地王君臨，整個經開濱河國際新城都成了房產投資高地，哪些樓盤值得購買?

猶記得2011年鄭州首次限購的時候，經開區、高新區和航空港區尚且不再限購範圍之內，但在六年後的今天，上述三區都被劃為限購範圍，區域內房價累計漲幅更是有目共睹。

經開區，由於離鄭州東區和港區距離較近，加上濱河國際新城這兩年熱的發燙以及經開老城區的地王，經開區的樓盤值得重點關注。

我們認為，從價值角度來比較的話，經開區價值>高新區>港區。

在2016年，鄭州房地產市場一度火熱，經開區多個地塊「身價倍增」，尤其是7月27日，7月28日，7月29日連續三天的拍地，連續三天的新地王，被稱之為地王三連擊——這些地塊大多數是出自濱河國際新城。

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2015-2017，經開濱河國際新城房價漲了兩倍

2016年的夏天，鄭州房價行情火熱，位於城市東南方向的經開濱河國際新城更是「熱中之熱」。

假如你開車，沿著航海東路一路東行，在與經開第十五大街交會處，路邊刻著地名的大石頭守著區域的「北大門」。寬敞的雙向六車道，路邊綠意盎然，一片片崛起的新樓盤……這裡彷彿有著鄭東新區的「影子」。

但是在這之前，濱河國際新城只是鄭州東南一個「低調」的區域，提起它的區位，一連串的「偏遠」的地名顯得頗為抽象：它具體在潮河以南，107輔道以東，經南十五路及經南十四路以北，四港聯動路以西。

「5年前，濱河國際新城這裡還只是連片的村莊，就像十幾年前的鄭東新區一樣，道路崎嶇不堪、乾涸的河流、零散的村莊……」據說，當時的路尤其難走，整個區域只有一條大路——經開第十五大街。車輛所過之處塵土飛揚，轎車上路，蹭底盤在所難免。「開慢了費油，開快了碰頭，坑大的能卧牛，坑小的能卧狗。」

這個區域不大，總佔地面積約10.47平方公里，不足鄭東新區的十分之一。就是這個不少人眼中的「偏遠地帶」，在2012年5月，中建七局與經開區簽署合作協議，開始對濱河新區進行一級開發，推進片區的都市化建設：央企中建負責安置村民、挖湖修路建橋鋪管廊搞基建，做熟土地。然後通過土地招拍掛出售，從而雙方各取所需。

這對於被人們稱為是「不毛之地」的濱河新區，無疑是一件好事，讓其華麗蛻變，完成都市化進程。直至現在，吸引了眾多知名房企的目光，所到之處樓盤宣傳指示牌隨處可見。綠地、保利、康橋、海馬、正商……它們讓這個區域顯得頗為高端。

從規劃上，濱河國際新城以智慧城市、海綿城市、綠色城市、低碳城市、未來城市、百年城市的國際化的形象進入人們的視野;從房產開發上，這片土地地王頻出，房價不停上漲，各路房企與資本逐鹿;更有蝶湖、荷湖、涉外新區、自貿區、海嘉國際學校、洲際酒店給這裡帶來了生態水系、教育配套。

一個現實是，相比於2015年的夏天，這個區域的房價漲了兩倍。

有數據為證，濱河國際新城的土地價格，從最初的176萬一畝到現在1400萬一畝，只用三年時間翻了7.95倍，而以康橋悅城為例，房價從最初的八千左右到去年的一萬六千多，翻了2.125倍，遠遠沒有跟上地價的速度，濱河國際新城也很好詮釋了麵粉貴過麵包!而按照去年三個地王的樓麵價來看，濱河國際新城的房價未來妥妥破兩萬!

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經開濱河國際新城未來有前途嗎?

三個地王和自貿區的頭銜，一時間讓濱河國際新城成了地產界的「網紅」。

毋庸置疑，經開濱河國際新城核心起步區因為一級土地開發，交通、基建、配套等都在進行著，前景可期，但是老城區本身就是一個亟待升級改造的區域，太多的工業廠區和倉庫。都知道健康的新區發展需要依託一個成熟的核心區域順勢外延，而且新區需要一定的產業導入和人口基數才能健康發展。所以，當下的濱河新區，道路、配套在完善，只是需要時間去等待。

濱河國際新城位於鄭州東南，向西為鄭州綜合保稅區，向東為出口加工區B區，向北為國際陸港和出口加工區A區，向南則是鄭州航空港區，距離鄭州市中心和東區相對較遠，中間還隔著一個待改造的經開老區，位置、交通和配套都比不上經開老城區。

目前依賴於3字頭、游字頭的公共交通工具，規劃的有捷運3號線、11號線、14號線，拿捷運3號線來說，從航海路站起，沿著經開十七大街一直往南，最終止於經南十五路站;另外，鄭機城鐵已實現常態化運營，並在區域內設有站點。

