融創兩年發起28起併購 凈負債率超200%

  來源：長江商報

  長江商報消息 凈資產不足400億兩年發起28起併購案，負債率由75.9%飆升至121.5%

  編者按

  不管是計劃周詳還是臨時起意，王健林與孫宏斌之間632億的天價交易著實讓市場意外。

  然而，不可否認，孫宏斌正帶著融創高速運轉。長江商報記者不完全統計，兩年來，融創先後掀起28起少則過億、多則數百億的併購案，耗資超過1500億元。而孫宏斌似乎也總有花不完的錢，其背後，是融創通過與券商、信託、資管等合作，實現高成本融資、快速拿地、快速開發的融創模式。

  近乎瘋狂的併購也讓融創承受較大的資金壓力。負債率超100%、評級機構謹慎減持等，或給融創的未來帶來不確定因素。

  不過，地產進入白銀時代，融創也已有動作。從投資鏈家、入主樂視再到接盤萬達，專註住宅開發的融創或已開啟多元化之路。

  □本報記者 沈右榮

  馳援樂視風波未平，融創掌門人孫宏斌又以632億拿下萬達89個項目，讓市場為之震撼。

  事實上，自2015年開始，融創就忙碌於併購市場，成了名副其實的「併購王」。長江商報記者不完全統計，算上此次接盤萬達資產，近兩年來，融創共發起28起併購案，這些交易少則數億、多則數百億，兩年累計投入併購資金近1500億元。

  此外，去年，融創共參與30次土地交易競拍，耗資至少567.04億元。如此算來，加上併購資金，融創擴張耗資至少超過2000億元。

  然而，大規模擴張也引發市場對融創財務壓力的關注。儘管孫宏斌表示目前賬上還有900億元現金，但其去年底總負債為2577.72億元，凈負債率從2015年底的75.9%上升至去年的121.5%。最近，其百億公司債被終止發行，而標普也下調融創信用評級，列入負面信用觀察名單。

  針對上述併購、財務承壓等問題，長江商報記者向融創發去採訪函，但截至發稿時止，仍未獲得具體回復。

  兩年大舉併購28起，耗資近1500億元

  前進路上，孫宏斌延續了一貫的激進風格，依託大密度併購攻城略地。

  長江商報記者梳理髮現，融創受讓萬達高達631.7億元資產，是其成立15個年頭來進行的最大一筆交易。而從2015年以來，融創在併購路上完全停不下來，共進行了28起併購交易。

  具體來看，2015年，融資實施了4起併購，其中兩起是與中渝置地進行，分別以4.5億元獲得成都國嘉志得置業、27.56億元取得妙領所有悅景，另兩起分別是綠城出售的上海融綠等7項交易以及武漢美聯地產出售的武漢塔子湖置業，這兩起均未公布交易價格。

  2016年，融創的併購動作更大。先後增持了上海浦東東郊項目、蘇州德爾太湖灣、中牟美盛、蘇州新友等項目，收購了上海楓丹、杭州金瀚、萊蒙國際位於三河燕郊上海等項目公司、嘉凱城(6.850, -0.27, -3.79%)青島項目、聯想控股的融科智地，入股金科股份(5.400, -0.56, -9.40%)、金科地產等。這些交易中，交易價格最低的上海浦東東郊項目7.52億元，最高的聯想控股的融科智地137.88億元。據不完全統計，融創當年投入併購的資金為444.86億元。此外，去年融創還掀起了與江蘇雨潤的併購重組，遺憾的是，歷時4個月的交易以失敗告終。

  今年，除了上述併購萬達資產外，融創以26億元入股北京鏈家、增持金科股份4.99%股權、收購天津博聯、150億元馳援樂視、102億元攬下天津爛尾樓及21億元接下西部第一高樓項目華城富麗60%股權及債權等。今年以來，融創已為上述併購砸下至少953.74億元。

  長江商報記者不完全統計（部分未公布交易價格），上述併購共耗資1430.66億元。

  除了併購，融創還參與土地市場公開出讓。

  長江商報記者不完全統計，去年，融創共計成功參與了30次土地交易競拍，耗資至少567.04億元。目前，今年的數據尚未公開，暫無法統計。上述兩項加起來，近兩年來，融創砸下的資金1997.7億元，算上未公布的交易價格，至少超過2000億元。

