多地密集出台樓市新政到底咋回事？房價樓市接下來怎麼走

  兩會過後，樓市調控潮又起。在「讓住房回歸居住屬性」的政策方針下，各地陸續出台新政來引導樓市回歸健康的發展軌道。

  從昨天到現在，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙五城相繼出台加碼住宅限購限貸的措施。

  北京：實施「認房又認貸」，二套房首付比例提至60%，最高貸款期限降至25年。

  廣州：單身戶籍人口限購一套，非戶籍連續社保3年變5年。

  石家莊：非本市戶籍居民家庭限購1套房，提高公積金和商業貸款首付比例。

  鄭州：18日起補繳社保、個稅不再作為購房憑證。

  長沙：非本市戶籍家庭限購1套住房，首套房首付比例不低於30%。

  據媒體梳理，近半個月已有16個城市出台了新一輪樓市調控加碼政策。北上廣深四個一線城市均採取了「認房又認貸」政策。

  樓市調控為何再度升級？

  3月份以來，全國樓市成交量整體平穩，但不同城市間分化加劇。

  2月中下旬，北京二手住宅市場的實際交易量再度爆發，恐慌性購房、跳價、搶房的現象有所抬頭，房價在企穩之後又出現了上漲趨勢。為預防房價再度快速上漲，北京對限購限貸加碼。

  北京房地產協會秘書長陳志認為，「提升門檻，抑制了投機投資需求，對於已經買過房的再次買房的，特別是購買非普通商品住房的家庭，對不起你要量力而行，不要透支、不要過度超前消費，是要和你自身的支付能力相匹配、相適應，這是非常明確的一個要求。」

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，「如果通過市場治理，讓這個市場保持穩定，升值沒有那麼快，炒的動力也就會下降，當然可能還要配合一些稅收、金融相關的一些政策，包括我們限購的這些短期措施。」

  業內專家認為，未來購置改善型住房的節奏會明顯放緩，對於剛需來說，是有一定利好的，因為改善需求基本上很大部分離開這個市場，對於剛需反而有了一定意義上的保護。影響最大的是改善性住房，這部分人群要接近全款才能達到改善，壓力是非常大的。

  與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點城市不太一樣的是，本輪調控多集中在熱點城市周邊縣市以及省內熱點城市，調控的重點依舊落實房子的居住屬性。

  自3月以來，環北京區域限購的城市已有3個城市。包括河北涿州、保定市的淶水縣、張家口市崇禮區。在此之前，河北三河市、大廠縣、香河縣等不同程度上加碼了限購措施。而以上海為中心，周邊城市例如浙江嘉善縣、杭州、江蘇南京也紛紛加入了限購升級的隊伍。

  社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，要落實中央關於住房的定位和基本屬性，就要求相關的地方政府拿出切實可行的政策措施來，投資和投機如果被擠出市場，那虛假的需求就會減少，真實的需求跟上，有利於吸收房地產泡沫。

  未來多地或將陸續出台調控政策

  據新聞網報道分析，在北京之後，包括石家莊、廣州和鄭州同日相繼出台政策，說明新一輪的收緊政策序幕正式開啟，這也標誌著在去年「9•30」新政的基礎上，新一輪加強版的限購政策開始啟動，體現了今年對於熱點城市房地產市場穩定的重要導向和思路。北京樓市新政后，其他核心一二線城市樓市政策或密集出台。環北京、環上海、環廣深等大都市周邊的三四線城市，若因核心城市樓市需求外溢再次出現過熱，同樣也會有強化政策出台。

  調控加碼 房價能穩住嗎？

  據之聲《新聞縱橫》報道分析，「從目前北京周圍的輻射區來看，包括周圍的像燕郊，廊坊，天津等等，在北京升級調控的影響下，受到溢出資金增長，短期內有可能有一些上漲，但如果強化政策能陸續落地，市場會歸於沉寂。對於北京本地，經過這個政策，樓市肯定會有起碼6到9個月的降溫期，如果這個政策嚴格執行一年左右時間，房價會在局部區域有百分之十以上的下調空間，整個成交量起碼會跌百分之三十以上。」

