[安信證券]4月成交回落庫存上行、繼續看好藍籌+區域

  重點公司簽約銷售狀況及政策回顧：

  本月重點公司簽約銷售額萬科、保利、金地、招商、首開環比增速分別為-34.17%、-13.55%、-35.03%、-16.67%、-23.37%。17 年4 月重點公司的銷售額相對於16 年4 月增長8.13pc，其中招商蛇口同比增長幅度最大，為48.57%，萬科、保利、金地、首開同比增長分別為8.54%、-0.17%、30.77%、-20.08%。

  一手房月度成交：環比下降24.9%，同比下降43.2%

  4 月安信跟蹤65 大城市一手房合計成交22.64 萬套，環比下降24.9%，同比下降43.2%，累計同比下降27.6%；一線、二線、三線城市分別成交1.65 萬套、10,98 萬套、10.00 萬套，環比分別下降64.8%、下降26.3%、下降5.4%，同比分別下降55.4%、下降56.1%、下降10.1%。

  二手房月度成交：環比下降18.5%，同比下降16.9%

  4 月安信跟蹤16 大城市二手房合計成交8.89 萬套，環比下降18.5%，同比下降16.9%，累計同比下降19.0%。一線、二線、三線城市分別成交2.29 萬套、5.54 萬套、1.04 萬套，環比分別下降26.9%、下降14.7%、下降17.5%；同比分別下降33.6%、下降16.7%、上升68.7%。

  可售庫存：環比下降2.59%，去化周期6 個月（前值5.6 個月）

  4 月安信跟蹤20 大城市住宅可售套數合計67.29 萬套，環比下降2.59%；去化周期6 個月，較上月上升0.4 月。一線、二線、三線城市住宅售套數合計分別為21.44 萬套、33.50 萬套、12.35萬套，環比分別上升2.5%、下降5.5%、下降2.9%；去化周期分別為6.9 月、6.1 月、4.9 月，較上月分別上升0.8 個月、上升0.4 月、上升0.2 月，二、三線城市的絕對庫存均有所下降，但因銷售有所回落導致一、二、三線城市去化周期有所增加。

  40 城土地成交：環比量跌價升，一線成交規劃建面環比增加34.6%

  4 月全國40 大中城市供應土地規劃建築面積5762.5 萬平方米，環比下降34.8%，同比下降31.9%；成交土地規劃建築面積5608.3 萬平方米，環比下降7.5%，同比下降4.5%，其中一、二、三線城市環比增加34.6%、下降3.4%、下降18.0%；成交均價環比上升5.5%，成交總價環比下降2.4%。4 月，全國40 大中城市土地溢價率34.05%，較上月下降12.08pc。其中一線城市土地溢價率25.8%，二線城市28.55%，三線城市68.53%

  投資建議：隨著調控的逐漸加深，4 月重點城市銷售同環比下行明顯，去化周期開始抬升，

  但三四線城市表現依舊好於一二線城市，符合我們一直以來全年銷售主要看三四線的判斷，我們認為三四線火熱主要是棚改貨幣化帶動三四線改善需求以及一二線城市外溢至三四線投資需求，棚改的推動還將持續，此外，三大區域概念——雄安新區、粵港澳灣區、「中央特區」等區域主題概念預計仍將有表現，5 月重點推薦陽光城、廣宇發展、金融街、北京城建；持續推薦：1）優質低估：陽光城、招商蛇口、華僑城、保利地產、萬科；2）強三四線+棚改三股：華夏幸福、新城控股、北京城建、新湖中寶、粵泰股份；3）「中央特區」：金融街、北京城建；4）潛在大房企：廣宇發展（魯能）、中房地產（綠城）；5）地產新風向：嘉寶集團（地產基金）、東百集團和南山控股（物流地產）、世聯行（地產代理）。

  風險提示：二三線庫存仍然高企，市場對政策調控反映過度。