2017年2月27日河南自貿區已正式試運營，4月1日正式掛牌。

自貿區經開區塊，依託中歐班列和海關特殊監管區域等，重點探索促進交通物流融合發展和投資貿易便利化為主要內容的體制機制創新，而濱河國際新城塊是推動產業金融創新發展，打造科技研發服務中心，成為鄭州市國際化資源承載區。

►規格

高規格，低密度。全區域規劃容積率不得超過2.5，在我大鄭州除了北龍湖、綠博白沙，無出其右者。

►土地

和港區一樣，濱河國際新城的行政級別也屬於國家級，背後有政策的大手撐著，10多平方公里的土地基本為凈地，整體規劃比較好，具有前瞻性。這也就是為什麼，這裡的土拍一浪接著一浪，而且屢創新高，主要是因為這些土地都是凈地，開發商拿著省心，不用陷入到拆遷的泥沼里。

►風景

濱河國際新城在原有潮河河道的基礎上，規劃了蝶湖、荷湖兩處湖泊和中心渠、連通渠、城南渠、潮河支流4條人工渠，水系面積達到1360畝。

其中，擁有770畝水域面積的蝶湖已經蓄水，蓄水量93萬立方米，相當於5個如意湖大小，蝶湖旁邊的荷湖水域面積86畝，綠化面積173畝。

蝶湖中央商務區

樂活水街

經開濱河國際新城預留了河南省第一塊外事用地，將建設外國駐華使館、領事館及相關生活設施。

此外，區域內率先規劃了河南首條綜合管廊試點和海綿城市樣本。由於該區域為國際區，決定了樓盤不是低端貨，但也不是奢華區域，我們認為應該是匹配中產的最佳區域。

區域內規劃引進14所學校，已經進駐的學校有鄭州一中經開區實驗學校、北京海嘉國際雙語學校、鄭州二中經開校區、濱河二小、濱河一小、北大附屬實驗學校幼稚園等。其中，濱河一小目前已經開始招生、濱河二小目前正在加緊建設。

總體而言，經開濱河國際新城重視教育資源的品牌，目前引進的教育資源還是比較優質的。接下來，要看的就是餘下學校的品牌以及具體的落地情況。

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值得關注和購買的樓盤大盤點

►中建觀湖國際

地址：經開第十五大街與經南八路交匯處

簡評：

中建觀湖國際是經開濱河國際新城的首個商品房項目。該樓盤一共分三期開發，一期目前已經售罄，並於2016年底交房;二期是目前正在對外銷售的部分;三期目前也已經動工，規劃為高端社區。

詳細來說說二期。該樓盤二期房源總建築面積約12萬方，共計規劃14棟樓，由6棟高層、7棟層洋房和1棟3層商業組成。其中1#、2#、4#為33層，設計為兩梯三戶，3#、5#樓為30層，設計為兩梯四戶，洋房全部為6+1的多層。

項目整體採取點式布局、無樓間設計，北高南低，以保證各樓棟日照充足。戶型設計也是項目的一個亮點，多處陽台設計，贈送面積大，得房率高，性價比高。

中建觀湖國際二期效果圖

小區內部交通採用人車分流設計，車輛出口位於經開十三大街，非機動車出入口位於北側;同時，小區內設3個中心花園，分別是仙妮蕾德花園、丟勒里花園和威科姆特花園。

目前，中建觀湖國際在售的是距1300畝蝶湖僅500米的項目二期，三期是規劃的豪宅區。

開發商作為央企中建，從一期交房看品質有保障，二期和三期位置優於一期，戶型有多處陽台設計，容積率低，得房率高，內部規劃有幼稚園，臨著鄭州一中實驗學校，作為最早來此區域的開發商，業主可享受到濱河一小、濱河二小等教育資源。

►康橋悅城

地址：經開區第十七大街與南三環交匯處向南500米

簡評：

康橋悅城是康橋地產在經開區的首個城市綜合體項目，佔地面積240畝，建築面積45萬㎡，規劃有高層住宅、商業、寫字樓等業態。 目前一期康橋悅城一號院、二號院及二期康橋悅城三號院已全部售罄。目前正在推售的為康橋悅城七號院3、7號樓，在售戶型89、125、144平米的精裝三房或四房。

康橋悅城的產品很好，不管是景觀還是戶型、智能化家居、人車分流，還是配套學校，現在三期採用精裝修，這些都是可圈可點的。

比如交通，項目周邊交通便利，地處捷運3號線及14號線交匯處。

比如教育，項目距離公立的濱河一小，公立的鄭州一中經開實驗分校都是在500米以內，只要按照正常的划片原則，應該是可以直接入學這兩個學校。

比如精裝和景觀，康橋悅城七號院整體以「一環、兩軸、五園」的景觀規劃，約1.5萬方中央景觀，約60米大尺度樓間距，5重主題園林景觀帶來舒適居住感受。康橋悅城七號院打造全新的成品房體驗，融匯360°全能成品房體系、10大智能舒居系統、4大居家安防系統、150餘項成品房細節並攜手20餘個一線品牌致力打造品質成品房。

