房貸額度用光，「表外貸款」叫停，北京高端樓市還有救嗎？

自從317新政以來，北京房貸政策就一直處於非常緊縮的狀態。近期關於北京樓市可能在10.1之後，全面停止房貸的消息被傳出，原因就是全年房貸額度基本上已經被用掉80%左右，下半年房貸幾乎處於封閉狀態。

但與此同時，表外貸款產品則層出不窮，已經成為推動樓市桿杠最有力的工具。從某種意義上講，317之後的樓市，有相當一部分流動性是依靠表外資金來實現的，這其實就是樓市的「場外配資」，也是一種變相的「首付貸」行為。

9月5日，北京銀監局、央行營業管理部聯合印發《北京銀監局 人行營業管理部關於開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》，在這個通知里，重點提到三種貸款方式要進行嚴格自查：

第一：經營貸。所謂經營貸，就是公司股東或法人以房產抵押來獲取經營性貸款，經營貸貸款額度是比較高的。這裡面還涉及到以公司名義購房的情況，一種是以公司名義購房規避購房資格，一種則是能夠在二手房銷售不暢的情況下，通過經營貸快捷獲取購房資金。

近期北京好幾個高端樓盤開盤秒光，加上市場對於限價取消帶來的價格上漲預期，這是政府非常不願意在這個階段看到的。而高端樓盤秒光的背後，其實跟以公司購買規避資格限定，以及以個人經營性貸款進行貸款有著密不可分的關係。

因此打擊經營貸，將會對高端市場形成一定的影響。高端購房客戶要想買房，就只能通過賣房一個途徑來獲取資金，從而導致整個二手房市場加速下滑，從而引發一手高端樓盤銷售不暢的市場併發症。

第二，消費貸。消費貸是一種信用貸，不需要抵押，從而貸款周期相對較短，額度相對較低。

因此消費貸的控制，對中小戶型市場有一定的利空，尤其是對高總價的商住市場，可能會形成較大的衝擊。因為商住本身就是沒有房貸的，現在如果連信用貸也控制，基本上就是徹底去桿杠了。

第三，房抵貸。就是所謂的房產抵押貸款用於再購房的行為，是這次政策重點審查的部分，官方說法是房產抵押貸款用於購房，不符合房地產調控的政策要求。

如果說經營貸影響的是公司名義購房行為，那麼房抵貸的審查，那就是對個人購買高端樓盤造成巨大的市場影響，保守估計利用房抵貸來進行購房置換的比例應該不低於20%-30%。

特別值得注意的是，可能在北京審查之後，環北京的河北地區很快也會跟進。

綜上所述，北京樓市「場外配資」的全面自查，影響最大的，是北京的中高端住宅市場，其次是北京高總價的商住產品。尤其是北京中高端住宅市場，面對的是改善需求，而北京的改善需求多數都屬於置換型需求，在二手房市場仍舊低迷的情況下，可能中高端市場最快在四季度就會進入一個盤整期。

其次是北京高總價的商住市場，也是一個明顯的利空。前些日子部分銀行曾經推出過商住的抵押貸款業務，也就是可以利用商住房本來進行抵押，從而套出部分資金來購買住宅，本質上加快了商住產品的流動性。而房抵貸的停止，就徹底將商住產品流動性給封鎖了，再加上信用貸的停止，確實對商住的市場預期有一定的影響。

因此，從樓市場外配資全面禁止的背景來看，至少我們可以看出以下趨勢：

第一：政策放鬆在短時間內是不可能的期望。否則不會出台這樣的政策，政策趨勢是在補漏洞，這也符合北京未來的「雙控」的發展趨勢。北京樓市可能在未來一年將會持續走向陰跌狀態。

第二：北京高端住宅，豪宅的市場趨勢是一個明顯利空。真正的富豪階層其實都在賣房移民，而中產階層的購買實力從目前來看還不足以支撐北京的高端市場，金融桿杠的抽離，對高端住宅是一種釜底抽薪。

第三：北京樓市的資金會很快被抽離，極有可能會推動局部三四線城市房價。在環北京不限購的低總價產品、江浙一帶的三四線不限購、不限貸的小城市，可能房價還會持續火熱一段時間。桿杠的抽離，意味著高總價產品可能全面走入低迷期。