼎信長城、中交基金等均有接洽。在該人士看來，代建未來數年的業務增長空間值得關注，「我們也正在評估綠城管理」。

  浙江天堂矽谷地產基金公司總裁許航柯指出，代建行業增長空間很大，但行業壁壘也導致企業要做大不易，除了代建業務，還要有產業鏈延伸、整合能力與後端增值服務的挖掘能力。「龍頭企業的市場佔有率提升以及五年內常規增長還是可以預期的，但還需要多個新的營收增長點的布局和培育。」