2月以來西安二手房掛牌價漲幅逐月擴大，後市仍存一定補漲空間

4月西安熱點區縣二手房掛牌價漲跌榜

4月西安房價地圖暨購房大數據報告出爐。房天下西安二手房數據中心、房天下（西安）查房價網數據顯示，西安房價延續節后快速上行勢頭，4月二手房掛牌均價8867元/㎡，環比上漲4.5%，同比上漲20.42%，環比漲幅較3月的3.17%有所擴大；各區縣二手房掛牌價均以上漲報收，其中西咸新區漲幅較大，環比漲幅接近10%，城東、城南、曲江新區、城內漲幅均超過4%。

雖然掛牌價並不等於成交價，但其漲跌代表著市場中賣方對於後市的預期。從節后西安二手房掛牌均價保持連月快速上漲勢頭來看，業主方顯然依舊看漲後市，且對比節前、節后漲幅，節后環比漲幅明顯較節前擴大，且呈逐月加大之勢（2月環比漲幅2.94%，3月3.17%，4月4.50%），顯示節后新一輪樓市躁動、房價反彈以及預期調控政策收緊使得西安業主強化了後市西安房價繼續上漲的預期。

西安二手房掛牌價2年走勢圖（截至今年3月）

筆者查詢房天下（西安）查房價網西安房價2年走勢圖發現，2016年3月前，西安二手房掛牌均價一直處於不溫不火甚至一路走跌的勢頭，3月份以後，掛牌價開始反彈，但至今年2月前掛牌價都是小幅緩慢上漲，甚至9月還出現下跌。但自今年節后開始，西安二手房掛牌價開始「起飛」 ，而這段期間，全國樓市發生了兩件大事：一是節后前期房價漲幅較大的熱點城市在調控下出現新一輪躁動、房價開啟新一輪過快上漲；二是這直接導致了以北京3.17新政為標誌、呼嘯全國的新一輪更為嚴厲的調控政策出台。

節后西安房價的異動，筆者認為與以下3點有關：

其一，西安房價相對較低，與其他二線城市相比屬於「價格窪地」，存在補漲需求。與合肥、石家莊、鄭州、濟南等前期漲幅較大的城市相比，西安雖同屬於省會城市、區域中心城市，經濟發展程度、人口、產業結構、生活生產配套等資源稟賦並不遜色，但是房價卻「相形見絀」，所以客觀上屬於價格窪地，存在補漲需求。

其二，熱點城市調控趨嚴，溢出需求流向前期非熱點二三線城市。其實，西安作為一個高庫存的城市，房價是不具備大幅上漲支撐的，但是，在肇始自2015年3月，勃興於2016年全年，延展至今年的這波房地產牛市中，至今年節前西安房價都是沒太大「起色」的，屬於非熱點城市，但是這波行情毫無疑問造成了兩大效應：一是炒房風肆虐，二是市場恐慌性情緒瀰漫，購房者恐慌性入市嚴重。乃至以北京3.17加強版調控為標誌的更為嚴厲的調控措施在全國各熱點城市「雷聲滾滾」，依然沒有完全剎住炒房風潮和恐慌情緒，尤其是在非一線城市。所以在熱點城市調控越發嚴厲后，哪怕西安庫存高企，但「價格窪地」和房產投資財富效應還是吸引了大量的溢出需求前往西安撿漏」。

其三，市場預期調控政策會收緊，引發購房者恐慌性入市，供求關係失衡。熱點城市調控政策層層加碼，且頻率加快，使得市場對於西安的調控政策收緊預期加劇，購房者加快入市步伐，短期過量需求使得供求關係失衡，市場對於後市的看漲預期加劇，推動掛牌價持續走高。

筆者預期由於「價格窪地」效應、補漲需求存在，西安房價還有一定的上漲空間，但並非「漲無止境」，甚至後市會有顯著回落過程。西安畢竟屬於高庫存城市，儘管返鄉置業形成的剛需成為當前西安購房主力，但是在政策繼續「打補丁」驅趕投機投資需求，全國樓市趨冷的大環境下，西安的樓市也會冷靜下來，購房者也會漸趨理性，等到恐慌情緒退去，購房者轉為觀望，西安的房價上漲也就差不多到頭了，甚至在整體樓市趨冷的大氣候下有所回調也不無可能。

筆者在此不建議以投資為目的的炒房行為落腳西安，因為這是與政策目標相左的，西安加入「限售」城市行列，就是明確地對快進快出式的炒房行為「說不」，未來還會出台其他增加持有環節成本的法律、政策，且西安房價存在年內見頂回落的可能，不具備投資價值，但剛需還是可以趁著房價尚有一定上漲空間、未見頂前鎖定價格，入手一套做自住用，至於投資，還是別想了。