這次輪到二手房價格下跌了

6月30日晚上就有機構迫不及待地發布了上半年銷售排行榜。從上半年銷售排行榜上我們看到，前30名的主要房企，尤其是前10的房企，同比增幅很是不低。按照這種速度，全年銷售額超過千億的房企數量將會更多。

國家調控

此前，曾有比較好玩的觀點是，根據主要房企銷售額調控時期仍然保持較快增長的情況，聲稱調控無效。至少這一輪沒人這麼輕率地說了。

實際上，不論大魚小魚全都吃得飽飽的，只能說明樓市實在太好，啥企業建的房子都能賣出去。當規模房企保持增長，樓市集中度提高的時候，反而可以說是調控見效。讓一批沒有實力的房企出局，本是調控的應有之義。

但仔細分析，慣性增長的成分居多。雖然此輪調控是去年10月開始的，但真正發揮威力，應該是在今年3月中旬起幾十個城市調控加碼之後。按照3個月左右的政策消化與市場傳導時間，調控效應要在6月下旬以後才會次遞顯現。

進入7月後的三季度，才是考驗。

政策層面，沒有絲毫鬆動的跡象。相反，6月還有一些城市繼續在調控方面「打補丁」。金融領域去槓桿的基調沒有變化，無論是房地產企業的貸款，還是個人住房貸款，都有收緊的趨勢。一線城市連首套房的利率也調至9折甚至基準線。

最近還有兩個現象值得注意。商品房限售，由一線城市向二線甚至三線城市蔓延；限價，由商品房售價向土地起拍價擴展。這表明行政手段短時間不會退出調控。

最近土拍的2017-30號地就是以雙限雙競並且十年內不能轉讓的方式被隆基泰和拍到的，最後競爭激烈，還是以搖號的方法選出的最後得主。

土地單價在上漲

經常有人問到兩個問題：每次供應土地尤其是住宅用地，為什麼都有大批房企去哄搶？為何每當新盤推出，銷售情況都很不錯，不少還是一售而光？因為保定如今有政策支持，雄安新區如今被各大房企，媒體炒的火熱，被哄搶也並不是沒有原因的。

上半年全國300個主要城市，賣地收入確實是大幅增長，但土地出讓面積、成交面積同比都略有下滑，這表明，土地單價在上漲（其中可能是結構性上漲，比如市區土地增加）。

商品房限價限購

另一方面，與商品房限價限購有關。雄安新區，以及周邊城市普遍限購。拿保定來說，二手房已經賣到一萬六，新的土拍地卻限價一萬，確有購房需求的，肯定要去排大隊。這就是為什麼有的新樓盤要在深夜偷偷摸摸開盤。通知到了，一售而光，再要沒有。

對大多數房企來說，所有的調控措施，不但沒有放鬆，還有加強的跡象；去年下半年傳導過來的市場慣性，到今年7月後已衰減得差不多了；投資需求擠得越來越干，而土地供應量卻在加強或加大。

結語

用新開樓盤與周邊二手房價格比較，會發現新房比二手房低，有的低20%。說明該樓盤所在區域房價過去8個月上漲了20%。但另一方面，新房同樣會對二手房形成擠壓效應。也就是說，輪到二手房價格下跌了。