樓市調控下的二手房市場：賣家不再「坐地起價」

今年以來全國數十城市升級樓市調控措施，由於近期二手房價格漲幅超過新房，因此成為此輪調控的主要目標。記者近日走訪北京、廣州、上海、廈門、成都、河北等地發現，新政出台後，不少二手房中介門店的業務量大幅下滑，購房者從火燒眉毛似的找房、『搶』房，到心平氣和地議價和觀望，業主的報價也開始有所鬆動，不再「坐地起價」。

針對近一段時間二手房市場出現過熱行情，各地「升級加碼」的樓市調控措施中，提高購房門檻、「認房又認貸」、提高二套房首付比例、限制「假離婚」、遏制「學區房」炒作、不動產權證未滿2年不得上市交易等政策，對二手房交易降溫產生了比較明顯的作用。

記者在二手房市場採訪時也發現，隨著新一輪政策的收緊，市場預期正在發生改變，買賣雙方博弈明顯，並直接導致二手房交易的降溫。

鏈家地產研究院提供的數據顯示，3月第四周，北京二手房市場帶看量較調控新政前周均超過9萬次的水平有大約30%的下滑。業主掛牌價漲幅明顯收窄，表明業主預期也在下調。

3月15日，南京出台限購限貸政策以來，該地區鏈家的成交量出現15%以上的下滑，半個月以來均價漲幅出現明顯收窄，最近一周均價環比下跌3.1%。

3月25日至3月28日短短四天內，廈門樓市調控兩度「加碼」，目標直指炒房客，導致廈門二手房市場「風雲突變」。廈門市國土房產局提供的數據顯示，3月20日至24日，廈門全市二手房成交量2957套，其中住宅成交量2513套，平均一天成交約500套，創近年來單周成交新高。而29日廈門市二手房住宅成交422套、30日成交301套、31日成交228套，成交量明顯回落。

成都今年3月出台分區限購和限貸等一系列政策，調控后一周該地區鏈家成交量環比下滑34%，均價漲幅較前期有明顯收窄，市場熱度得到部分緩解。

環北京地區二手房市場降溫趨勢也十分明顯。河北三河住建部門數據顯示，今年1月至3月24日，三河二手房成交5951套，面積51.2萬平方米，同比減少15%和16%。據廊坊市香河縣國土資源局副局長李長旭介紹，今年3月份香河縣二手房成交量環比下降40%至50%。

記者調查發現，本輪樓市調控成效明顯，不論是二手房市場交易量，或是老百姓最關心的房價均趨穩，前段時間的瘋漲勢頭在這兩天得到遏制。

年初以來，在北京市海淀區創業的李先生一直為換房而焦慮。「孩子大了，想換一個大點兒的房子，但看著賣家的報價說漲就漲，我們全家人都在恐慌中看房、選房。」李先生說，政策出台後，業主「坐地起價」的情況沒有了，房源也不那麼緊俏了，有選擇的空間和時間了。

部分中介機構門店甚至撤下了出售房源的廣告。北京一家中介的張女士告訴記者，由於最近政策頻出，買賣雙方的心態都出現了很大變化，買家不再「搶」房，賣家拿不準房價走勢也不敢亂報價，甚至還有主動降價的情況。前陣子「一天漲好幾十萬元」的現象一夜之間消失了。「客戶變得淡定起來，房源廣告也就沒意義了，不如撤下。」張女士笑著說。

在位於北京市宣武門區域的一家中介門店，經紀人小張的工作狀態由每天帶業主看房變成了給老客戶打電話回訪。小張坦言，在他的工作區域有多家「重點國小」。春節前後，學區房出現了「量價齊漲」。「新政策密集出台後，客戶們不像之前那麼慌亂了，他們的淡定也意味著這波行情過去了。」

鏈家數據分析，調控新政對客源端影響明顯，最近一周新增客源增速環比下降33.2%，後期二手房成交量將會出現進一步下滑。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定預期起到了立竿見影的效果。

鏈家地產研究院的分析顯示，北京「3·17」調控以來，成交量下降近六成，成交價開始有所鬆動，預期趨於穩定，業主強勢地位有所緩和，客戶談判空間增大，漲價成交佔比下降，這些指標都預示著調控效果會進一步釋放和顯現。

分析人士指出，目前熱點城市的二手房市場以換房為主，客戶和業主具有同一性。調控導致部分需求退出市場，需求減少的同時供給同步下滑。

胡景暉預計，受樓市調控持續從緊的影響，二手房市場成交量還將繼續回落。伴隨成交量的回落，房價也將企穩。前期價格漲幅過大、總價過高的房源掛牌價和成交價或將出現回落。(記者孔祥鑫、董建國、周強、趙鴻宇、高博)