「另類」閩系房企開啟併購拿地模式

  2016年房企年報披露接近尾聲，近期，房地產業協會與房地產測評中心聯合發布2017房地產開發企業500強榜單，當中顯示，閩系房企獨佔20席，前50強中躋身14席。儘管「激進」一詞已成閩系房企的慣用標籤，然而《經營報》記者梳理閩系房企2016年的業績報告發現，廈門建發、廈門國貿等房企反而更求「穩」。

  值得關注的是，閩系房企通過收購、併購的方式獲取土地儲備的力度在加大。而隨著融資環境的收緊，這部分較為「另類」的閩系房企融資成本卻普遍降低，有的負債率實現大幅下降，也有國企試圖轉型。

  對此，多位業內專家在接受記者採訪時均表示，「福建企業近兩年呈崛起態勢，並且獲得了較好的投資回報。」

  業績分化漸顯

  事實上，2016年各家企業年報數字均很「亮眼」，閩系房企也不例外，但受企業自身戰略規劃的影響，業績分化漸顯。

  日前，記者梳理了多家房企年報，中駿置業控股有限公司（以下簡稱「中駿置業」）2016年度營業收入實現124.81億元，按年增長16.8%；廈門建發股份有限公司（以下簡稱「廈門建發」）2016年度房地產業務實現營業收入303.58億元，同比增長32.26%；此外，廈門國貿控股集團有限公司（以下簡稱「廈門國貿」）房地產業務的營業收入相較於2015年下降了14.63%至44.28億元。

  值得一提的是，雖然廈門建發營收均實現了增長，但毛利率反而出現了下滑，年報數據顯示，廈門建發在房地產開發業務方面的毛利率則同比下降12.7個百分點至23.3%。而營業收入下滑的廈門國貿在房地產業務方面毛利率反增6.41個百分點至52.5%。對於毛利率的下滑，廈門建發在年報中解釋為受行業趨勢和公司結轉項目結構變化所影響。

  對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「廈門建發這兩年的拓張態勢比較明顯，拓張過程中產生較多的融資費用、財務成本等，影響其盈利情況。而廈門國貿戰略拓張不明顯，遇到市場行情較好的時期，成本不僅沒增加，利潤還出現明顯上升。」

  同策諮詢研究部總監張宏偉看來，這受多方因素影響，「一方面融資成本的差異，能影響利潤；另一方面市場行情也是一大因素。」 張宏偉表示。

  借力收購拓展土地儲備

  隨著土地成本的增加，如何拓展土地儲備也是閩系房企保持穩定發展的關鍵。記者注意到，2015年在土地擴充方面，中駿置業、廈門建發、禹洲地產等房企偏愛收購、併購的形式獲得土地資源。

  據年報披露，中駿置業2016年在北京、上海、天津、南京、杭州和蘇州新增地上可建建築總面積約168萬平方米，總地價約116億元，其中114萬平方米的地上可建面積通過收購獲取。

  記者注意到，2016年禹洲地產也通過收購的形式進入杭州及武漢市場，獲得多塊土地。進入2017年後，禹洲地產完成對於安徽晟和置業及安徽晟天置業的收購，獲得4幅住宅及商業用地，佔地總面積約13.37萬平方米。

  除了收併購外，禹洲地產也與土地儲備較多的大房企合作開發，此前在業績發布會上，禹洲地產董事局主席林龍安坦言，「禹洲地產的業績可能85%都是自己貢獻的，希望未來達到千億規模時，公司的合作項目能佔到30%，以支撐集團快速的發展及品牌落地。」

  對此，張宏偉指出房企併購力度的加大與目前的市場形勢相關，就上述閩系房企而言普遍重倉長三角或福建，尤其是長三角區域近年通過招拍掛形式新增的土地面積變化不會太大，基於規模化的訴求，很多企業就通過二級市場，借道收併購拿地，甚至布局周邊三四線城市。

  「通過收併購形式獲得土地儲備是近年企業擴大規模的一個重要方式，相對招拍掛而言，土地成本更低。」克而瑞分析師朱一鳴在接受本報記者採訪時表示。

  平均融資成本普降

  在規模擴張的同時，所需的資金成本也水漲船高，閩系房企的「高槓桿」是其被業界稱為「激進」的一大原因。

  不過記者注意到，2016年上述房企在融資成本方面進一步降低。其中中駿集團融資成本從2015年的9.1%下降至約6.8%，禹洲地產下降了0.92個百分點至6.08%，寶龍地產融資成本則進一步降至6.18%，廈門建發在房地產業務方面的融資成本降至4.82%~4.98%，廈門國貿則小幅下降，維持在5%左右。

  「常規意義上高成本、高槓桿的閩系企業多指正榮、融信等民營企業，像國有企業廈門建發、廈門國貿在融資成本方面一直也比較有優勢。」張宏偉表示。

  在負債率方面，2016年禹洲地產負債率為71.70%，較2015年下降了7.73個百分點，廈門國貿負債率則下降了9.23個百分點至67.29%。

  然而，相較於中駿置業和禹洲地產這兩家專註做地產業務的企業而言，廈門國貿和廈門建發兩家複合型企業經營活動產生的現金流出現了下降，其中廈門國貿經營活動產生的現金流凈額減少了16.96%，廈門建發同期經營活動產生的現金流凈額則大幅下降了183.78%。

  對此，朱一鳴表示：「這類企業背後一般都有資金支持，並不完全依賴於融資。只要宏觀環境沒有發生太大的變化，這類閩系企業的負債情況並不會成為太大問題。」

  值得一提的是，記者翻閱近3年的年報發現，廈門國貿房地產業務方面的營業收入在公司總營業收入中的佔比不斷減少，從2014年的11.03%佔比降至2015年的8.09%，再到2016年佔比已不足5%。而其年報中也多次強調金融領域業務成為公司新的增長點，轉型意圖較為明顯。