  國際評級機構標準普爾在評級時公布的數據為，今年以來，融創用於收購土地（通過公開競價和併購）、投資非核心業務（包括投資樂視系公司和鏈家）的支出已達1200億元。

  引入資本實現高成本融資、快拿地、快開發模式

  與其他房企不同，融創的快速擴張源於大舉併購、快速開發、快速銷售、高速周轉的融創模式。

  公開信息顯示，融創掌門人孫宏斌曾供職於聯想，25歲就被列為接班人，后因涉嫌挪用公款而入獄。4年後，孫宏斌東山再起，創辦了房產銷售中介順馳地產，順馳地產一度佔據天津二級市場30%的份額。2004年，孫宏斌入選胡潤百富榜。

  順馳的快速做大得益於孫宏斌的激進風格。據稱，2002年6月，順馳成功競得天津塘沽一塊地皮，僅3個月，在這塊地上所開發的「萊茵春天」就開盤銷售。此後的8個月，順馳從華北、華東和華中等拍得10餘塊土地，其銷售額扶搖直上，從2001年1個億增加到2004年的127個億。

  然而，因為擴張太過迅猛，順馳資金鏈長期緊繃，終於在2004年斷裂。孫宏斌10餘年的奮鬥功敗垂成。後來，孫宏斌將順馳地產以12.8億港幣的價格賣給香港商人。

  2003年，孫宏斌創辦融創。在融創身上，孫宏斌延續了順馳的操作風格。

  華中一地產人士告訴長江商報記者，融創的做法類似於當年的順馳，也與投行操作手法類似。即以驚人的周轉率為核心，輔以高成本融資，快速拿地、快速開發、快速出售，並獲得高預收賬款，為了鼓勵管理層保持「速度」，孫宏斌還推出股權激勵。

  一名長期從事地產業務的律師向長江商報記者介紹融創在武漢拿地情況。據其統計，目前，融創在武漢擁有5幅地塊，這幾塊地或在建或在售，分別為融創公園壹號、融創觀瀾壹號、融創融公館二期、武漢融創觀瀾府、融創中心武漢壹號院。這些項目，除了融創觀瀾府是自己通過招拍掛拿地外，其餘四塊地均是通過併購獲得。

  長江商報記採訪發現，在上述地塊中，雖然全部由融創主導開發，但幾乎每個項目都引入了資本。如融創公園壹號，引入資管公司，招商財富持股31%。融創觀瀾壹號，融創與長江證券(9.300, -0.27, -2.82%)各佔一半股份。融創融公館二期，武漢市錦城房地產佔10%股份。融創自己拿地的武漢融創觀瀾府，中鐵信託有持股40%。融創中心武漢壹號院的開發商是武漢會昌置業投資有限公司，融創在其身上設置了多層股權，透過其背後可以發現，股東除了融創外，還有中信證券(17.000, -0.38, -2.19%)的身影。

  凈負債率超200%，財務或承壓

  高成本融資、高速擴張的融創負債高企，或存在不小的財務壓力。

  在收購萬達資產時，孫宏斌豪氣地表示，以自有資金購買，融創的賬上還有900億元資金。

  對此，一名會計師向長江商報記者表示，從萬達通過銀行貸款給融創296億元支付此次交易款來看，融創並非孫宏斌所稱的如此有錢。

  實際上，近年來，融創的負債率不斷上升。2015年底，其凈負債率為75.9%，而去年底，則猛升至121.5%。

  根據國泰君安(20.750, -0.44, -2.08%)的託管報告顯示，截至今年4月30日，融創集團借款餘額1291.90億元，年內累計新增借款金額370.59 億元。

  對於融創的2016年年報，上述會計師認為，去年底，融創的賬面現金確有698億元，但有178億元資金是受限的，融創能自有支配的資金只有520億元。而這520億元資金中，絕大部分來自於借款，僅有46億元為經營業務收入。同時，其總資產為2931.83億，總負債為2577.72億，負債率87.92%，為近年來最高水平。如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下，如凈負債率將達到208%。目前，融創的凈資產不足400億元。

  值得關注的是，近期，融創發行百億公司債計劃擱淺，被交易所終止，這或將加劇融創的財務壓力。

  關注融創接盤萬達資產的人士還向長江商報記者表示，融創此次收購萬達資產，總體而言，資產價格較為便宜，但是，13個萬達城項目尚處於投入期，均存在債務，目前債務情況沒有公布。這意味著，融創的債務還在增加。此外，由於文旅項目投入大、周期長、回報慢，後期的建設對融創來講也是新的資金壓力。

  融創自身方面，近年來，其毛利率不斷下滑，已從2010年的43.3%下滑至去年底的13.7%，顯示其利潤率較低。

  上述地產人士還表示，在地產全面調控的情況下，新樓盤領取預售證可能沒有以往快速，這對於依靠高速周轉回籠資金的融創來說，影響不小。

  融創的槓桿已受到各方關注。標普下調了融創的信用評級，列入負面觀察名單。