  專家觀點：保障房是調控利器

  全國政協委員、經濟學家張連起接受央視記者採訪時表示，政府應該大力提供公租房、廉租房等保障住房，這是分類分層、精準施策解決中低收入群體居住的正道，不能讓老百姓都擠在商品房這一條路上。保障的歸保障，市場的歸市場。

  全國政協委員、經濟學家李稻葵在兩會期間接受央視《面對面》專訪時表示，建議政府購置房源長期出租以調控樓市，「地方政府必須要留住相當的土地財政收入，用於購置或控制相當一批房源，長期按市場價格平價出租，支撐本地經濟發展，這是問題之本。」

  去庫存和穩房價要分類調控、因城施策

  3月17日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀答記者問時表示，「在房地產調控方面，一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。」

  韓文秀說，不同城市房價和庫存情況差別很大，庫存大的地方要去庫存；房價上漲較多、上漲壓力大的城市則要切實擔負起遏制房價過快上漲的責任，包括增加土地供應，採取適當的金融、財稅方面調控措施，對中介和市場交易進行有效監管等等。既要去庫存，也要穩房價，這是總的要求。

  經濟學家、清華大學與世界經濟研究中心主任李稻葵3月18日在發展高層論壇現場接受央視財經訪談時表示，這一輪限購大潮，好比發燒前趕緊吃一顆「阿司匹林」。現在一線城市的高燒只能吃點退燒藥，本質上一線城市比較擴大土地的供給，而治癒三四線城市樓市疾病的一劑良藥——政府出錢購買庫存！

  李稻葵：這次限購大潮是預防性的，和去年的十一前那個不太一樣，為什麼這麼講呢？因為去年是已經漲了，20個熱點城市已經漲價了以後，事後出的限購政策，這次還沒有大漲，事先提的限購政策，主要是防止在未來幾個月，再出一輪新的房地產上漲，是預防性的。

  短期來看對房地產的交易和價格都有反向的作用，都有逆的作用，都有抑制的作用。長遠來看，我覺得這只是一個退燒的葯，或者說像我們出門，略微感到嗓子不舒服了，要著涼了，趕緊吃一點阿司匹林，預防的措施，但是不解決問題之本，吃的是阿司匹林，最好是身體有自己的防禦能力，讓寒風能夠不進來。

  房地產產業最需要供給側結構性改革，具體說來，要增加住房的供給，而且最好是在增加土地供給的同時，要增加地方政府長期持有的物業持有量，地方政府要長期持有相當一部分的物業出租，按市場價格出租，去解決本地暫時買不起房子的，同時又一定的租房子能力的夾心層，讓這一部分人暫時先不要著急，先能夠穩定地住下來，能夠為當地的經濟發展服務，能夠安居樂業。這樣的第一個好處就是能夠解決工資的問題，能夠讓房價上漲不至於引起當地百姓的擔心和恐慌，第二個問題也給政府產生了一個長期持有的好的資產，因為房租會漲，房價也逐步逐步會上升。

  整個房地產市場住宅庫存量去去年43個月消化，現在降到了33個月，還是有所下降的，當然主要是在一二線城市，三四線城市也有一定程度的化解，三四線城市，我的建議就是要由政府暫時通過發債的形式也好，通過出讓其他資產的方式也好，來持有，來購買一部分，同時持有一部分暫時市場還沒有消化掉的庫存，住宅性的庫存。然後出租出去，讓空置的物業發揮作用，也支撐本地經濟發展。

  現在一線城市的高燒只能吃點退燒藥，本質上一線城市比較擴大土地的供給，必須擴大住宅的供給，同時也不希望通過住宅的供給能夠推波助瀾，不希望一線城市在房價比較高的時候，推出很多住宅，很多人買了房子，再過十年二十年，房價跌了，不要出現那個情況。我認為比較好的方式，是一線城市在政府退出土地的同時市場開發，自己回購一部分，付的是建築安裝費，每平米比如說四五千人民幣。通過這個方式政府可以比較廉價地，能夠創造並且長期持有自己的資產，以後政府就經營這個資產，比如以北京為例，政府手中要控制一部分可以長期出租的比較好的，不是完全的低收入的福利房，提供給社會上大量的年輕的北漂的白領。

  （來源：央視新聞、之聲、新聞網、央視財經）