「租購同權」想解決的還是房價問題

【財新網】（專欄作家 廖俊平）這幾天包括財新在內的全國各地媒體以及各種網上自媒體都在熱議廣州的「租購同權」，這源於幾天前的一份文件：《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》【穗府辦〔2017〕29號】，（以下簡稱「29號文」）。在文件公布的16項具體措施中，第1項措施的第一句話就是：「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。」

和大家的關注重點有所不同，筆者重點關注的還不是所謂「租購同權」帶來的教育公平問題，而是更深層次的問題。

首先，為什麼要強調「租購同權」？為什麼會有這個問題？

眾所周知，這個問題的由來是因為國人對於購房的偏好。這個偏好的形成最長也不超過20年的——在1998年房改末班車之前，鼓勵職工購房的各種措施實施了好多年，大多數人依然不願買房，而願意租住單位的公房，那時並沒有購房偏好。更確切說，這種偏好形成於近十餘年，也就是房價開始不斷上漲之後——不斷上漲的房價讓大家看到了買房帶來的資本溢價，幾乎沒有哪種其他的投資收益能夠超出這種溢價。而這種偏好的結果就是造成了城市居民奇高的住房自有率。

但正如很多人所指出的，其實教育資源向購房居住者傾斜並不算是一個很普遍或者很嚴重的現象，相比租購之間的差異，戶籍之間的差異對教育公平的影響其實更大。

所以從本質上看，筆者並不認為29號文的重點在於解決教育資源在租購房居民之間分配不公的問題，這個問題在沒有29號文之前並沒有比現在更嚴重，也不會因為29號文就能有明顯的改觀。29號文的目的如其標題所說，還是在「加快發展住房租賃市場工作」，或者說解決「購房偏好」的問題。

而這個問題又是和政府一直希望解決的另一個問題息息相關，那就是不斷上漲的房價問題。

如前所說，「購房偏好」來自不斷上漲的房價，而反過來，「購房偏好」又促進了房價的上漲，不僅如此，還造成了租金房價比的嚴重扭曲——長期以來，相比不斷上漲的房價，租金的漲幅幾乎可以忽略不計，於是以租金和房價比值為計算依據的資本化率遠低於其他類型資本的投資收益率。

房價多年來持續上漲已經成了耗費政府大量精力的一個重要民生問題，但實際上相對於城市居民「買不起房」的問題來說，「租不起房」的問題並不算十分嚴重，很多年輕人依靠自己的收入買房會非常困難，但租房卻還能夠承受。因此如果能夠把更多的城市居住需求引導到租房形式，一方面房價上漲的壓力可以減緩甚至房價會有所回落，另一方面租金水平會適度上升（因為租房需求的增加）。

所以筆者認為，這才是29號文的核心要旨。

其次，保護租賃關係的穩定是問題的另一個核心。

保護租賃關係是29號文所強調的一個重點，也是《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》【國辦發[2016]39號】的核心要旨之一。

前面提到房改末班車之前幾乎無人願意買房（當然也買不起並且無房可買）而願意租住單位的公房，一個容易被忽略的重要事實是：那時的公房租賃關係是非常穩定的，一旦分配了住房，只要不離開單位，就不用擔心會解除租賃關係。

所以穩定的租賃關係是促使居民形成租房居住習慣的重要保障。■