►綠地瀾庭

地址：經開區第十七大街與經南八路交匯處東50米

簡評：

綠地瀾庭總佔地約140畝，分三期開發，其中一期佔地77畝，包括6棟精裝高層和12棟洋房，已經售罄。目前，瀾庭二期房源持續在售，購房享總房款1%折扣。

其中，高層賣的2號樓位置不錯，前邊是洋房，視野無遮擋，有89平的小三房，採取連廊設計，這幾乎快成鄭州小三房的標配了，好多都在採取連廊設計，增加透風性。

隨著經開老城區海珀蘭軒的收尾，瀾庭以精裝戶型面市，精裝給項目帶來了一定的溢價空間。

500強企業綠地操盤，高層+洋房，低容積率，精裝修，偏改善但又兼顧剛需。

►信保·春風十里

地址：經開區經南十二路與四港聯動大道交叉口

簡評：

信保·春風十里，是由保利地產和中信證券聯合發起的信保基金打造的樓盤，共規劃有23棟高層住宅，總占約189畝，規劃容積率2.49，綠化覆蓋率約60%，社區景觀以大面積的陽光草坪為中心，與親子樂園、康體樂園、樂活跑道、鄰里會客廳有機組合成為互動式園林。

該項目採用錯落式圍合布局實現市場罕見的寬景樓間距，優化了室內布局結構，實現戶戶南北通透，家家開窗見景的人性化可變空間。

目前信保·春風十里所剩房源不多，面積區間約為85-130㎡，5月新品將入市。

►海馬青風公園

地址：經開區第十八大街與經南十一路交會處西南

簡評：

首先，這個案名都很朗詩地產，很綠色，作為海馬轉型綠色地產的首席之作，目的很明顯，藉助與朗詩合作學習借鑒，打造自己的核心競爭力。

海馬青風公園由南北兩個地塊組成，總佔地約185.39畝，總建築面積約30.72萬㎡。其中一期(北地塊)佔地約76畝，總建築面積約16.2萬㎡，共計規劃14棟樓，容積率約2.49，綠地率約35.01%;二期(南地塊)佔地約109畝，總建築面積約14.5萬㎡，容積率約2.0，綠地率約35%。

目前，項目一期(北地塊)正在接受諮詢，營銷中心即將開放。

據了解，一期共規劃有6棟33層的高層、7棟9層的多層洋房、1棟6層的多層洋房、一棟綜合商業配套、一所幼稚園以及相應的社區配套物業。高層住宅主力戶型為約95㎡三房、約97㎡三房、約115㎡三房;多層住宅主力戶型為約122㎡三房和129㎡四房。

作為海馬地產全力打造的智能社區，青風公園引入社區免費wifi、車牌識別、智能家居及新風除霾系統等8大科技系統，後期售樓部作為社區服務站規劃的還有業主食堂、兒童樂園、超市及咖啡書吧4大場館。

►亞新海棠公館

地址：經開區經南九路與經開十八大街交匯處

簡評：

亞新是鄭州地產界最近兩年的的黑馬，拿地是快狠准，從最初的龍湖壹號總部中心、再到亞新茉莉公館、然後亞新紫藤公館，再到濱河006號地塊，都是開了地王的掛。目前亞新系項目也是比較多的，亞新美好城邦、亞新美好香頌、亞新橄欖城潤澤園，多盤聯動。有錢就是任性!

亞新海棠公館項目佔地面積約68畝，規劃10棟建築，容積率2.0，5棟高層，5棟洋房;主力面積為140㎡、160㎡、180㎡、200㎡。其中140㎡三房廚房增加儲物間，北向生活陽台，160㎡四房中西雙廚設計，廚房贈送生活陽台。

該項目距離捷運3號線與4號線的換乘站經南八路站約1.1公里，距離捷運3號線經南十二路站約1.4公里，交通條件便利。

海棠公館周邊配套規劃優越，南側緊鄰濱河國際新城中央濱水景觀大道，距離荷湖不足1000m，先天景觀資源優越。地塊北側為九年制國際學校，規劃國際化學校1所、公立中學4所、公立國小8所，其中經開一中實驗中學(鄭州市重點中學)2012年已啟動招生。

►康橋悅蓉園

地址：經開區第十九大街以東，四港聯動大道以西，經南十一路以南，經南十二路以北

2016年7月27日，康橋以總價22.73億摘得該地塊，佔地151.44畝，年限是70年，容積率小於2.5，案名「康橋悅蓉園」。

目前該樓盤尚未對外釋放更多項目信息。據了解業內人士透露，「規劃有高端疊墅、洋房和高層產品，從同區域悅城項目來看，悅蓉園高層應該也為精裝修。新中式建築風格，產品規劃可以比肩北龍湖了。」

後記

濱河國際新城的土地相對比較完整，規劃亦具有前瞻性，各地塊的容積率要求足以體現該區域的規格很高，可以與常西湖、白沙綠博等區域相媲美。從地王頻出之後的經開區房價走勢來看，濱河國際新城的規劃對整個經開區房價的助推作用。

不難預料，未來兩年仍會有地產大鱷陸續進入濱河國際新城。