中介眼中樓市真相：二手房套均總價493萬，龍華最好賣 

時間如白駒過隙，轉眼2017年已過半，還記得年初定下的種種目標嗎？樂居剛剛拿到新鮮出爐的深圳樓市半年成績單，接下來，就讓我們一起回顧走過的樓市半年吧~

上半年總結

1、土地市場供應恢復，工商用途為主，無住宅供應，南山、寶安為主力供應區，整體拿地積極性回升。

2、住宅市場預期回穩，價格在調控後走勢平穩，成交量在二季度逐漸恢復。但上半年成交仍在環比、同比減少，限購政策大大減少了市場的有效需求，同時影響成交預期。租賃市場周期性回暖，租金持續拉升，但區域差異仍然較大。

3、商辦市場受經濟大環境影響比較大，一手商業供應成交環比回落，二手商業成交基本不去年下半年持平。得益亍開盤量增多，一手辦公同比回升之勢明顯，但二手辦公成交明顯乏力。

土地市場

1表現平淡，上半年成交不到去年整年3成

2017年上半年土地市場表現平平，全市共成交27宗土地，佔地面積49.16萬平，成交金額341.8億元。

而去年土地市場成交火爆，全年成交59宗土地，面積229.49萬平，金額1044.28億元。相對來看，今年上半年土地成交總面積僅有去年全年的2成多，成交金額僅有3成多，可見上半年土地市場供應明顯萎縮。

2上半年無一例住宅用地掛出

2017上半年深圳土地市場供應成交表現冷淡，6個月內無一例住宅用地掛出。工業用地和商辦用地作為主要成交用地，上半年一共成交39.7萬平，佔比仍然在8成以上。

其中工業用地主要集中在光明新區和南山區留仙洞總部基地，並且全部為新型產業用地。商業用地多分佈在南山區深圳灣超級總部基地，后海中心區以及龍華、福田、鹽田各有一宗成交。

3南山、寶安為土地供應主力區域

從區域上看，上半年南山區土地成交總數和面積領先全市，以商業服務業用地和工業用地為主；其次是寶安中心區華僑城集團拿到同一批4宗土地，佔地面積約為10.5萬平；光明新區以3宗工業用地位列第三，成交面積9萬平左右，接近寶安中心區。

值得關注的是龍華2月和6月分別拍出2宗商業用地，競得人為深圳華僑城股份有限公司和深圳首創臵業有限公司，溢價率大約50%和190%。

5二手辦公成交量大幅下滑，同比下滑幅度63%

2017年上半年全市二手辦公樓總成交面積為6.98萬平米，與2016同期相比大幅度下滑63%，從區域分佈來看，福田和羅湖依然是辦公樓需求最旺盛的區域，分別佔比50%，25%，而南山、寶安和龍崗三區上班半年新入市辦公物業相對較多，以消化新增的辦公物業為主，因此二手市場大不如一手市場活躍，三區佔比分別僅佔8%，6%，6%。與2106年同期相比有所下降。

根據深圳中原研究中心的監測，2017上半年深圳二手寫字樓平均租金為248元/平方，基本與2016年同期持平，租金沒有太大波動，走勢較為穩定。

售價方面，2017上半年二手寫字樓平均售價為43101元/平方米，比一手寫字樓價格便宜將近一萬元每平方米。同樣的，二手寫字樓的租賃市場從區域上來看，福田區二手寫字樓租金仍然領跑全市，其次是南山與羅湖。

從成交行業來看，金融行業仍然是二手辦公成交的主力軍，與2016同期相比基本一致，然而IT業和貿易行業相比同期有所下滑。

下半年預測

1、樓市調控效果顯著，下半年出新政的幾率丌大，以驗證政策效果為主。

2、下半年深圳樓市將持續目前的平穩態勢，但預期的回升和大灣區概念的加持會帶動成交量回升，下半年成交走量將大幅度好於上半年，但價格上丌會有太大波動。

3、房企將面臨樓市政策和金融監管雙面夾擊，資金回籠壓力下降，走量仍將可行。